静安法院：承租人在房屋征收决定后去世，其征收补偿利益为遗产
汪某明方向一审法院提出诉讼请求:1.依法分割系争房屋的征收补偿利益，其中上海市听达路XXX弄XXX号XXX室、上海市听达路XXX弄XXX号XXX室房屋归汪某明方共同共有；2.胡某诚向汪某明方支付征收补偿款1,439,495.31元。
一审法院认定事实:系争房屋是公有住房，承租人为陈某英，2015年5月8日被列入征收范围。
系争房屋被征收时在册户籍为7人，分别为陈某英、胡某琼、徐某2、牛某某、汪某明、胡某、刘某某。
陈某英（2016年9月1日故）与胡某祥（1985年3月17日故）系夫妻，二人育有胡某敏、胡某芳、胡某娟、胡某诚、胡某勉（2011年9月13日故）、胡某明（2013年9月29日故）、胡某儿（2017年3月30日故）；汪某明与胡某敏系夫妻，二人育有胡某，刘某某系胡某之女；胡某芳与案外人徐某1系夫妻，二人育有徐某2，牛某某系徐某2之女；胡某琼系胡某勉之女；胡某慧系胡某明之子；胡某儿与其丈夫王某学（2017年2月15日故）育一子王Z（2016年5月28日故），王Z与案外人施某静育一女王B佳。
2015年6月30日，上海市闸北区住房保障和房屋管理局（甲方）、上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司（房屋征收实施单位）与陈某英的法定代理人胡某诚（乙方）签订的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》载明:因安康苑地块项目，闸北区人民政府于2015年5月8日作出《房屋征收决定》，编号为沪闸府房征【2015】001号；乙方承租的房屋坐落于山西北路XXX弄XXX号，房屋类型旧里，房屋性质公房，房屋用途居非兼用，认定建筑面积63.448平方米，其中居住部分建筑面积35.758平方米，非居部分建筑面积27.69平方米；被征收房屋价值补偿款3,086,735.16元，其中居住部分价值补偿款1,569,323.16元:评估价格为1,032,798.32元（28,883元/平方米×35.758平方米）、价格补贴为309,839.5元（28,883元/平方米×35.758平方米×0.3）、套型面积补贴为433,245元（28,883元/平方米×15平方米），非居住部分价值补偿1,517,412元（68,500元/平方米×27.69平方米×0.8）；其他各类补贴、奖励费用:居住装潢补贴10,727.40元、不予认定建筑面积残值补偿30,000元、搬家费补贴1,600元、家用设施移装费补贴2,500元、居住协议签约奖励185,758元、早签多得益奖励30,000元、异地购房优惠补贴184,320元、停产停业损失为189,676.5元、非居其他补偿110,760元、非居协议签约奖励166,140元、非居全货币方式奖励450,000元，签约搬迁利息69,998.01元；乙方选择房屋产权调换①听达路XXX弄XXX号XXX室，申购价格为554,489元②听达路XXX弄XXX号XXX室，申购价格为550,511元③听达路XXX弄XXX号XXX室，申购价格为870,580元，以上房屋价格合计1,975,580元；甲方应向乙方支付款项合计2,542,636元。
另根据《安康苑地块结算单》显示，除协议约定的补偿金额外，征收部门另发放了临时安置费44,422元（听达路XXX弄XXX号XXX室每月临时安置费为891元、听达路XXX弄XXX号XXX室每月临时安置费为884元、听达路XXX弄XXX号XXX室每月临时安置费为1,398元）、自行搬场费1,000元。
1997年3月12日，胡某系知青子女，户籍自安徽省铜陵市迁入系争房屋。
后胡某、胡某勉、徐某2签署协议书一份，约定:“无论何种动迁政策（按人口或者按面积），无论随胡某迁入亲属的人数，包括胡某（本人在内）含父母、子女、只能算两个份额……”,胡某娟以证明人的身份在协议书上签名。
后，胡某之母汪某明于2011年、胡某之女刘某某于2012年分别迁入户籍。
1986年8月，徐某2之父由上海市广中三村XXX号XXX室调配房屋至上海市水电南村XXX号XXX室（使用面积27.3平方米），徐某2及其父母、祖母均系调配人口。
陈某英曾于2013年诉至原上海市闸北区人民法院，要求案外人方某（胡某勉之妻、胡某琼之母）、胡某琼返还系争房屋及钥匙。
法院在审理查明部分载明，2009年起，陈某英因身体原因入住上海市南京东路街道卫生服务中心。
