从《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》年8月13日起生效。最近，我收到了关于这一司法解释的大量咨询意见。基于我对《婚姻法》精神的理解和法官在长期代理婚姻诉讼中积累的思考，我将对顾问们关注的问题做进一步的法律分析。
随着近年来房地产价值的大幅增长，其在个人和家庭财产中所占的比重越来越大，而《婚姻法》中关于房地产权属的规定在解释中也引起了人们的极大关注。以下是对相关规定的解释和相应权益自我保护的提示。
一、谁拥有一方婚后获得的不动产权利？
(一)条款解释
需要解决的一个重要问题是，一方婚后获得的不动产是其个人财产还是双方共同拥有的财产。该解释主要坚持了判断不动产权利的取得是否由个人财产转化而来的标准。
第7条解决了社会上一个更普遍的现象，即丈夫和妻子的父母一方或双方出资，不动产权利以一个名字登记。
第一款规定，当父母一方为子女购买的房地产的产权登记在投资者子女的名下时，可以解释说，不能仅仅通过获得产权证书的时间来判断该房地产在夫妻存在期间是夫妻的共同财产，但需要判断房地产权利转化的来源。父母一方的贡献在婚姻期间被用作礼物。根据《婚姻法》第18条第3项，赠与合同确定赠与仅属于一方，赠与财产为一方的个人财产。解释认为父母和孩子之间的捐赠一般不签订书面合同。根据社会常识，可以推断出捐赠的真实意图。以投资者子女的名义登记的出资仅是父母对其子女的捐赠。因此，以个人名义登记的子女捐赠的个人财产所购买的房地产属于个人所有。
第7条第2款指出，虽然父母双方以一个孩子的名义注册，但他们都有出资。如果双方没有明确的协议，那么根据社会现实，这被认为是父母给孩子的礼物。那么房地产权的来源就是两个孩子捐赠的个人财产。因此，房地产权利被认为是由股份分享的，也就是说，房地产权利的份额是根据购买房地产投资的个人财产的数量来确定的。
《婚姻法》司法解释三第十条解释了另一种情况，即一方婚后取得房地产产权，即婚后取得房地产产权，但房地产买卖合同的订立和履行均在婚前。然后，根据物权变动的来源是婚前个人签订并履行的债权合同这一事实，在这种情况下，虽然不动产的物权是婚后取得的，但应认定为婚前个人财产变动的结果，如果在离婚谈判中不能达成权利归属，则应认定为个人财产。婚后共同偿还贷款所涉及的费用及相应的增加，应由产权登记方按照照顾妇女及其子女的原则向对方予以补偿。
(2)权益保护提示
《司法解释三》第七条的颁布意味着，如果另一方配偶或其父母在购买时没有出资，则很难确定其物权权利。因此，不动产物权登记对于未来不动产物权请求权尤为重要。
另一方面，也避免了第7条的规定。配偶一方在登记时未能及时保护其权利，并且其父母实际上出资的，其权利仅限于投资于购买房地产权的个人财产份额，而不是主张
该解释第10条规定，一方婚前购买的财产不属于共同所有，即使夫妻婚后共同偿还贷款。因此，特别建议，如果婚后还款金额较高，可以就房屋产权归属达成必要的协议，或者增加产权证的所有人，否则对方只能要求金钱赔偿，而不能要求房产。
二、夫妻双方出资的房改房归谁所有？如何界定出资额？
(1)条款解释
对于以父母名义购买、以父母名义登记的房改房，司法解释第十二条规定，即使夫妻双方购买，产权也不属于夫妻双方，投资只能视为贷款。
本条的解释不同于第7条第2款。购买房屋的出资不视为产权份额，但房屋所有人根据产权证登记。该规定的初衷可能是，房改中的出资额相对于房屋的可能售价而言相对较低，房改的名义方对产权价值的贡献相对较大，从而从价值的主要来源角度决定了房屋的最终结果。当然，夫妻双方的权利和利益也被考虑在内，从建设性捐赠的角度来看，没有任何贡献得到承认。