关于《放弃房屋共有权声明》的法律风险提示
关于《放弃房屋共有权声明》的法律风险提示
近段时间以来，成都市部分婚姻家事专业律师在办理离婚纠纷等案件过程中，遇到多起当事人曾因限购政策、银行要求等原因对夫妻关系存续期间所购买的房屋发表《放弃房屋共有权声明》（简称声明）的情况。声明的主要内容为：声明人对婚姻关系存续期间所购买的房屋放弃共有权，对房屋登记为另一方单独所有无异议。其中，有的声明还办理了公证手续。从目前所掌握的情况来看，在离婚、继承等纠纷中均可能对声明及所涉房屋发生争议，因声明导致的纠纷有增多趋势。
典型案例：
张某（女）与李某（男）婚后于2014年购买位于成都市某区家具产业园内商铺一间，备案登记于张某名下，至今未获得产权证书。同期，李某在公证处作出公证声明，声明该商铺系张某单独所有。
现因双方感情不和，张某诉至法院要求离婚并分割夫妻共同财产。案件审理中，双方就该商铺是否作为夫妻共同财产分割产生争议。张某认为商铺应归其单独所有，属于婚内赠与，而李某对此不予认可。
一审法院认为，备案登记在张某名下的商铺因存在公证赠与合同，李某不享有撤销权，故该商铺系张某的个人财产，不作为夫妻共同财产进行分割。
二审法院认为，公证声明书明确载明商铺系张某单独所有，李某不享有所有权。法律明确规定了赠与人撤销赠与，仅限于没有经过公证的赠与合同。二审中，李某未提供证据证实在赠与之后，其生活、经济上发生了重大变化，生活困难或经济拮据等情形。因而对其提出上述房屋应作为夫妻共同财产予以分割的主张，无事实和法律依据，不予支持。
为此，成都市部分婚姻家事专业律师对该问题进行了法律研讨，以离婚纠纷这一典型情形进行分析。现将声明所涉法律风险作出如下提示，供公众参考：
一、风险分析
我们认为，虽然《放弃房屋共有权声明》的名称中有“放弃”一词，但声明人明显没有使之成为无主物的意思，并非法律意义上的“抛弃”共有权。从声明的内容来看，该声明的性质可能为夫妻财产约定或者赠与合同。而从目前我们所搜集到的判例来看，两种观点均有相应的判例支持。
在离婚纠纷中，声明人通常会提出声明系基于限购政策、银行要求而作，弃权并非其真实意思，并主张房屋仍应作为夫妻共同财产进行分割。我们认为，该主张存在诸多法律障碍，难获支持：
1.如将声明作为夫妻财产约定
《婚姻法》第十九条第二款规定“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”据此，声明人难以推翻约定内容。
2.如将声明作为赠与合同
在声明已公证或房屋已经完成不动产登记的情况下，声明人均无法主张《合同法》第一百八十六条所规定的任意撤销权。声明人要撤销赠与唯有根据《合同法》第一百九十二条所规定的法定撤销权或第一百九十五条所规定“穷困抗辩权”。但二者均有严格的适用条件，声明人很难举证证明相应事由成立。
3.声明公证的影响
根据《公证法》、《公证程序规则》的规定，公证机构在办理公证过程中应当告知声明的法律意义与后果，但仍不排除部分当事人以为该公证声明只是配合银行办理贷款手续而已，实际上并未真正了解声明产生的法律后果。
而《民事诉讼法》第六十九条规定“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”据此，在办理声明公证的情况下，除可能被认定为公证赠与外，声明人也很难通过主张非本人真实意思而推翻声明内容。
综上，声明人一旦发表《放弃房屋共有权声明》，声明所涉房屋在离婚纠纷中便极有可能被认定为夫妻另一方的个人财产。从目前我们所搜集到的相关判例来看，法院的观点也均如此。
二、法律建议
有鉴于此，为预防风险、避免纠纷，我们提出如下建议供公众参考：
1.对确有意愿将房屋约定为夫妻一方个人单独所有的，建议双方通过夫妻财产约定方式进行。
2.对已发表声明但并无意愿将房屋约定为夫妻一方单独所有的，建议双方及时通过夫妻财产约定将所涉房屋约定为夫妻共同财产。
3.为确保夫妻财产约定效力，建议由律师代拟夫妻财产约定条款。根据具体情况，当事人还可以办理夫妻财产约定公证手续。
特别声明：
本法律风险提示系部分律师基于当前情况就一般情况所作的私人、公益性风险提示。相关风险分析与法律建议仅供公众决策参考，并非讨论律师对该问题的最终观点及个案意见。
问题提出人（执笔人）：
讨论律师：
唐应欣、龚霞、胡小敏、杨竹一、张洪、郭海燕、陶建英
2020年5月21日
律师简介
唐应欣
北京德恒（成都）律师事务所合伙人，省律协妇未委委员、市律协婚姻家事专委主任、首批四川省婚姻家事专业律师，成都市优秀律师。