LF楼饭店由胡某勉与方某经营，胡某勉死亡后，由方某经营。
2013年3月，LF楼饭店停止营业。
系争房屋处于空关状态。
2014年2月14日，法院作出（2013）闸民三（民）初字第X号民事判决，认为系争房屋属公房性质，陈某英系系争房屋的承租人，户籍也在系争房屋内，故陈某英对系争房屋享有居住使用权，有权使用系争房屋。
方某与胡某勉结婚，并基于夫妻关系对系争房屋享有居住使用权。
胡某琼系胡某勉的女儿，对系争房屋也享有居住使用权。
据此判决方某应于判决生效之日起十日内将系争房屋房门钥匙交给陈某英，并对陈某英的其他诉讼请求判决不予支持。
该案判决已经生效。
2015年10月13日，方某曾诉至原上海市闸北区人民法院，要求依法分得系争房屋动迁补偿利益共计1,689,325.67元。
法院在审理查明部分载明，方某与胡某勉（2011年9月13日报死亡）于1989年10月登记结婚，2002年4月11日经法院调解离婚，2010年11月13日双方再行复婚。
1990年胡某勉在系争房屋内申请设立了个体工商户，字号为XDL餐厅，1993年3月，胡某勉申请将字号变更为LF楼饭店，同时因门牌改号将地址由山西北路XXX弄XXX号变更为山西北路XXX号。
系争房屋征收时，方某户籍并不在册，但其与营业执照所有人胡某勉系夫妻关系，且是非居部分的共同经营人，现征收部门因系争房屋部分面积曾用于个体经营发放了非居部分征收补偿款，方某及胡某勉对于该部分征收补偿利益的获得具有较大贡献，依据民事活动中应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用的原则，再结合系争房屋来源、非居部分的实际经营情况、征收补偿款的具体组成及案件的实际情况，酌情确定方某可获得的征收补偿利益为700,000元。
因征收补偿款现已由征收部门发放至胡某诚的账户，故判决陈某英、胡某诚应于判决生效之日起七日内给付方某征收补偿款700,000元、驳回方某的其余诉讼请求。
方某、陈某英均不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。
方某上诉称，一审判决已经确认征收部门是按照居住和非居住房屋的标准分别发放补偿款、胡某勉与方某是系争房屋非居住部分个体工商户的实际经营者、方某与胡某勉对非居住部分征收利益的获得具有较大贡献，故方某与胡某勉就是系争房屋非居住部分征收补偿款的共同共有人，方某应先分得非居住部分补偿款的一半、剩余一半应由胡某勉的法定继承人（即方某、陈某英、胡某琼）各继承三分之一。
一审判决以酌情的方式确定方某所享有的份额，显然违反民法通则中的公平、等价有偿、诚实信用的原则，故请求撤销一审判决，改判支持方某在一审中的诉请。
陈某英上诉称，一审判决认定事实错误。
1987年12月1日，胡某勉即申请了营业执照成为个体工商户，此时，胡某勉尚未与方某结婚。
1989年10月，胡某勉与方某结婚，2002年4月11日两人离婚。
离婚时，胡某勉支付380,000元给方某。
方某与胡某勉复婚后，从未经营过饭店，且复婚时间极短，未尽到对胡某勉的照顾义务，陈某英过去陈述的方某“实际经营”，实际上是方某坐收房租，请求撤销一审判决第一项，改判给付方某530,000元。
上海市第二中级人民法院认为，根据现已查明的事实，系争房屋为公有房屋；2011年9月13日胡某勉报死亡；相关政府对系争房屋所在地块作出《房屋征收决定》的时间为2015年5月8日。
依据上述事实，方某主张非居部分房屋征收补偿款的一半为胡某勉遗产的上诉理由，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。
关于陈某英主张的因方某原因导致170,000元优先搬离奖励费的损失、该损失应由方某承担的意见，因方某抗辩没有证据证明170,000元损失的存在，且陈某英确未提供相关证据证明该170,000元损失的存在，故陈某英的该上诉理由，法院不予采纳。
一审法院处理结果并无不妥，故驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，征收决定作出之时，系争房屋处有陈某英、胡某琼、徐某2方及汪某明方七人户口，除承租人陈某英因身体原因入住社区卫生服务中心外，其余个人亦因各种原因未在系争房屋内居住。
