父母出钱买的房子离婚怎么分?婚后双方父母出资买房离婚怎么分

父母出资购房,离婚时房产分割的4种情形

最近,无意中看到婚恋相亲网站珍爱网发布的《2018单身人群调查报告》,其中有一项数据显示:8成女性认为买房为结婚硬需求,男方付首付,贷款双方还。

从整个社会大环境来看,这其实是资源匮乏下的合理安排。从男性的角度来看,也有其合理性。试想一下:一名女性,什么都可以不要,仅凭感觉选配偶,男性甚至不知道努力的方向;当女性的择偶条件变得明确,至少可以激励男性努力工作,好好奋斗。

虽说最后,男性可能依然摆脱不掉光棍一辈子的命运,至少推动了社会的发展。因为当今买房并非易事,尤其是在大城市,往往需要集齐六个钱包,才能凑够首付。而买房一旦牵扯到父母的资金,原本简单的事情就复杂化了,尤其是当小两口感情破裂要离婚,需要对房产进行分割时。

本文尝试说清楚父母出资购房,离婚时房产分割的常见情形。

根据《婚姻法解释(二)》第二十二条第一款的规定:当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。从法条中可以看出,只要父母没有明确表示赠与双方,那么该出资就是对自己子女的个人赠与。

既然是个人赠与,那么该出资就是子女的个人财产,不是夫妻共同财产。不过,在这种情况下,资金的载体发生了变化。在一般的赠与中,如果给一笔钱,要么是现金,要么是账户里的一个数字,我们可以很轻易地判断数额,也可以随时随地消费。

在出资购房的情况下,资金已经转化成了房产,我们既看不出数额,也没办法消费。根据现行婚姻法的规定,这不妨碍其个人财产的属性。所以在婚前父母为双方出资购买的情况下,离婚时,应当扣除该部分出资购房款,再对房屋剩余的价值进行分割。由于房屋登记在双方名下,属于夫妻共同财产,房屋的剩余价值按照夫妻共同财产处理。

根据《婚姻法解释(二)》第二十二条第二款的规定:当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。从法条中可以看出,只要父母没有明确表示赠与一方,那么该出资就是对夫妻双方的赠与。

既然是对双方的赠与,那么该出资就是夫妻共同财产。之后这笔资金转化成房屋,由于房屋登记在双方名下,属于夫妻共同财产,离婚时,按照夫妻共同财产处理。

此种情况下,根据《婚姻法解释(三)》第七条第一款的规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。从法条的字面意思理解并不困难,但婚姻法有时候是反常识的,不能完全按照字面的意思理解,此处的出资特指全款出资,不包括出首付,部分首付的情况。

关于“出资”的理解,颇有反复,借此说下来龙去脉。

(1)最高人民法院杜万华法官在2011年第17期《人民司法》上公开发表的文章《<关于适用婚姻法若干问题的解释(三)>的理解与适用》中指出:父母婚后给子女买房的规定,是指父母支付全款给子女购买房屋且产权登记在出资方子女名下的情形。如果父母只是在子女婚后支付首付款,夫妻共同还贷,产权登记在出资方子女名下,首付款可以认定为只赠与出资父母的子女,离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产,对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产。

(2)最高人民法院民一庭2011年8月编著了《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》一书,其中明确指出:第七条第一款中父母出资为子女购房可包括全款出资和部分出资两大类。

(3)《婚姻法解释(三)》执笔人,最高人民法院吴晓芳法官在2013年第4辑《民事法律文件解读》中发表的文章《婚后一方父母部分出资给子女购房的认定问题》中指出:《婚姻法司法解释(三)》第七条仅限于婚后父母为子女全款出资购买不动产的情形,对于不在该条适用范围的父母部分出资情形,则应当按照《婚姻法司法解释(二)》第二十二条的规定处理,即将父母出资部分认定为赠与夫妻双方。具体分割夫妻共同财产时,将诉争房屋的性质认定为双方共有,并不代表简单机械地进行对半分割。根据婚姻法第三十九条的规定精神,要根据“财产的具体情况”,本着照顾子女和女方权益的原则进行裁决。也就是说,分割夫妻共同财产时,要全面考虑财产的资金来源,双方结婚时间长短,夫妻对家庭所做贡献等因素,避免出现显示公平的情况。对于一方父母部分出资为子女购房的,离婚分割时可对出资父母的子女方予以适当多分,至于“多分”的数额如何掌握,应由法官根据案件的具体情况作出公平合理的裁判。

按照吴晓芳法官的观点是比较合理的,所以在婚后一方父母出资,房屋登记在自己子女名下的,必须是全款出资才可以认定为出资父母的子女的个人财产。在部分出资的情形下,就按照《婚姻法解释(二)》第22条的规定处理,当事人另有约定的除外;在具体分割讼争不动产时,可对出资父母的子女一方予以适当多分。

此种情况下,根据《婚姻法解释(三)》第七条第二款的规定:由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。同理,在理解“出资”时,也应该按照“全款出资”把握。

至此,父母出资购房,离婚时房产分割的常见情形就讲清楚了,对于其他一些非典型情形,由于法律没有明确规定,尚存在争议,只能按照个案分析把握,就不在此详细说明。

《民法典》实施后,父母出资购房,离婚时怎么分

一、父母出资为子女购房,离婚时房子怎么分?

