夫妻约定共有房产归一方所有，无需进行转移登记即具法律效力
案例回顾：
师×与陈×于2009年7月通过网络相识，2010年12月6日登记结婚，于2012年9月4日生育一女陈×1。师×于2012年10月于2012年11月起诉离婚，经法院判决驳回诉讼请求。后双方关系未有任何改善，婚姻关系名存实亡。师×于2013年10月再次诉至法院，请求法院判令：……依法分割夫妻共同财产：北京市朝阳区某房屋（以下简称某号房屋）归师×所有，剩余贷款由其偿还（依据为《婚内财产协议》）……
庭审中，师×提交2012年10月21日签署的《婚内协议书》，内容如下："甲方：陈×；乙方：师×。……婚姻存续期间的财产约定：1.双方于2011年1月7日购买的某号房屋，该房屋包括婚姻关系存续期间所偿还的银行抵押贷款部分及装修投入归乙方个人所有，无论婚姻存续期间或离婚皆不作为双方的夫妻共同财产。……离婚时财产的处理：1.某号房屋归乙方所有，未偿还的银行抵押贷款归乙方偿还。……"《婚内协议书》落款处甲方由陈×签名，乙方由师×签名。
陈×表示其是在违背自己真实意愿情况下签署了《婚内协议书》，在师×的要求下填写了协议内容，但无证据予以证明。《婚内协议书》系其就房产进行的赠与行为，在房产权属转移登记前可以进行撤销，不能作为分割某号房屋的依据。
师×称《婚内协议书》是双方真实意思表示，合法有效，应据此确认某号房屋为师×所有，由师×负担剩余贷款。
案情分析：
一审法院认为，“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。该房屋由
×与陈×婚后共同出资购置，登记为共同共有。双方
曾签署《婚内协议书》约定该诉争
房屋为师×所有，陈×执笔填写相关内容，对于协议约定及执行后果应予知悉。双方基于家庭关系及婚姻情感作出处分共同财产的意思表示应予保护，此非一方财产的单纯赠与行为，应属夫妻双方就共同财产权属进行约定，对双方具有法律约束力。
师×要求确认该房屋归其所有，剩余贷款由其偿还理由正当，法院予以支持。离婚后，一方没有住所的属于生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助，帮助的形式可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。购房时，
×用个人财产支付了大部分首付款，分居后由陈×偿还贷款，且陈×与家人一同居住在某号房屋内。离婚后，陈×无住所居住，生活困难。师×应自获取的某号房屋中给予陈×适当帮助。法院考虑陈×对某号房屋贡献情况及实际生活需要，酌情判处师×给付陈×住房帮助费。”
判决结果：
原审法院判决：……三、北京市朝阳区某号房屋归师×所有，房屋剩余贷款由师×负责偿还。四、师×于判决生效之日起三十日内给付陈×住房帮助费七十万元。……
原审法院判决后，师×与陈×均不服，提出上诉。
二审法院维持原判。
法条链接：
《婚姻法》第十九条之规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”
《婚姻法》第四十二条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第二十七条规定：“一方离婚后没有住处的，属于生活困难。”
案件解说：
夫妻双方可以通过书面签署《协议书》，将婚后共同财产进行约定，可约定为财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，其协议与合同效力相同，只要是双方真实意思表示，没有违法相关法律法规，均是合法有效的。
该协议中对不动产的约定属于对
“夫妻共同财产约定”，不属于一方将个人房产给予另一方的赠与行为。即使没有办理房产转移登记，并不影响一方依据协议取得该房产的所有权。
因此，该案中该房屋虽然是师×与陈×婚姻期间共同购买的，但双方对其进行约定归师×所有，因此，该诉争房屋即使没有进行产权变更，也不影响师×对其单独所有。
《民法典》下的夫妻财产约定指引
编者按：
合同是权利义务的约定，以经济利益方面的权利义务为主。对于为交易、为经济效益服务的一般民商事合同来说，起草审查就是要尽量明确双方权利义务分配，且落实到经济利益上面。