对于各方当事人的诉辩称意见，综合考虑系争房屋使用面积、居住情况、户籍人口年龄、性别及福利分房等因素，法院认定全体户籍在册人员均具备获取安置补偿利益的资格，鉴于陈某英在动迁决定发布后去世，其享有的征收补偿利益则成为遗产。
征收补偿利益的分配过程中，基于每个家庭成员的长幼次序、经济地位、居住条件、户籍状况各有不同及部分家庭成员为迁入户籍所作的承诺，故对每一户的补偿利益分配应该结合该户的实际情况而定，实行绝对地平均分配或显著失衡地不平均分配都将违反民事活动等价有偿、公平合理的基本原则。
综合本案基本情况，法院酌定汪某明方可得征收补偿利益900,000元，其可申购上海市听达路XXX弄XXX号XXX室并可得该房屋已发放的临时安置费中的19,572元，扣除房屋申购款后汪某明方可得征收补偿款48,992元（900000+19572-870580）；胡某琼可得征收补偿利益450,000元，其可申购上海市听达路XXX弄XXX号XXX室并可得该房屋已发放的临时安置费中的12,376元，故胡某琼应补付购房款88,135元（450000+12376-550511）；徐某2方共可得征收补偿利益450,000元；扣除方某分得的700,000元，余款2,031,689.07元（XXXXXXX.07-900000-19572-450000-12376-450000-700000，含上海市听达路XXX弄XXX号XXX室应付购房款）为陈某英遗产，其继承人可共同申购。
对于该部分的利益分割系继承人之间因继承而产生的纠纷，与本案不属于同一法律关系，故该部分在本案中不予处理。
征收补偿款现已由征收部门发放至胡某诚的账户，并由胡某诚代管，胡某诚应从其代管账户支付汪某明方及徐某2方可得征收补偿利益，胡某琼应补付购房款88,135元至胡某诚代管账户。
判决:
一、就上海市山西北路XXX弄XXX号房屋陈某英（故）户征收补偿，汪某明、胡某、刘某某可向征收实施单位申购上海市听达路XXX弄XXX号XXX室房屋；
二、胡某诚应于判决生效之日起十日内支付汪某明、胡某、刘某某征收补偿款48,992元；
三、胡某琼应于判决生效之日起十日内向胡某诚支付差价款88,135元，在支付该款后，可向征收实施单位申购上海市听达路XXX弄XXX号XXX室房屋；
四、胡某诚应于判决生效之日起十日内支付徐某2、牛某某征收补偿款450,000元。
本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。
一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争房屋被征收时系公有住房，在册户籍有7人，但均未在系争房屋居住，一审法院综合考虑系争房屋的使用面积、居住状况等因素，并结合本案各方当事人的福利分房情况、年龄、所作承诺等实际情况，对各方当事人可获得的征收利益予以酌情确定。
虽有生效判决确认胡某琼享受系争房屋的居住使用权利，但征收发生前胡某琼未实际居住，而系争房屋非居部分的征收利益已经生效判决确定，一审法院据此认定胡某琼可得征收补偿利益450,000元（包括申购一套产权调换房屋），已经充分保护了胡某琼的相关权益，本院予以赞同。
胡某琼上诉主张其应获得征收补偿利益854,928.36元并可申购两套产权调换房屋，理由不能成立，本院不予支持。
徐某2于1986年随父母及祖母曾受配他处房屋，牛某某在征收发生时尚未成年，且徐某2方在征收发生前均未居住系争房屋，在此情况下，一审法院确定徐某2方可获得征收补偿利益450,000元，已体现了对徐某2方的权益保护，本院予以认同。
徐某2方上诉主张其应获得征收利益包括申购上海市听达路XXX弄XXX号XXX室房屋在内的900,000元，理由不能成立，本院不予支持。
综上，胡某琼与徐某2方上诉对一审判决所提异议均不能成立，其上诉请求均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
北京盈科（上海）律师事务所合伙人雷敬祺认为：
（1）承租人或者同住人如果是在房屋征收决定发布后去世，那么其享有的征收补偿利益则成为遗产，按继承处理；如果是在房屋征收决定发布之前去世，那边情况就相对复杂，要考虑房屋来源、搭建贡献等具体情况。
（2）法院在分割在征收补偿款时候一般综合考虑系争房屋的使用面积、居住状况等因素，并结合各方当事人的福利分房情况、年龄、所作承诺等实际情况，对各方当事人可获得的征收利益予以酌情确定。
2020年上海私房动迁，动迁利益到底怎么分