四川高扬律师事务所常务副主任，市律协婚姻家事专委副主任，首批四川省婚姻家事专业律师，省、市优秀律师。
胡小敏
四川中豪律师事务所律师，省律协妇未委委员、市律协婚姻家事专委副主任，首批四川省婚姻家事专业律师，省、市优秀（青年）律师。
杨竹一
泰和泰（成都）律师事务所律师，省律协妇未委委员，市律协婚姻家事专委副主任，西南政法大学硕士生兼职导师。
郭海燕
四川北新律师事务所合伙人，市律协婚姻家事专委副主任，成都市新都区先进律师。
陶建英
四川致高（天府）律师事务所高级合伙人，省律协公益委委员，市律协婚姻家事专委副主任，2013-2015年优秀公益律师，2014年全国优秀敬老志愿者。
四川善嘉律师事务所合伙人，市律协婚姻家事专委副主任。
四川韬世律师事务所律师，省律协民商委委员，市律协婚姻家事专委副秘书长，成都市优秀律师。
附：成都市住房限购政策摘录
1.《关于落实我市住房限购政策的具体操作规则》（20170326修改稿）“7.夫妻双方仅一方符合限购政策的，不能以共有方式购买住房”
[1]
2.《2018年成都市住房调控政策知识问答（四）》第一条“夫妻双方共同购房的，只须一方具备购房资格即可”
[2]
[1]
“关于印发《关于落实我市住房限购政策的具体操作规则》的通知”，资料来源：
http://www.pidu.gov.cn/pidu/c111105/2018-06/28/content_7f4eac6727a1417bae67ced768acbf00.shtml，最后访问日期：2020
年5月11日。
[2]
“2018年成都市住房调控政策知识问答政策(四)”，资料来源：
http://www.pidu.gov.cn/pidu/c135684/2019-06/21/content_d47d240fe069484bb1594f808525cd94.shtml，最后访问日期：2020
年5月11日。
老公以后再犯错导致离婚，他愿意放弃所有财产这份协议书咋写才有用。
在离婚案件中，有关财产分割的问题应该是最多的，尤其是当对方是因为出轨导致夫妻双方感情破裂的话，另一方都会觉得自己是受害方，想要在财产分割上获得更多，或者要求对方净身出户，但是其实无论是签订了“忠诚协议”还是因为“出轨”离婚做出“净身出户”的承诺，这都是不具备法律效力的。
讲个案例！
小黄和小丽是2009年7月份登记结婚的，2013年，夫妻二人共同购买了一套商品房，2015年，双方又一起购买了一辆价值20万元的小轿车。
2017年开始，小丽开始察觉到丈夫的不对劲，她发现丈夫开始变得很晚回家，而且是经常晚会，小丽起了疑心，觉得丈夫是出轨了，于是二人之间产生了矛盾。后来二人的矛盾再次升级，小黄为了证明自己的清白，于是给小丽写了一份书面承诺，承诺书上写道“本人如果日后婚内出轨，在婚后所有财产归妻子所有，本人净身出户”。
2018年的9月，小黄诉至法院要求离婚，小丽也同意了，在庭审中，小丽还提供了小黄早就出轨的证据，并要求依据小黄写的承诺书来判决婚后的财产都会小丽所有。
对此法院认为
1、从“净身出户”承诺书的内容分析，小黄书写该份承诺书，承诺如婚内出轨，所有财产归妻子所有，其本人自愿净身出户，本质上是对于其将来违反夫妻之间忠诚义务而以书面形式约定的财产处分的协议，属于“忠诚协议”的范畴。
2、从夫妻之间忠实义务的本身来看，《婚姻法》第4条规定：“夫妻应当互相忠实，互相尊重”，该条款所规定的忠实义务，是一种情感道德义务，而不是法律义务，夫妻之间签订的忠诚协议，应由当事人本着诚信原则自觉自愿履行，法律并不禁止夫妻之间签订此类协议，但也不赋予此类协议强制执行力。
夫妻一方以此道德义务作为对价与另一方进行交换而订立的协议，不能理解为确定具体民事权利义务的协议。
3、从社会效应来看，如果赋予忠诚协议法律效力，主张按忠诚协议分割财产的一方当事人，既要证明协议内容是真实的，没有欺诈、胁迫的情形，又要证明对方具有违反忠诚协议的行为，势必导致举证一方为了举证而去捉奸，其成本和负面效应不可低估。
4、《婚姻法司法解释（三）》第十四条规定：当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。该条款明确规定了以离婚为前提的协议的生效条件。
而实际上，小黄签订的“净身出户”承诺书正是约定在离婚时双方对于财产分割的约定，故应当依据《婚姻法司法解释（三）》规定，确定该条款未生效。
综上分析，无论是忠诚协议还是以出轨为前提的“净身出户”承诺书，均不具有法律效力，不能作为支付违约金、赔偿金、分割夫妻共同财产的依据。
所以上述案件中，小丽以“净身出户”承诺书主张全部夫妻共同财产归其所有，是没有法律依据的。