但婚姻家事毕竟不同于一般商业交易，各方也不是交易对手关系。婚姻家事类合同归根到底应当服务于当事人的婚姻家庭。如果在合同条款细节上像民商事合同一样过于计较、过于强调己方利益，反而可能不利于婚姻家庭幸福。
实务中曾经见过有的律师起草的夫妻间协议，甚至连每周哪几天由男方做家务、哪几天由女方做家务之类也事无具细的约定。这种约定对婚姻家庭幸福恐怕并无好处，当事人恐怕也不乐于见到这样的约定。
因此，婚姻家事类合同的起草审查应抓大放小，保证当事人最核心、最主要的利益，同时考虑双方情感上的接受度。这一点应该贯穿于婚姻家庭类合同起草审查的始终，无论是在以下各个环节：
今天来说：夫妻财产约定。梳理方法与结构采用《标准合同课》“三观分析法”，包括以下内容：
《民法典》第1065条指出：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。如无约定或约定不明，则适用《民法典》第1062、1063条的法定夫妻财产分配制度。
宏观交易结构
01合同类型
一、夫妻财产约定与离婚协议
1.使用场景及约定内容不同。
夫妻财产约定一般是在结婚前或婚姻存续期间安排双方财产；
离婚协议则是在离婚前或离婚登记时适用，内容不仅包括财产分配，还涉及子女抚养等事宜。
2.生效条件不同。
夫妻财产约定签署即生效（已婚的情况下）；
离婚协议即使签订，协议离婚未成或一方在离婚诉讼中反悔的，离婚协议并不生效。加之《民法典》第1077条新增了关于离婚冷静期的规定，这意味着协议离婚的时间拉长，不确定性增大。
3.起草审查注意要点。
（1）应向当事人提示：离婚协议并非签署即生效。
（2）如果夫妻双方仅对部分财产归属达成一致，应签署夫妻财产约定，对双方的财产作出安排。如果双方不能确保协议离婚，或者签署离婚协议后可能有变化，应考虑签署“离婚协议+夫妻财产约定”，在财产约定中直接确定财产（哪怕只是部分）的归属。
（3）即使系因为离婚进行财产约定，协议中也不要出现类似离婚协议中的条款，比如不宜使用“如果离婚就按此协议的规定来分配财产”之类的表述。
二、夫妻财产约定与赠与合同
1.夫妻约定财产归属，可能适用赠与合同任意撤销权的规定。
如果在夫妻财产约定中涉及一方将个人财产赠与另一方或者共有，有可能适用赠与合同的规定，赠与一方主张任意撤销权，尤其是房产。
《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第32条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。”
根据此处提及的第658条的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”
其他财产如果能证明确实是一方向另一方的赠与，按理也应该有任意撤销权。
2.起草审查注意要点。
对于房产及大额财产的赠与（包括共有），可参照常用合同卷“赠与合同”一节，采取下列措施：
（1）“受赠与方”应注意在合同中明确设置限制或排除任意撤销权的条款。
相关法律司法解释虽均未明确，但根据最高人民法院民一庭的观点，“赠与人自愿放弃自己的民事权利应受到法律保护，行使任意撤销权应受到一定限制，故应认定夫妻房产赠与合同中的放弃任意撤销权的约定有效。”[1]
反过来讲，如果是“赠与一方”当事人则可以保留协议中隐含的任意撤销权（虽然有争议），如有变故可通知撤销赠与。
（2）尽快办理不动产物权变更登记。
（3）办理公证。
三、夫妻财产约定与忠诚协议
“忠诚协议”主要是约定：如果夫妻中一方违反了对配偶忠诚的这类义务（例如出轨），则应承担“将夫妻共同财产全部归无过错方所有”或类似的责任（俗称“净身出户”）。这与一般夫妻财产约定不同，可以理解为是一种“以惩罚性违约责任为基础的夫妻财产约定”，约定的效力存在争议，实务中大致存在如下几种判例：
1.有法院支持忠诚协议中关于财产的约定。
参考案例：四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终1078号。
做出类似判决的法院一般认为：忠诚协议（包括类似承诺书、保证书）等虽由一方出具，但如不能举证《保证书》等系受欺诈或胁迫写就，应视为双方的真实意思表示，可视为夫妻财产约定。
2.有法院以“忠诚协议不属于夫妻财产约定范畴、协议存在无效情形”等不支持忠诚协议约定。
（1）认为忠诚协议不属于夫妻财产约定范畴。