2019年11月，上海高院民事审判庭在静安区法院召开房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会。会议中，对于上海私房动迁利益分割的意见有了重大改变，不同于以往的裁判意见。本文中，方达律师会让大家看看几种情形分别是如何处理的。
一、私房动迁利益往往包含很多种项目，由各种项目组成，比如(一)被征收房屋价值的补偿（俗称三块砖）;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三）签约奖励、均衡实物补贴等等。那么这些奖励按照以往的分配规则，是这样的，下面举一个案例。
老王去世后留下一套位于上海杨浦的私房，登记在老王名下没有变更名字，老王共有5个子女，到动迁时，只有老二还在私房内居住生活。现在房子动迁了，老王没有留遗嘱，老伴也早就去世，那么私房应该由5个子女法定继承，原则上各20%。那么现在私房动迁三块砖一共200万，其它各项奖励一共190万左右。问，动迁利益在5个子女之间到底怎么分配？
在2020年之前，动迁利益分配是这样的：老私房三块砖属于房子的价值，200万由5个子女平分，各拿40万，其它各项奖励归实际居住人，也就是老二一个人所有。
那2020年之后呢，是否发生了新的变化，答案是的。根据会议二、城镇私有住房征收补偿利益分割问题
会议认为，私有住房的征收以产权平移为基本原则，被安置人范围一般仅限于房屋产权人。审判实践中应该严格依照法律和征收补偿政策认定被安置人范围，不能随意扩大。
6、【房屋使用人的利益保护】当事人是否可以依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条“被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人”的规定主张其为被安置人并要求分割征收补偿利益？
在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。
因此，征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。
所以，现在私房动迁所有的动迁利益包括三块砖和其它各项奖励390万全部平分
，每人拿80万左右。
结语：如遇法律问题，请咨询专业人士，个案因素不同，影响不同，本文仅供参考
拆迁房屋到底如何确定遗产继承比例
近日，金华义乌一区块拆迁，住在这里的陈老伯夫妇想把所有的拆迁补偿款近700万元都留给儿子，陈老伯的女儿陈女士觉得这种做法十分不公平。此事一出立刻引起了微博热议。
拆迁补偿对很多家庭来说，都是一个相当可观的数字，相关分配，也是很令人在意的事情。根据相关继承权法规来说，子女享有同等继承权益。然而按照传统伦理，多数父母都是被“嫁出去的女儿，泼出去的水”所支配。
更让很多女儿不能理解的是，继承拆迁遗产，父母全盘给儿子，而照顾老人，儿子媳妇有的躲得远远，甚至嫌弃，可父母还是护子。这必然会加剧家庭责任失衡的问题，那么拆迁房屋到底如何确定遗产继承呢？今天圣运律师和你说说这个问题。
首先，继承是指继承死者生前遗留下来的个人合法财产，一般而言有遗嘱按照遗嘱继承，无遗嘱按照法定继承。
《继承法》第九条明确指出，继承权男女平等。
《继承法》第十条规定了继承人范围及继承顺序，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
《继承法》第十三条明确指出，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。
也就是说，房屋拆迁后，在对拆迁房屋和拆迁款的分配上，子女都有继承的权利，“嫁出去的女儿，泼出去的水”女儿不能继承拆迁款项是没有任何法律依据的，并且根据继承法的规定，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
其次拆迁中原主人去世，拆迁安置房和补偿款均属于遗产，如果被拆迁人有遗嘱或遗赠协议确定怎么分，应当按遗嘱或遗赠协议继承；如果没有遗嘱和遗赠协议，走法定继承，应当由被拆迁人的配偶、父母、子女共同继承；如果没有以上人员，再由第二顺序继承人继承。
房屋继承，一般是协商分割，如果继承人之间有纠纷，不能协商一致的，可以起诉到法院，收到法院的判决书或调解书后再进行分割。
房屋拆迁补偿款到底该怎么继承?
