辛酸苦辣还款：婚前夫妻一方通过按揭贷款买房，取得房产证。婚后夫妻共同还贷房屋。常德路离婚律师如何谈离婚后的分割？
房屋虽为一方婚前购买，但婚后房屋增值部分和共同还贷部分应视为共同财产，夫妻另有约定的除外。需要注意的是，共同还贷部分，无论是一方以个人工资偿还，还是以双方工资偿还，都应认定为夫妻共同财产。当然，如果一方确实能证明其还贷资金来源于个人婚前财产，那么这部分就不应认定为夫妻共同财产。更复杂的情况。
某男2004年买房，当时房价18万，首付8万，银行贷款10万，契税等费用1万，某男婚前本息合计5万。08年，A男和B女结婚，房子价值41万。产权登记在一个男人的名下。婚姻期间，双方共同偿还借款100000元用于清偿借款，其中本金70000元，利息30000元。2012年离婚时，房子现值90万。
甲乙双方对解除婚姻无异议，但对房屋补偿金额有异议。a认为，婚前他已与某房地产公司签订了购房合同，并向银行贷款。虽然婚后还款本息共计10万元，但银行每月定期从他工资卡中扣款，女方没有参与还款，所以离婚时无权获得任何赔偿。女B认为，双方没有约定实行单独财产制，男方的工资收入应属于夫妻共同财产。离婚时，房产现值应以90万元减去男方购房时的价格，即18万元，作为赔偿基数，即女方B应得的赔偿金为40万元。
一审法院认为，婚后甲男与乙女偿还借款10万元。虽然男方每月用工资卡偿还银行贷款，但双方并未约定实行各自财产制，男方的工资应属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻婚前签订房产买卖合同，以个人财产支付首付款，向银行贷款。婚后，他们以共同财产偿还贷款。房产登记在首付款人名下的，离婚时房产由双方处理。
常德离婚律师依据前款规定未达成协议的，人民法院可以判决该房产归产权登记方所有，未偿还的借款为产权登记方的个人债务。双方结婚时，共同偿还贷款及相应的房产升值部分。离婚时，产权登记一方应当按照婚姻法第三十九条第一款规定的原则对另一方进行补偿。
第一步，计算争议房产的升值率，即争议房产的现价除以(结婚时争议房产的价格共同支付的利息其他费用)=90/(41 3 1)=200%； 第二步，计算非产权登记方的补偿，即共同还款部分乘以房产增值率，这个数额的一半就是要补偿的数额。10乘以200%=20万元，非产权登记方赔偿10万元。一审法院判决争议财产归甲男所有，甲男应向乙女支付赔偿金10万元。女B不服提起上诉，二审法院裁定驳回上诉，维持原判。
“03010”颁布实施后，在审判实践中，各地法院对共同偿还的增值部分有不同的计算方法
第一步，计算房产增值率。房地产增值率=房地产现价除以房地产成本，其中房地产成本等于购买时的房地产价格加上支付的利息和其他费用。在计算房产增值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用房产现价除以结婚时的价格直接得出增值率。“其他费用”是指交易中涉及的费用，是购房的必要费用，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等。但不包括公共维修基金和物业费，因为其支出的依据不是交易，而是不动产长期使用过程中发生的费用； 第二步，计算非产权登记方得到的补偿，即共同还贷的部分乘以房产升值率，这个数额的一半就是要补偿的数额。
在计算具体赔偿金额时，要注意确定计算时间点。这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，属于一方个人财产。同时也要考虑两种情况下的修正问题。 第一，贷款未还清时，只有夫妻双方共同偿还的利息才能计入房产成本，二三十年未还的利息不能计入成本。否则，非产权登记方不仅享受不到后续的升值收益，反而要实际承担因计入全部利息而导致的减赔的不公平结果。二、一方购买房产一段时间后结婚。在计算房产增值率时，应以结婚时的房产价格作为计算依据，而不是购买时的房产价格，因为从购买房产时至结婚时的房产增值收益属于一方婚前个人财产。
鲁离婚律师认为，上述分步计算方法简单易懂，易于操作，为审判实践中相关案件的审理提供了参考方法。此外，常德离婚律师需要指出的是，在分割，对有争议的财产进行离婚时，法官不仅要了解“婚后双方支付的金额及相应的财产增值部分”，还要根据《婚姻法》第三十九条的规定、财产的具体情况以及照顾子女和妇女权益的原则作出公正的判决。也就是说，计算出的赔偿数额并不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即公平合理地解决纠纷，平衡和保护离婚双方的利益。
实际操作中，有时候房价会跌。比如买房的时候，会在一个相对高点。已婚夫妇共同还款若干年后，离婚时的房价现值会低于当初购买时的房价。面对这种房产没有升值甚至负增长的事实，我们认为产权登记方至少应该给对方一半的赔偿，用于共同偿还本息。原因有二： 第一，一方婚前已签订房产买卖合同，买什么地段、楼层、朝向的房产是买方自己的选择。对方婚后只参与还贷，买家自然要承担房价下跌的风险； 第二，离婚时，房产判给产权登记方。如果只是用于居住而非投资，房价的暂时下跌并不会对其造成实质性的损失。
上海婚姻律师咨询免费。