江苏高院民一庭于2019年7月出具的《家事纠纷案件审理指南》指出，忠诚协议及净身出户等协议出于情感道德，不属于对夫妻财产约定范畴。类似还有：浙江省高级人民法院民一庭2016年6月27日的《关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答》。
另外，实践中还有这种案例：当事人A签署协议，称婚后一切财产都无条件给予另一方B，不管因何事离婚，A都净身出户，财产自动转为B名下。法院最终认定这种承诺的真实目的是为了维护家庭和睦，而非为了对婚后财产进行约定，因此有关财产的承诺不是真实意思表示，故协议不产生法律效力。[2]
（2）认为协议因妨害婚姻自由而无效。
有观点认为：协议或保证的内容以限制对方的离婚自由为目的，侵害了对方离婚自由的权利，应认定为无效。仲某以此为依据主张赔偿30万元不符合法律规定，应不予支持。[3]
3.即使协议有效或被视为夫妻财产约定，法院也可能不按协议内容分配财产。
为平衡双方利益，若忠诚协议、承诺书中对违反方的惩罚过重，法院往往会在利益衡量的基础上，以显失公平为由对忠诚协议中的财产安排予以调整。
02合同主体
1.夫妻财产约定的主体需为夫妻或拟结为夫妻的当事人。
未婚同居、婚外同居者对财产关系的约定为一般民事约定，不适用关于夫妻财产约定的法规，可参见常用合同课关于“同居协议”的介绍。
2.缔约双方必须具有完全民事行为能力。
夫妻双方应具有完全民事行为能力，一方无行为能力，或限制行为能力（如间歇性精神病患者在病发期间不具有行为能力的），不能约定。[4]
3.处置财产涉及其他相关主体，应取得相关人员认可。
需要注意，如果处置父母、其他亲友的财产，或者所涉财产归属有争议时，最好同时由相关人员出具一个书面文件认可财产归属。
4.夫妻双方或一方为外国人时可签订夫妻财产约定，可以适用外国法律。
相关法条为《涉外民事关系法律适用法》第24条，如果任何一方的国籍、经常居所地及财产等没有一项在境外，则依据《涉外民事关系法律适用法司法解释》第1条、第6条等，双方不能约定适用外国法律，即使约定也是无效的。
另外，还可在约定中写明：“X方已向律师咨询了解中国法律的有关规定”，以防按照外国法律，约定被认为显失公平影响效力。
03合同程序
1.夫妻财产约定与结婚程序。
如果签署夫妻财产约定时，双方已经登记结婚，或者之后登记结婚，则约定自然生效。
如果签署夫妻财产约定后，双方出现变故并未结婚，那么这份约定的效力可作如下分析：
（1）如果之前明确约定合同必须在婚姻登记时才生效，则该合同处于未生效的状态。
显然根据婚姻自由的原则，任何一方也无法要求对方必须结婚。
（2）如果约定的是签约即生效，那么：
约定内容是对婚后财产的分配的，事实上不能发挥效力；
约定内容涉及婚前财产分配、赠与的，这些约定可能有效。但即使可能有效，还要考虑作为赠与时，赠与方可能享有的任意撤销权，以及对方可能主张这些约定均以结婚为前提，不结婚则不应履行。
总的来说，如果其中一方认为是否会结婚仍存在变数，希望无论最终是否结婚，都能够通过已经签署的协议取得一部分财产，那么在合同的表述中就要特别注意，同时还要考虑对其中涉及赠与的部分单独进行公证，并尽快通过交付、过户登记取得所有权。
2.夫妻财产约定与房产（不动产）登记程序。
此处主要提示两种情形下的法院观点及起草审查应对。
情形一：房产法定或约定为共同财产，但只登记在一人名下或子女名下。
应对建议：该房产若依法本来就应该是夫妻共同财产，夫妻又约定属于共同财产，则房产证上未登记我方风险不大，但依旧可以考虑在房产证上“加名”；
情形二：夫妻财产约定房产归一方所有，但还未变更过户。
虽然《民法典》第209条规定不动产物权变更以登记为准，但在唐凌诉李英爱、唐某夫妻财产约定纠纷案判决书[北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第9467号]中，法院认为：
应对建议：即使不涉及第三人利益，依然非常有必要将房产变更登记到我方名下，否则对方可能会主张“赠与合同的任意撤销权”。另外，对方可能擅自处置房产，此时第三人可能主张“善意取得”所有权。
以上两种情形，如果购房时的出资情况也不清晰，未避免日后产生纠纷说不清楚，可另外明确出资情况及财产归属。
3.公证可适当强化夫妻财产约定的效力。
根据法律规定，夫妻财产约定只要夫妻双方有效签署，无需公证即可生效。
