广东省高级人民法院发出《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》号通知
(高月发〔2017〕199号)
全省各级人民法院：
《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请及时向我院人民法院反映。
特此通知。
广东省高级人民法院
2017年9月12日
广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷的指导意见
为正确审理建设用地使用权合同纠纷案件，统一裁判尺度，提高审判质量，根据有关法律和司法解释的规定，结合审判实践，制定本指引。
1.根据《行政诉讼法》第十二条第一款第十一项和《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第十一条规定，政府征收部门与被征收人签订的土地房屋征收补偿协议为行政协议。一方不履行补偿协议约定的义务，另一方提起诉讼的，不属于民事案件受理范围。集体经济组织、房地产开发企业等主体与被征收人签订征收补偿协议，按《广东省高级人民法院关于明确土地、房屋征收征用补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》(粤高法〔2017〕148号)办理。
二是土地使用者未按照建设用地使用权出让合同约定的期限和条件开发利用土地，土地管理部门依法给予警告、罚款、收取土地闲置费或者无偿收回土地使用权的，属于行政机关的具体行政行为，由此产生的纠纷不属于民事案件受理范围。转让方起诉受让方按照合同约定支付土地出让金和违约金，或者受让方起诉转让方按照合同约定交付土地并办理土地使用权登记的，属于民事案件受理范围。
3.协助办理建设用地使用权出让、完成土地前期开发等民事权利义务纠纷。政府或有关行政部门签订的投资促进合同，属于民事案件的受理范围。如果诉讼当事人要求履行合同约定的义务，如税收优惠、户籍、子女上学等。不属于民事案件的受理范围。
四。对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证载明的内容进行建设的违法建筑的认定和处理，属于有关国家行政机关的职权。当事人请求确认违法建筑权利归属和内容的，不予受理；已经受理的，应当驳回起诉，并告知当事人向行政机关申请处理违法建设。
违章建筑使用费缴纳、婚姻家庭权益、继承案件、分割，占有保护、建筑物、构筑物倒塌责任等纠纷，属于民事案件范围。
五、经营性建设用地和同一地块有两个以上意向用地，未经招标、拍卖、挂牌等公开竞价出让的，应当依照合同法第五十二条第五款和物权法第一百三十七条的规定认定出让合同无效。
不及物动词建设用地使用权出让合同涉及的土地已取得建设用地规划许可，但未依法办理农用地转用审批手续的，依照《合同法》第五十二条第五项、《土地管理法》第四十四条的规定，认定出让合同无效。
七、土地使用权转让人向受让人主张权利的诉讼时效按照合同的规定执行。
八、政府划拨给农村集体经济组织的在征地时预留的土地，土地用途为经营性用地，当事人未经批准擅自转让划拨建设用地使用权的
十、当事人以建设用地使用权被查封为由，认为出让合同无效的，不予支持。一审法院辩论终结前未解除查封，受让人请求出让人办理建设用地使用权转让登记的，人民法院可以向其说明变更诉讼请求是解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。
XI。《城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项不是有效的强制性规定。当事人以建设用地使用权转让不符合规定条件为由主张转让合同无效的，不予支持。
12.土地已取得建设用地规划许可并符合下列条件之一，当事人以用地手续不全为由主张建设用地使用权出让合同无效的，不予支持：
(一)未取得建设用地使用权登记，但出让人已与土地管理部门签订建设用地使用权出让合同的；
(二)未签订建设用地使用权出让合同，但土地管理部门已通知出让人缴纳土地出让金的；
(三)土地管理部门明确同意转让建设用地使用权的其他方式。
十三。当事人以转让建设用地使用权为经济目的签订公司股权转让合同的，应当按照股权转让的法律规定审查合同的效力。
十四。合同约定成立房地产项目公司进行房地产开发经营的，本合同为公司的设立合同。当事人以签约人无房地产开发经营资质为由主张合同无效的，不予支持。
15.合作开发房地产合同，是指当事人就提供建设用地使用权、资金等达成的协议。作为共同投资，分享利润和风险，共同开发房地产。合作各方对合作开发房地产所产生的债务承担连带责任。合伙人以合同相对性原则为由主张不承担连带责任的，不予支持。
十六、当事人共同承担房地产开发经营风险，是认定合作房地产开发合同性质的关键。当事人是否共担经营风险不能拘泥于合同名称等字眼，而要根据合同权利义务的内容来判断。地方政府不承担经营风险，只收取固定收益，包括固定金额、固定面积或固定比例的房屋的，应当认定为建设用地使用权出让合同。合同中约定当地配有固定面积或固定比例的房屋，但没有明确约定是否承担经营风险。但是，通过对合同的解释可以得出这样的结论：如果不能建造房屋，投资者应赔偿当地相应的损失。本合同是建设用地使用权出让合同。
十七。房地产合作开发合同被确认无效、解除或者撤销后，应当对房地产项目进行清算，参照合同约定分担损失和利润，并根据合同约定和法律规定确定赔偿责任。根据《物权法》第一百四十二条的规定，地上建筑物的所有权原则上属于建设用地使用权人。建设用地使用权登记在一方名下的，土地增值属于合作项目收益，合作方可参照合同约定和实际投资情况等要求分配。并在进行实物配送时进行支付判断。建设用地使用权登记在全体合伙人名下的，在下列情况下可以作出成立判断
19.农村集体建设用地流转和集体保留地流转是涉及村民利益的重要事项。根据《村民委员会组织法》第二十四条的规定，应当由村民会议或者村民代表会议讨论决定。对于违反民主约定程序的土地使用权流转合同，农村集体经济组织主张合同无效的，应予支持。
经审查村民会议或村民代表会议的决议，合同相对人有理由认为合同符合民主约定的程序。农村集体经济组织以违反民主约定程序为由主张合同无效的，不予支持。
合同相对人以违反民主约定程序为由主张合同无效的，不予支持。
农村合作经济组织和基层自治组织违反民主协商程序处分重大财产的，依照本条规定处理。
20.根据《物权法》第六十三条第二款规定，集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵犯集体经济组织成员合法权益的，被侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。撤销该决定的，该集体经济组织与善意相对人之间基于该决定的民事法律关系不受影响。