天津哪些地方买房不限购

关于天津买房的最基本逻辑,能买市区不买环城,能买环城不买远郊,对于市区房子,又贵又老,很多新天津人,实在是接受不了,退而求其次,选择环城四区,但是环城四区里,各区发展又不一样,又各有优劣势,下面我们详细的介绍一下各区的情况,对你在天津买房有所帮助。

首先我们先看一下天津2021年4月份天津各区新房和二手房房价地图,大家可以先了解一下,相对市内六区,环城的房价还是比较友好。

天津环城四区包括西青区、北辰区、东丽区和津南区。

要说发展最好的,无疑是西青区!

原因很简单,西青比邻着南开,河西发展比较好的三个区中的两个区南开和河西。

大树底下好乘凉,西青在发展上受到了更多的南开区和河西区的外溢效应。南开区是老牌的学府区域,河西区是市政府所在地,所以这两个区的人口素质在整个天津来看都是较高的,并且购买力很强。

上面说过,天津市区的面积不大,加之住宅的老旧化和人口密度大,更多的人愿意牺牲一些距离而选择更加宜居和舒适的地方买房定居。

西青区整体区域环境上宜居指数很高,并且经济上处于四区的首位,这对于很多人来说是件好事,也符合我们上面提到的西青区人口外溢是源于南开和河西,环城四区里新增人口最多的区域也是西青,可以看出其吸引力有多强。

新增人口最多和强大的外溢购买力,目前西青区的房价是环城四区当中最高的,五月份刚刚结束的土拍市场,西青区多个地块的低价超过了市区的价格,所以房价高于市区也不足为奇,可以说西青区也算是半个市区的级别了。

目前西青目前整体新盘均价在2万左右,基本调控这几年,到现在的价格没什么太大变动,比较抗跌,新房市场热度一直很高,先是张家窝,后来是精武镇,现在又是大学城,从来不缺少热度和购买力,个别热门板块和项目,在去年疫情结束后达到最低点,今年年后,都有所上涨,个别项目甚至一房难求,开盘即售罄,这就是西青区的的真实市场。

目前西青区比较好的板块有海泰产业园、梅江、中北镇、李七庄、精武镇、张家窝,作为环城四区里,有地铁和高铁,加上高新区高薪产业的就业机会,承接市区南开和河西的外溢购房需求,这些板块的房价在2到3万不等,新梅江区域甚至到了五六万一平米。打算买二手房的客户,可以看一下发展比较早,比较成熟的中北镇、张家窝和李七庄。新房目前项目比较多的板块是精武镇、大学城,南站商务区等地。

另外不太建议的是,西青发展比较早的杨柳青,因为没有后续动力,距离市区较远没有地铁通勤,所以目前房价处于区域较低水平,1.7万上下。

西青作为天津环城四区当中的头筹应该是毋庸置疑的。从生活配套,产业发展,宜居角度,都领先其他区域,从投资的角度同样也是,天津买房不要看规划,你更要相信强者恒强的道理。

另外在此介绍一下,对于北漂一族来说,京津通勤现在已经成为一种现实,相比武清来说,个人更建议考虑一下天津南站附近的项目,虽然通勤时间和费用要比武清多一些,如果你是每周通勤,就差距不大了,不过生活在西青,未来在天津发展,也会更方便,便捷,因为南站不仅是高铁站,还是地铁站,与天津市区紧密相连。

其实大家挤破头去买市区的根本原因,还是因为教育,除了市区锁区中考报市区高中之外,义务教育阶段的教育资源也是环城四区最大的短板,但是近年来环城四区都在努力提升本区教育水平,引进名校分校,合作办学等等。当然最成功的两个地方,一个是海教园,另一个是生态城,引进市区优质教育资源,快速提升本区教育水平,购房人群才会更愿意用脚投票,所以,这两个板块的市场一直很热。对于环城四区,随着地铁线路的完善,学校和教育水平的提升,未来的潜力和才会更大,也适合更多本地刚需者宜居。

下图是西青区未来引进教育资源图,为明学校已经建成,开始招生,南开敬业正在建设,还有其他学校也都在路上,预计三五年后,都会建成开始招生。相对环城四区其他区,西青区引进学校的数量和质量也算是遥遥领先,看来区里有钱什么都不是问题。

北辰区:

北辰之名出自《论语》:“为政以德,譬如北辰,居其所,而众星共之。”冠以区名意喻天津北部一颗璀璨的明星。并且在2016年入选首批国家级产城融合示范区序列。

北辰区的位置很不错,新外环没有扩圆之前,外环内行政区域版图是环城四区里面积最大的,很多人销售给外地客户说的一句话,天津本地人买房不出外环线,指的就是外环线。如今新外环拓圆,东丽和北辰更多的土地划进来,也成了环内。但是在这提醒一下,天津市本身就不是均衡发展的趋势,市内六区分强三区,和弱三区(虽然这样说不好),环城四区同样也不是均衡发展,房价就是最好的见证,购房人用脚投票,选择购房,也证实了天津的发展,不是以环线为准,所以买房需要我们尊重事实,数据,不要相信规划这个东西或者仅听他人的一面之词。

作为紧邻市区的北辰,发展其实并没有像西青那么快,市区外溢也并不多,毕竟北辰挨着的是河北和红桥区,本身市区这两个区自身发展并不太好,本区房价也算不上太高,市区改善基本本区置业了,外溢的并不多,而北辰发展比较成熟的板块有瑞景和北仓,双街,天穆镇为少数民族居住区。待发展的有宜兴阜,小淀,铁东路、大张庄等等。

瑞景片区是北辰目前价格的置高点,也是配套最成熟的片区,新盘次新盘较多。该片区房价在2.0-2.5万之间。二手房还迁房价格低一些,价格1.5万左右起。

瑞景片区的发展主要借力于地铁1号线,片区内有两站地刘园站和瑞景新苑站。片区内居住出行足够便利,周边大型商超和横店影视城等商业配套,生活娱乐也很方便。

另外,北辰区南仓、北仓片区价格也在两万左右,是北辰区的老城区,北辰的行政单位都在北仓镇,学校,医院等生活配套都很齐全,综合发展较好,老小区居多房价不算贵,一万五六,新房两万出头。北辰最好的教育资源也在北仓镇,华辰和实验小学,高中有47中。现在在建的4号线地铁,也是连接北仓,双街与市区更好的交通线,比较稳和成熟的两个板块,当下自住和上学都是可以考虑。

这几年比较热的是北辰的铁东路板块和北部新区,铁东路板块这两年因为农药厂问题和永旺、文化中心项目搁浅后,关注度和成交量也都下来了,房价跳水也很大,从最高的两万二三到现在一万五六,已经开通的地铁并没有带来大量的流量,后期能不能起来就看商业什么时候落地,农药厂治理的结果吧,位置很好未来还是可以期待的。

新外环内板块,称为北部新区,如果大家可以等,后期的规划也是值得考虑一下,除了在建的北辰高铁站,还有已经运营的三号线地铁,另外还有7/10号地铁规划。目前新房价格单价一万四五,总价一百二三十万,也是刚需客户入门级选择。像大张庄的话,我就不建议考虑了,距离市区,北辰城区都有点远,北辰需求发展的地方有点多,暂时还轮不到大张庄,如果你只是图便宜,那我也就不说了。

北辰区未来引进新学校情况分布图。

东丽区

东丽区围绕着东丽湖规划很大,自然生态环境一直是吸引买房人的亮点,但整体居住人口数量不多。不过13号线地铁最新规划,将延长到空港新区,对于东丽来说也是利好,另外还有滨海新区到市区的z4地铁,也将路过东丽,届时也算是弥补了东丽区地铁交通上的不足。当然如果把空港算为东丽区,就业机会上看,东丽的就业机会还是不错的,我们多次提到的天津市主要的几个就业集中地,空港,小白楼CBD,南开华苑和滨海开发区,空港虽然距离市区很远,但是房价一直维持在2万左右,主要原因就是产业就业刚需的支撑。不过随着空港二期的住宅未来入场,投资空港的就要谨慎了,之前价格高是因为需求多房子少,后期如果房子多了,房价还会继续涨吗?毕竟市区的群体,一般不会去空港置业,因为东丽的选择性很多。

这里给大家提个醒,天津买房,看规划一定要尽量寻找已落地的轨交、商业配套,毕竟天津不是北京,有些规划总是悬在空中。

目前,东丽区的新房均价在2万左右,不同片区价差较大。比如发展较成熟的津滨大道板块,新房价格超过最贵的时候到3万,调控过后,也都挤了不少水分,现在也在两万五六左右;而成林道、空港、新立开发区的价格普遍在2万上下;东丽湖和华明镇。则在1.2-1.5之间,这两年金钟街突然走红了,均价在一万六七,对于刚需入门,也算是友好,现有的地铁6号线,通勤市区也很方便,投资的可以看一下周边的城市面貌和周边的还迁房价格再决定。

对于军粮城和东丽湖,我还是建议各位谨慎,尤其是新房,自住刚需,附近工作可以考虑,投资的不要考虑了,我担心你卖不出去。一个字,远!