《民法典》实施后,父母出资为子女购房,在子女离婚的时候,该出资是对子女的单方赠与还是夫妻共同财产?为了便于大家对比看和理解,我把父母出资购房的不同情形分为结婚前和结婚后不同类型,以表格的形式展现给大家:

二、《民法典》实施后,关于父母出资购房的建议

《民法典》婚姻编的司法解释(一)实施后,结婚前父母出资购房,都视为对自己子女单方的赠与,这一点的规定和之前《婚姻法》司法解释是一致的。但是结婚后父母出资购房的,有约定的按约定,没有约定或约定不明确的,无论是全额出资还是部分出资,无论是登记在一方名下还是双方名下,都优先推定为夫妻共同财产,归夫妻共同共有。

房子是家庭中最重要的财产之一,80后和90后结婚基本上都是父母帮助出资买房,对于普通家庭,一套房子父母把棺材本都贴进去了,大家都有非常多的担心,双方父母和男女双方很多都会相互设防,担心孩子离婚会吃亏,这样婚后反倒容易矛盾重重。

我个人倒觉得,结婚前要敢于谈钱,婚前作小人,婚后作君子反倒更有利于婚姻的稳定,也可以避免很多不必要的矛盾和纠纷,建议结婚后父母出资购房,最好由双方父母、男女双方一起签订书面的协议,明确约定父母出资的性质是借款还是赠与。如果是赠与,需约定清楚是只赠与给自己子女,还是赠与夫妻双方。如果是借款的,约定清楚利息和还款期限等。

三、相关法律法规

1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》

第二十九条

当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

2、《民法典》第1062条

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产,有平等的处理权。

3、《民法典》第1063条

下列财产为夫妻一方的个人财产:

(一)一方的婚前财产;

(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;

(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当归一方的财产。

【离婚指南】婚后一方父母出资购房,离婚时如何分割

父母在子女婚后为子女出资购买房产,因买房需出资金额一般较大,有些父母为保护财产,会与子女签署借条或借名买房协议等。事实上,父母出资为子女购房均是希望减轻子女的生活压力,在子女夫妻关系稳定的情况下,父母一般不会主张该出资是对子女的“借款”或者借子女之名购房,借款也好借名买房也罢,无非是想防患于未然,如果子女婚姻不幸,离婚分割财产时使自己的出资得以保全。那么这种做法究竟能否起到保护财产的作用呢?

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第七条规定:“

婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”

根据上述法律规定,子女婚后购房时如果由一方父母全额出资,且房屋登记在出资一方子女的名下的,法律已经将这种行为明确规定为“父母对自己子女的赠与”,而并非“父母对夫妻双方的赠与”,在子女离婚分割财产时,该房屋会被认定为登记方的个人财产,无需与对方分割。

但是,在子女离婚诉讼期间,有些出资的父母为了保护自己的出资不被分割,拿出所谓“欠条”“借条”,欲证明当时的出资是对子女的借款,并非赠与;也有的父母甚至在子女离婚诉讼期间主张该房屋是“借名买房”,并出具自己与子女签署的“借名买房协议书”,以此证明房屋不是子女的夫妻共同财产。那么以上这些做法究竟能否得到司法支持?又会产生什么样的法律后果呢?

【以案说法】

案例一:父母主张买房出资系“借款”【案号:(2015)三中民终字第03560号】

案例争议要点简介:

方某与程某婚后购房,程某之母朱某支付首付款14万元,贷款60万元,房屋登记在程某名下,还贷期间,朱某曾一次性向程某账户存入20万元用于还贷。离婚诉讼期间,程某提交了朱某支付14万元首付款期间,程某签署的“借条”,现程某主张,该房屋的首付款和还贷均来自其母亲朱某,根据法律规定,该房屋为其个人财产,不应当分割。

判决书“法院认为”原文:

“首先,涉案601号房屋为2010年方×以个人名义签订《北京市商品房预售合同》所购买,系在方×与程×婚姻关系存续期间,根据《婚姻法》相关规定,如无相反证据或法律规定应属夫妻一方个人财产的,应认定为夫妻共同财产。本案中,方×主张房屋首付款系其母朱×对其个人的赠与,但其提交的证据均显示该笔款项为方×与程×共同向朱×的“借款”,借条所产生的直接法律效果为朱×与方×、程×之间所形成的债权债务关系,而无法达到证明系朱×在方×与程×婚姻关系存续期间对方×一方的赠与。其次,房屋产权证中登记的产权人虽仅为方×一人,但夫妻双方在婚姻关系存续期间所购房屋可登记在夫妻一方名下,亦可登记为夫妻双方共同共有,故601号房屋权属的登记情况,并不阻碍离婚时对房屋作为夫妻共同财产进行分割。”

法院审判逻辑归纳:

第一,房屋为婚姻关系存续期间购买,没有法律规定或者相反证据证明属于一方个人财产的,应认定为夫妻共同财产。

第二,“借条”系夫妻二人对男方母亲的共同负债,证明男方母亲的首付款出资并非对男方个人的赠与。

第三,该房屋系婚姻期间购买,即使房屋登记在男方个人名下,也应当属于共同财产。

【本案实务要点提炼】

婚后一方父母出资购房,如果父母与子女之间打欠条,则会被认定为子女夫妻二人对出资父母负有共同债务。继而,该“出资”难以认定为父母对自己子女的赠与,也就是说“借条”本身会将出资定性为“借款”,则父母与子女之间便不存在赠与的法律关系,而是形成了债权债务关系,在这种情况下,即使父母后续存在为自己还贷的行为,也不再符合上述《婚姻法司法解释三》第七条的规定,即便房屋登记在出资一方子女的名下,也会被法院认定为夫妻共同财产,而非登记方的个人财产。

案例二:父母主张“借名买房”【案号:(2019)京02民终5607号】

案例争议要点简介:

王某与张某婚后购房并登记在张某名下,首付款40余万元,由王某母亲直接出资20余万元,其余20万元出资系从张某个人账户转出,后续从张某银行账户按月还贷。离婚诉讼期间,张某主张自己出资的20万元是其母亲戴某以现金方式存入其银行账户,且母亲每年固定将还贷所需款项存入自己账户,因此该房屋首付款和还贷均来自戴某,但张某就此主张却未提交直接证据。戴某作为第三人向法庭提交《借名买房协议》,主张该房屋为其借女儿张某之名购买,不应当作为离婚财产分割。

判决书“法院认为”原文:

“认定借名买房关系是否存在时,借名买房合同是需要审查的重要事实。本案中,借名买房协议的主体系戴某与张某,王某对该协议内容不予认可,且戴某、张某亦明确表示王某不知道该份协议内容。涉案房屋涉及到王某的重大利益,而本案中戴俊祥与张某并未向王某就协议内容进行披露。协议上亦未有王某的签字、确认,考虑到戴某与张某为母女关系,一审法院认为该协议对于借名买房关系的认定证据效力有限,符合本案实际。”

法院审判逻辑归纳:

第一,男方对女方和其母亲签署的借名买方协议不认可,且女方也承认另一方不知道该协议内容。该协议涉及男方重大利益,但女方和其母亲从未向男方披露。第二,协议上没有男方的签字。

第三,女方与自己的母亲有直接利害关系,该借名买房协议的效力有限。

【本案实务要点提炼】

1、因父母与子女之间存在直接利害关系,即使出资父母提交“借名买房协议”,在另一方不认可的情况下,法庭也难以单凭一纸协议认定存在“借名买房”。

2、笔者认为,本案戴某与张某无法举证证明,戴某全额支付首付款并且后续全额还贷,这是法院不认可“借名买房”的根本原因。相反,如果戴某和张某能够举证证明首付款及还贷均由戴某支付,则根据《婚姻法司法解释三》第七条的规定,可认定该房屋是张某个人财产,至于张某与戴某之间是否真实存在借名买房一事,均是其对个人利益的自由处置,法院不会过多干预。【参考案例:2019京01民终3375号】

【律师建议】

1、父母在子女婚后为其出首付购房并且帮其还贷的,需对首付出资和每月还贷出资均提供完整证据,否则即使该房屋登记在出资方子女名下,也难以认定为个人财产,子女离婚时需作为共同财产分割。如果出资方能出具完整证据,则在这种情况下,无需再以出具“借条”的方式保护财产。

2、父母在子女婚后仅对首付部分出资,未参与还贷的,即使该房屋登记在出资方子女名下,也难以认定为出资方子女的个人财产,则在离婚诉讼时,父母可以出具“借条”,主张子女夫妻二人就该等出资承担共同债务。

3、离婚案件涉及子女抚养、抚养费支付、财产分割等诸多复杂法律问题,为保证利益最大化,避免不必要的损失,建议离婚案件当事人委托专业律师代理,切勿因小失大。

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