但约定中如涉及本属于个人财产的赠与，则可能会有任意撤销权。此时如经过公证，赠与人就不能任意撤销了。
4.婚姻关系存续期间，法院一般不支持按照夫妻财产约定分割共同财产。
除非有《民法典》1066条规定的下列特殊情形：
中观合同形式
1.《民法典》第1065条规定，夫妻财产约定应当采用书面形式。
不过如果双方本意是按法定财产制处理夫妻财产，则无必要签署夫妻财产约定。
所谓书面形式是指双方签名的书面合同形式。实务中有时还会使用保证书、承诺书这样单方签署的书面形式；这类形式不一定无效（因为也是书面形式），但容易引发争议。因此还是建议采用书面合同形式，由双方签署。
2.实务中单项的、部分的或全面的夫妻财产约定均有采用。
夫妻财产约定可能在婚前或婚后签署，可能在双方觉得有必要时（如婚姻出现状况、进行某些大额投资）签署，也完全可能仅针对单项财产、部分财产进行专门约定。这意味着，夫妻财产约定可能很简单，也可能很全面详细，也可能是在婚前、婚后签署的多份文件。
如果是陆续签订多份文件，则需要考虑文件之间的协调冲突问题。如果不冲突（例如针对不同的财产），可说明之前双方签署的约定继续有效；如果有冲突，则应该说明之前的约定失效或说明以当前的约定为准。
微观合同条款
一、夫妻财产约定条款结构
整体上参考“三点一线法”，大致如下：
实务中的夫妻财产约定，无论采取的是哪一种财产制度，多少都有必要说明哪些属于男方、哪些属于女方，其余的要再采取哪种安排。
相关模板：8471夫妻婚后财产约定（简单通用版）
二、部分条款要点提示
1.房租。
（1）个人房产在婚后产生的房租。
理由一：出租房应当履行租赁物的维修义务，应当保障租赁物的居住安全，其获得的租金往往需要投入更多的管理或劳务，因此租金收益应当属于夫妻共同所有。[5]
理由二：个人财产的自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。[6]
为了避免争议，涉及大额租金收入的，建议直接约定房租归属。
2.管辖。
注意，夫妻财产约定不能约定管辖。如果约定，也是无效的，不过不会影响其他条款的效力。
3.抚养费。
婚姻关系存续期间，双方也可能就子女的抚养费问题作出约定，这主要出现于约定分别财产制的情形。例如约定：双方婚后共同生活产生的生活费以及子女抚养费主要由男方承担，女方根据自己的财产情况自愿承担。
而其他关于子女抚养的问题，一般是进入离婚环节需考虑的问题，夫妻双方在财产约定中如涉及对抚养权、抚养费等内容作出约定，一旦发生争议进入诉讼，法院很可能认定这实质上是离婚协议，从而判定未离婚，协议未生效，关于财产部分的约定也不生效。
因此，夫妻财产约定中，没有必要提前约定离婚时的子女抚养权归属及抚养费问题，但可根据情况，考虑变通使用赠与合同的方式，实质上将财产分配给子女所有。[1]最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第113-114页。[2]《净身出户协议”究竟有没有法律效力？提醒：这5种情形无效！》，微信公众号“山东高法”，2018年10月17日发布。[3]来源：日照市中级人民法院，网址：
http://
rzzy.sdcourt.gov.cn/rzz
y/404983/404968/1024299/index.html
，访问时间2021年2月4日。[4]王丽萍，翟甜甜，李燕：《中华人民共和国民法典·婚姻家庭编》，第71页。[5]最高人民法院婚姻法司法解释三的理解与适用2011年。[6]最高人民法院民事审判第一庭：《个人所有房屋的婚后收益认定及其处理》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2013年第4辑，人民法院出版社2014年版，第118-123页。
想了解更多婚姻家事类合同知识，敬请期待《常用合同卷：婚姻家事类合同》。
夫妻房产归属一览表（2021）民法典新规
大状说：找大状，中小企业自己的法律顾问。今天为大家带来的文章，是《夫妻房产归属一览表（2021）民法典新规》，是关于房产归属的内容，希望能给大家带来帮助。
2020年12月29日，最高院发布了民法典婚姻编的司法解释一（2021.1.1实施），其中，关于“子女登记结婚前，父母出资购房，视为对自己子女单方的赠与”这一点的规定和之前婚姻法司法解释是一致的。
