征地拆迁之农村房屋继承篇
辛成律师京平
《中华人民共和国宪法》第十条规定：“农村和城市
的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;
宅基地
和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《
土地管理法
》第六十二条第一款、第四款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和
房产证
。”根据上述规定，即便是农村村民其对宅基地也只有使用权而没有所有权，而且宅基地使用权的流转亦须符合法定条件。
根据《
物权法
》第一百五十二条、第一百五十三条和《土地管理法》第八条、第六十二条的规定可知，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，其是一种福利性质的权利，一般来讲不能被继承。但根据《中华人民共和国
继承法
》第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”第二项“公民的房屋、储蓄和生活用品”可知宅基地上建成的房屋属于公民个人财产，可以继承;且该种继承不以
户口性质
而论，在继承条件发生后，不论是农业户口，还是非农业户口的公民，均可按照上述规定享有
继承权
并且有权按照个人的意愿处置继承的房屋。
根据现行有效的《确定土地所有权和使用权的若干规定》(国〔1995〕国土籍字第26号)第四十九条的规定，“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。”
《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发〔2008〕146号)第三条“明确政策，依法登记”第一款第一项“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。”
《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体
土地确权
登记发证的若干问题》(国土资发〔2011〕178号)第六条“严格规范确认宅基地使用权主体”中的“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’”等政策法规可知，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，但继承等法定原因导致的“一户两宅”除外。
根据《土地管理法》、《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干问题》、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》等相关规定可知，如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地使用权;不符合申请条件的，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人是非本集体经济组织成员或非农户口的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。
至此，继承而来的合法的农村房屋在征地拆迁过程中，应依法予以补偿。但是集体土地上房屋征地拆迁过程中，根据《土地管理法》等相关政策法规可知宅基地和地上附着物(房屋、树木蔬果、其他构筑物及相关设施等)实行“分开补偿”，既宅基地补偿和房屋的补偿是分开进行的。如前所述，宅基地的土地所有权属于农村集体经济组织所有，由该集体经济组织以户为单位分配给农民，农民在宅基地上修建房屋;在遇到征地拆迁时，因继承而取得宅基地使用权的农民(被继承房屋所在地集体经济组织成员)可获得宅基地补偿和房屋补偿;而非本集体经济组织成员或非农户口的，不能获得宅基地补偿，其只可享受房屋补偿。
农村宅基地如何继承答案和你平时想的完全不一样
农村宅基地是农民的重要财产，随着上世纪农村人口的膨胀增长，人多地少的矛盾日益尖锐，申请一块宅基地建房越来越困难，到1999年明确规定“一户一宅”原则后，宅基地的价值也越来越高。那么该如何守住这份宝贵财产，对于宅基地的继承是如何规定的呢？北京京坤律师事务所高级合伙人史西宁律师今天就来解决大家的各种疑问。
宅基地不是户主的“个人财产”
宅基地是一份特殊的财产，从申请开始就非同寻常。在城市中买过房子的都知道，购房多以个人名义或夫妻二人的名义进。但宅基地是按“户”申请的，宅基地上填写的人是户主，户主行使其特有的管理职责，但该户内的所有人口均为宅基地的共有使用权人，包括新生人口也算作在内。
如果户内某个家庭成员死亡，并不必然导致户的消灭，这时候只要该户内还有共有人，宅基地使用权直接归其他家庭成员共同拥有。除非户内所有家庭成员均消失，否则不发生宅基地使用权的继承！
宅基地上有房屋，是继承的前提
大家长久以来对宅基地存在误解，史律师在这里先纠正一下，宅基地使用权归农民享有，但宅基地的所有权依然属于集体。农民可以占有、使用宅基地，但在处分宅基地使用权时，会受到各种限制。比如在宅基地继承中，单独的宅基地就是无法继承的。
当宅基地上尚存在具有使用价值的房屋时，房屋作为农民的合法财产，依据继承法是可以继承的。依据我国物权法规定的不动产“房地一体”原则，公民在继承了房屋的同时，虽然不能继承宅基地使用权，却可是合法地在事实上使用该宅基地。
这四种宅基地不能继承
1、已经分户的孩子无法继承父辈宅基地
分户了，就意味着变成了“两家人”，虽然血缘上是亲人，但是如果再允许子女继承父辈的宅基地，那子女就拥有了两块宅基地，违反一户一宅的原则，所以是不能继承的。
2、宅基地违法不能继承
宅基地是让村民建房居住的，如果公民擅自改变土地用途，比如在耕地上建房子，就违反了法律规定，这样的宅基地自然是无法继承的。
3、五保户的宅基地
五保户，就是无儿无女，由村集体供养的成员，他们去世之后，宅基地是被直接收回的，无所谓继承问题。
4、超出规定面积的部分无法被继承
在农村，对宅基地的面积有严格的限制，很多人扩大了自家的宅基地面积，私自扩大的部分，也就是超出了规定面积标准以外的部分，无法被继承。
最后史西宁律师用一句话来总结：宅基地不属于遗产，不能被继承，可以继承的仅是宅基地上的房屋。
2020农村宅基地继承新规定：这5种宅基地可能不再属于你
以前父辈的宅基地，只要没有人干涉，他们的孩子就可以继承。随着农村土地和宅基地的相继确权，对农村宅基地的继承有了新的规定，继承变得越发的严格了。这6种宅基地可能不再属于你，你有这种情况吗？
1、孩子和父母分户了，孩子不能继承宅基地
在农村地区，子女和父母分户了就代表已经成了两个家庭了，因为孩子已经拥有自己的宅基地，然后继承其父母的宅基地，等同有两个宅基地，违反了农村的规定“一户一宅”，所以分户的子女是无法继承父母的宅基地的。
2、违法的宅基地，子女无法继承
宅基地是农民居住在大楼的人，如果农民朋友任意改变宅基地的性质，建成了鸡，猪养殖场，这是违章建筑被拆除迟早的事。子女是无法继承这种违法宅基地的。
3、五保户的宅基地无法进行继承
农村五保户，是无子女，由村集体供养的农村人口。他们死后，宅基地将被收回，所以没有人可以继承。
4、超出宅基地规定面积的部分宅基地不能继承
大家都知道，农村宅基地计划出来，面积大小都是规定的一样的。有些人，为了自己的方便，擅自扩大周边地区的范围。如果指超出了规划面积，是没有办法继承这一部分的。
5、闲置两年时间的宅基地无法进行继承
现在很多农村人外出打工多年，家里的宅基地长期闲置。如果超过了两年以上没有人居住，村集体宅基地将被收回，没有办法继承。
需要特别值得注意的是，依据相关法律制度要求，宅基地的所有权和使用权是分离的，所有权是集体的，使用权是房屋所有人的。也就是说，宅基地的继承问题，实际上就是说的是宅基地的使用权的继承。就算没有继承，也只是一种继承农村宅基地上的房屋，而不是宅基地。
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