1、城市房屋征收补偿款的继承问题。
城市房屋征收补偿有货币补偿和房屋产权调换两种常见方式。其中，货币补偿一般包括：
(1)被征收房屋价值的补偿。
(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
如果被征收的房屋属于房屋所有权人实际居住、使用，则上述补偿款依法全部属于被征收人即房屋所有权人所有。如果被征收的房屋并不是房屋所有权人实际居住、使用，则一般认定被征收房屋价值的补偿全部属于房屋所有权人所有，搬迁，停业补偿等费用则根据实际情况确认是否归房屋所有权人所有。
在房屋所有权人已经过世的情况下，则属于房屋所有权人所有的征收补偿款应作为遗产依法予以继承，若被征收人有遗嘱的，按其遗嘱办理，若没有遗嘱，则按照《继承法》的规定，由其法定继承人予以继承。若采取的是房屋产权调换方式，则被继承人作为被征收人取得产权调换房亦可按照上述继承原则办理。
值得注意的是，城市房屋征收补偿常常涉及到户口问题，有的被拆迁人户口在被拆迁房屋，有的户口不在，有的是被安置人口，虽然大部分补偿都是由全部法定继承人均分等额继承，但由于各地区经济发展水平、和当地具体政策的不同，在征收补偿上也有一定不同，部分补偿利益并非转化为遗产而属于个人补偿，被拆迁人切要关注当地具体拆迁政策与补偿方案。
2、农村房屋的拆迁补偿款继承问题。
农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分房屋补偿款和宅基地补偿款。地上物的补偿原则上应当归属于房屋所有权人即房屋权利人。房屋权利人已经死亡的，拆迁补偿款作为遗产按继承关系处理。
而对于宅基地补偿款，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，且按户计算，一户人口减少，宅基地使用权则由一户中剩余的成员共同使用，因此，能否作为遗产继承需要结合当地拆迁实际情况进行具体分析。
并且值得注意的是，因为拆迁补偿项目繁多，有的是房屋重置成新价、还有提前搬家奖励费、独生子女补偿等等，那么这些转化利益并不都属于遗产。例如独生子女补偿，是基于对独生子女父母的奖励与优待，农村分配集体收益对独生子女家庭增加一人份额(包括农村土地征用后，土地补偿费分配中对独生子女家庭应当增加一人份额);在划分宅基地(包括征地拆迁安置中，对农村独生子女按重建安置房价的70%加房屋层次调整系数每人优惠购买40平方米，这一部分份额一般而言属于个人补偿。
3、城市公房承租人去世后的拆迁补偿款能否作为遗产
公房拆迁补偿款一般是给承租人的一种补偿及住房安置费用，归承租人和共同居住人共有。
由于公房的福利性，共同居住的人一般需要特定的条件，比如要求具有本市常住户口且共同居住两年以上又无其他住房条件。
在公房承租人和共同居住人共存的情况下，如果拆迁发生在承租人去世前，则拆迁款至少一半属于承租人，由其自由支配，在其去世后，该款项作为遗产，由其继承人予以继承。而如果拆迁发生在承租人去世后，那么全部迁拆款一般应归属其他共同居住人，不能作为承租人的遗产继承。
最后圣运律师要提醒您的是，拆迁遗产继承所涉及的法律法规纷繁复杂，在遇到复杂情况时，建议联系专业律师，运用法律手段维护自身合法权益。
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