但是，
对于子女登记结婚后，父母出资如何认定则修改为“有约定的，按照约定，没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双方的赠与”
，与原来婚姻法司法解释二规定
“该出资应当认定为对夫妻双方的赠予，除非父母明确表示只赠与给一方”、
司法解释三规定，
“如果产权只登记在其子女名下，视为对自己子女的单方赠与”
有着明显的差别。
也就是说，该司法解释实施后，
子女婚后买房，父母出资的，没有约定或约定不明确的，无论是全额出资还是部分出资，无论是登记在一方名下还是双方名下，都优先推定为夫妻共同财产，归夫妻共同共有
根据这一新规定，建议此后婚后父母出资买房，最好由父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议，明确约定父母出资的性质是借款还是赠与。如果是赠与，需约定清楚是只赠与给子女，还是赠与给子女及其配偶。如果是借款的，约定清楚利息和还款期限等。
婚前买房、婚后买房、父母出资买房
房产归属一览表（2021）
婚后买房
父母出资买房
特别注意：父母出资买房，如未明确表示赠与，一般会视为借款。此时，如房产是共同财产则该债务为夫妻共同债务。如房产是一方个人财产，则该债务一般认定为一方的个人债务。
离婚判决时对房产不予处理的情况
一、小产权房分割
对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。
对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。
在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。
二、公房承租权的分割
离婚案件中涉及到公房承租权处理，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。
属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。
三、经济适用房、两限房的分割
限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。
经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。
四、标准价购买公房的分割
婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”，该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。
五、约定服务条件房产的分割
夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。
六、优惠购房权性质与折算
农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。
离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。
附：民法典法条链接
《民法典婚姻编司法解释一》
第二十九条
当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
《民法典》
第一千零六十二条
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:
(一)工资、奖金、劳务报酬;
(二)生产、经营、投资的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产,有平等的处理权。
第一千零六十三条
下列财产为夫妻一方的个人财产:
(一)一方的婚前财产;
(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;
(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;
(四)一方专用的生活用品;
(五)其他应当归一方的财产。
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