如果一方要求对方净身出户，另一方不愿意，那这种愿望难以实现，因为没有明确的法律依据。法律只是规定，在分割夫妻共同财产时，应适当照顾无过错方。
如何认定是出轨呢？
我国婚姻法对此有明确规定，在法法律上的规定是：
1、重婚，必须是满足过错方与第三者达到结婚的状态，也就是存在婚姻状态。
2、有配偶者与他人同居，有配偶者与婚外异性，不以夫妻名义，持续、稳定地共同居住。
离婚损害赔偿的承担主体：
1、具有过错的配偶，第三者不承担赔偿责任。
2、夫妻双方均具有过错行为，任何一方均丧失离婚损害赔偿请求权。
那么如果对方在婚内出轨，是否有可能要求对方净身出户呢？
有可能，并且只有一种办法，
那就是：对方自愿放弃！
想要一方净身出户，让另一方放弃全部财产，只能在双方在婚姻关系存续期间或离婚时约定，一方出轨就放弃全部财产，而出轨的当事人真的愿意按照双方的约定净身出户，这种就可以让另一方获得全部财产。
不过这种情况应该非常少见吧！
不过总的来说，就是出轨并不影响财产分配。不管结婚还是离婚大家都要谨慎，三思而行。因为用钱肯定是不能解决问题的，遇到事情还得多沟通。
房屋终止合同该如何写
一、房屋终止合同协议书
合同终止
协议书
出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
甲、乙双方于****年**月**日签署的***《
房屋租赁合同
》，双方至目前为止履行情况良好。由于乙方****规划原因，要求终止原《房屋租赁合同》，经双方协商一致，达成以下条款：
1、原合同租赁期计至***年**月**日。
2、从**年**月**日起，尚未履行的合同内容，终止执行。
3、乙方应于**年**月**日前将设备、管线等自行搬出，租赁房屋退回给甲方，依附于租赁房屋的装修等归甲方所有。如乙方不按时退租，每逾期一天，须向甲方支付原合同月租金3%的
违约金
4、原合同终止后，乙方除应付租金外，同意补偿三个月的原合同租金给甲方。
5、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。
6、双方如就本协议的效力、解释或者履行发生争议，应首先通过友好协商解决。如协调解决不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼。
7、本协议书自双方盖章或签字之日起生效。
8、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。
甲方：乙方：
委托代理人：代表人：
联系电话：联系电话：
签订日期：
二、解除合同的条件
我国《
合同法
》对解除合同的限制十分严格，规定只有出现下列情形，才允许当事人解除合同：
(1)当事人可以在合同中约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时;
(2)当事人经协商一致;
(3)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(4)在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(5)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(6)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如：西方×饭店与×农场主签订购买火鸡合同，准备圣诞节食用，但×农场主，未能按期将所需火鸡交与西方×饭店(因为过了节，就不吃火鸡)故×饭店提出解除合同。如果是肉鸡愈期交货，只负违约责任。造成损失的可赔偿损失。
(7)法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭;
(8)当事人一方主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者
机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
(9)合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
上述就是小编对“房屋终止合同协议书”问题进行的解答，终止房屋租赁合同时，双方应该协商解决，协商达成一致的就要签订协议书，协议书在载明终止租赁合同后，双方的法律责任是怎样的。如果读者需要法律方面的帮助，欢迎到华律网进行法律咨询。