还有半个月过年，想必大家都进入了“掐指算天”的上班模式。
每年1月是楼市传统淡季，毕竟忙乎一年了，先把买房的事儿放放吧，过完年再说。
但今年有点小特殊，“外部环境”过于激烈了。
上海、北京楼市热的发烫，甚至都引来了调控政策；广州、深圳房贷开始收紧；刚刚杭州调控又加码……
一个个的比放鞭炮还热闹，哪像淡季该有的样子。
天津楼市
一些真打算买房的人，确实有点小恐慌，摸不清脉。
要想预判节后行情，先要搞清楚，节前的天津楼市，到底处于什么状态？
说几个楼市正在发生的现象。
天津的土地市场，开年不冷。
1月接连出让了5宗地块，其中3宗来自市区。
特别是昨天吸睛度超高的六马路地块，引来9家房企竞拍，楼面价3.4万/平米，溢价率高达41%。
创下自2018年天保天拖地块后的楼面价新高，同时，溢价率也是3年来最高。
这就像一针兴奋剂，多少人看到3万多的楼面价都不淡定了。
脑子里两个声音：天津市场这么火了么？开发商这么看好后市吗？
数字的冲击力，带动情绪的不稳定，天津土地市场“满血开年”。
地不在多，有料就行。
从成交的这5宗地能看出两个现象：
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?开发商回归市区。
徐主编说的“卖好地，才能好卖地”，一点毛病没有。
不仅买房人开始回归市区，连开发商也一样。
环城、远郊或者生态城很多板块供应量太大，一不小心就哑火，市区最保险。
天津改善需求已挤压300多万平米，购买力没问题，今年市区还会出让更多土地。
回归市区，从2020年就有苗头了。
2020年，市区土地成交建面比2019年涨了50%（环城跌了60%）。
尤其河西区，出让面积翻7倍，占市区总成交的64%，今年新盘能达到近20个。
不用怀疑，2021年是天津的改善大年，市区成交量占比增加，房价会结构性上涨。
?地价扛住了。
市区地价稳了，河西区、南开区都能出现溢价。
宁可拆商业，也要保住宅地价，铁了心了。
而且环城地价也扛住了。
金地刚拿的精武镇地块，楼面价还是1万/平米，洋房价格还是2万/平米；新欧鹏拿的辛庄地块，与之前天津悦府的差不多。
基本能确定，今年天津地价不会降！
已经扛了一年了，不会前功尽弃。
新房也不差劲。
就看你跟什么时候比，跟小阳春或者年底翘尾比，售楼处到访量肯定少。
但要跟往年1月比，那就“不淡”。
几个现象：
?“红盘”的售楼处，人不少。
比如保利和光尘樾，进入1月份以来，每天都不断有成交，刚加推了4栋楼，从蓄客情况来看，清掉2栋没什么问题。
未来城到访量也不少，连工作日售楼处人都满了。
平时这样不稀奇，但放在传统淡季的1月，就相当不错了。
2021年1月28日未来城售楼处
?推盘节奏下降，优惠没力度。
从开盘、加推的频率来看，整个市场是慢下来的。
大多数楼盘都在顺销，先不推新楼座，纯新开盘的就更少了。
最近有动作的，比如金地艺墅家酩悦刚开盘，均价2-2.1万/平米；中海天空之境正在认筹，预计春节前开盘……
现在即便有优惠，也是“意思意思”，还是原来的味道、还是原来的价格。
就两个原因：
全年冲刺刚结束，1月不着急；对春节后的小阳春有预期。
?上调价格。
虽说“涨价”在天津楼市像个笑话，但最近确实有几个楼盘调高了价格。
比如城东春晓，排卡价格已经1.7万/平米了，一天排了160多张；
新城和兴府1.2-1.3万/平米，也涨了点；
万科西庐现在要2万/平米以上，正常楼层没有1.9万/平米的房子了；
南开宸院新推的精装高层，3.8-3.9万/平米，当然是因为精装价格调高，但据群友反映，对这个价格也认可。
便宜都是相对的，跟六马路地块3.4万/平米的楼面价一比，就更有冲击力了。
二手房最近的成交量还不错。
往年1月成交量就萎缩了，但今年并没有大幅减少。
尤其这一周，工作日都能成交100套以上，跟去年下半年比没太大区别。
带看量也如此。
相比于12月，减少有限，周末带看也将近6000次了，带看量是成交量之锚。
二手房，确实“淡季不淡”。
如果春节后能有一波行情，那1月的量一定要有起色，必须先完成筑底。
挂牌量还在减少，最近几天已经低于13万套了。
业主陆续停售，都在等年后的小阳春。
有位群友华苑天华里的二手房挂了很长时间，一直没人看。
最近他挂到了253万，心想给248万就卖，卖不掉就挂着等小阳春，但没想到竟然成交了。
现在买卖双方的预期越来越一致，买房人担心小阳春、业主期待小阳春。
至于价格，客观的说，二手房的基本面并没有涨。
明显看涨的有两个地方：一个是和平普小学区房，另一个就是团泊西。
和平区房价受学区带动，上一周成交均价增长了3.7%，而且130-200平米的大户型也在涨。
重小学区房还没启动，毕竟价格已经很高了。
现在普小学区房涨，但会有天花板，如果超过200万，那完全可以买重小。
津静线实锤，团泊西的业主“心情大好”。
不管有没有成交，挂牌价格先提上去。
梧桐公社整个小区普遍调高价格，就这样一周还能带看5、6次。
春节后如果地铁开工，团泊西铁定有热度。
其实，现在大多数二手房还没涨价，要么原地不动，要不接着降。
但有两类房源带看量比较高。
?高总价改善房源
仁恒海河广场这套797.8万的房源，一周竟然能带看11次；还有一套820万的，一周也能带看8次。
海河大观将近1000万的房源，一周的带看量也有7次，这个价格段，相当可以了。
每一轮楼市行情，都是两类房源最先动：重点学区房、高端改善。
重点学区房是刚的不能再刚的需求，等不了，必须买。
而每一次“放水”，最先要抵御通胀的就是有钱人，富人抗通胀、穷人抗通缩，也确实也没有比买房抗通胀更好的出路了。
?低总价、流量大的落户房
红桥区碧春园、河西区景兴西里……150万以内、成交量大的小区，最近带看量都不低。
小阳春来了，这类房源总价涨10来万是有可能的，但行情结束后就会回落。
所以，打算卖房的人要抓住机会。
一个关键问题，武清动没动？
春江水暖鸭先知，武清是“鸭子”。
北京这么热，天津如果被带动，武清作为北漂第一站，肯定最先有反应。
从贝壳的数据来看，确实还没动！
杨村很多房源还在降价，带看量一般；体育中心也一样，接连降价。
证明现在天津的“点状行情”还是内循环，北京没有产生实质影响。
当下，大多数二手房还无法轻言涨价，不过成交量确实稳了。
现状就是这么个现状，行情就是这么个行情，春节前也就这意思了。