对于空港工作的客群,能买市区河东更好,然后是空港,最后还可以看看华明镇,现在已经是存量市场,价格不贵,也算宜居。考虑东丽买房的客户,投资为目的,一定要考虑周边的二手房,还迁房,市区的价格,因为东丽区有些新房项目的价格,并不太合理,稍微不注意,可能就赔了,自住的客户,要注意机场附近的噪音影响。

东丽区整体的教育水平并不算太强,所以买房之前你要考虑清楚,周边是否有好一些的教育资源能享受的,下面是东丽区未来引进教育资源分布图。

最后,来说说津南区。

特别提醒,上面海教园行政归属不属于滨海新区,小编作图错误?,目前新规划隶属于津南区。

先介绍一下海教园现在行政管理归于津南区,这也是很多家长关心的海教园的政策变化,后期还能不能考天津市区高中,目前已经在建高中,预计高中建设完成后,就会知道具体的中考报志愿的问题,不过个人观点,买了海教园房子的家长们,也都是为了孩子上学,也是注重教育的群体,大家不要把成绩只归结于学校,家庭教育+自身努力+课外辅导+学校管理才是高分的必备条件,所以需要大家公共努力,把中考,高考的成绩搞上去,海教园的光环还是可以格外亮眼的。前几日也写了一篇一篇关于海教园的文章,大家可以看一下。

从房价地图上看,津南的区域均价是一万四五,而海教园均价可以达到2万左右,主要以低密度洋房项目为主。津南海教园是环城四区里唯一可以主打教育牌的区域,也是环城四区里,目前为止,教育资源最好,兼顾自住的一个版块。

津南区这两年又热起来的国展板块,又给各位看官画了一张大饼,在售的国展西项目越来越多,但是价格不低,并且周边土地储备太大,发展也都是刚刚起步,如果你觉得国展未来会起来,但是我觉得最先受益的可能不是国展西,可能是咸水沽或者海教园,毕竟人家哥俩离得更近。注意买这里投资的,需要等的时间也很长,对于河西区外溢客群,大家又多了一个选择。北漂一族请注意!买入天津与买入北京截然不同,切忌不要看纸面上的规划,一定要选择已经落地的规划或者成熟的配套。

津南的其他主要片区,比如双港、咸水沽、小站、八里台镇价格则在近一万到1.6万之间。距离市区最近的是双港和辛庄,发展比较早,配套比较成熟,辛庄的新房项目也比较多,但是缺点也很明显,没有地铁和学校,也难怪五月的土拍,两块地流拍了,天津大道对过的国展西,高溢价成交,津南的区域版图比较大,最便宜的北闸口片区价格八九千,还有更远更便宜的葛沽,天嘉湖那面,环境不错,价格也不贵,但是个人建议津南买房往南别过咸水沽,别图便宜,碰那些湖景房,十年前这个价,十年后可能还是这个价格。

所以,津南买房可以说是难度最大的区域,稍有不慎很容易入坑,因此一定要慎重。

未来津南教育引进计划图,海教园已经落地,后期看的就是成绩了。

其实,天津环城四区各自特点比较明显,想要买入,还是要清楚自己购房的第一诉求点。

增值保值,产业工作,互联网高薪,就业机会,北京工作,看不上市区老破小,考虑京津高铁通勤,首选西青;

生活自住,预算不多,打算京津通勤,但是够不到西青,可以等配套,距离市区近,红桥,河北两区改善外溢,选择北辰;

环境养老,可以考虑东丽湖,河东区外溢,考虑津滨大道和成林道板块和新立开发区,滨海新区两地通勤,沿着九号线买;

只为教育,兼顾自住,环城四区里,优先考虑津南海教园,毕竟学校已经建完了,同样可以报考市区高中,短期政策也不会有变化,预算实在太少,本地工作,可以看看咸水沽和辛庄,双港,至于国展西,希望它越来越好,发展快点。

每个区都有自身的优劣势,我们需要结合自己的购房需求和预算,再具体细化一下,选择适合自己的区域,板块。

天津的发展其实并不均衡,天津是以和平区为中心,天津市区周边的的房价呈现南高北低,证实房价的不均衡化。

上图为天津购房热度表,当前市场呈现南高北低,房价南涨北降的趋势。

聊到最后,环城四区每个区域,具体到每个版块发展都不一样,没有十全十美的房子,但是又因为我们的需要不一样,所以最后的选择也都不会一致,作为购房者,我们除了要提前做好买房攻略,了解区域和房价,更重要的是要我们自己实地考察,对比看房,最终才会买到合适的房子,肖老师也会一直帮助大家答疑解惑,提供更全更全面的购房攻略,也会帮助大家推荐更适合你们的房子,只要你们有时间,我们在天津公司随时欢迎你们的到来。

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