新规定来了，2021年起，子女继承父母房产有变化，再争也没用
随着我国房产商业化政策的不断推进，近年来的房价有着很大的涨幅，而且也造成了人们经济水平的差距，越来越多的人因为有着较好的投资眼光，买房时间较早，所以过着比较舒适优越的生活，有房者和无房者，在生活水平上出现了很大的差距。
相关调查数据指出，在我国的城镇家庭资产当中，房产的价值通常都会占据一个家庭总资产比例的77.7%，这也就意味着，房子已经成为了一个家庭的财富重要组成部分。
所以在日常生活中，我们也可以看到，人们通常都是用房子的价值和数量来衡量一个人的经济条件。
房产在人们的生活中至关重要，是家族财产传承的重要部分
生活成本
房产将会直接决定一个人的生活成本，对于有房一族来说，房子是一个安稳的保证，不仅能够节省掉高昂的房租，而且在需要紧急用钱的时候，房子还可以用来抵押贷款。
自己的房子也可以进行随心所欲的装修，也能够长期居住，避免了频繁搬家所带来的费用和麻烦。
教育医疗
在城市当中生活，房产更是决定了一个家庭所接受的教育和医疗，这也是为什么学区房格外受到人们购房青睐的原因，一个地段优良的好房子，往往能够给一个家庭带来较好的学习资源和医疗资源。
如果是租房一族，那么在日常生活中就会遇到很多麻烦，虽然我国的政策已经有着相应的补充，但是有房族和没房族，在具体的生活上还是面临着很大的差距。
财富累积
房产也意味着一个家族财富的累积，如果上一代的经济条件较好，给子女留下了一套或多套房产，那么随着子女的结婚生子，两家人的房产又向下延续，到了第3代手中就会至少有4、5套房子，这种财富的累积比存款更加直观，也具有更大的收益。
由此可见，房子在一个人的生命中有着至关重要的地位，我们经常可以在生活中看到，有些家庭因为房产的继承问题而打的头破血流，甚至还有断绝关系，从此不再来往的事情发生。
不过随着2021年房产的新规定推行，子女继承父母房产的相关规定有了新的变化，对于有些情况来说，即便子女如何争抢，也都变得没用了。
2021年房产新规定：子女继承父母房产有变化？再争也没用！
2021年1月1日《民法典》开始正式实行，关于房屋的继承权有着全新的规定，产生了很大的变化，子女不再是无条件地继承父母房产，父母有着房产的绝对处置权。
如果父母在合法的前提下，拒绝子女的继承，那么国家也会保障父母的权益，子女如何争抢都不会有用。
可以自由处置
《民法典》第1133条第3款明确规定，父母可以自由处置名下的财产，通过立遗嘱的方式把房子留给子女，也可以留给任何人，无论是国家、单位，甚至是陌生人，都完全是在合法合规的范围之内。
是否尽赡养义务
根据《民法典》第1130条第4款，如果子女有赡养能力和赡养条件，但是却没有尽到赡养的义务，那么在分配遗产的时候可以不分或少分。
这也就意味着，子女是否对父母尽孝，是否承担了赡养职责，将会成为能否继承父母房产的关键，即便是独生子女，如果并不孝顺父母，拒绝赡养父母，那么也没有权利来继承父母的房产。
设置了居住权
除此之外，如果父母生前对自己的房产设置了居住权，也就意味着子女可以继承房屋的所有权，但是却并没有使用权。
比如有些老人会把房子借给继承人以外的自然人使用，比如保姆或者是其他亲属，但是这项居住权只可以用来居住，不能进行转租和抵押，在法律层面上来说，房屋的所有权还是属于子女的。
其实上面所说的这三种情况，都是近年来在遗产继承上经常会出现的问题，国家正是意识到了问题的所在，为了更好地保护老年人的权益，所以才进行了最新规定的修改，除了这些新规之外，还有着另外3点非常明显的变化。
新规变化大，这三点需要格外留意
公证遗嘱优先权被删除
以前立遗嘱的时候可以通过公证，也可以通过书信录音等方式，但是公证遗嘱具有着优先权，也就是说，如果一位老人在立遗嘱的时候采用了多种方式，即便公正的遗嘱并不是他最后的意愿，但是只要进行了公证，都会优先来执行。
但是从2021年开始，这项优先权被删除了，今后确定遗嘱只会以最终的遗嘱为准，并且还增加了录音录像和口头遗嘱等方式，更方便老人来表达自己的意愿。
继承人范围扩大
在最新的规定当中，继承人的范围也扩大了，原本的遗产继承人通常都是子女或者是配偶，从2021年开始，侄子侄女等表亲也可以参与继承。
在第一第二顺位继承人不出现的情况下，可以代位继承，避免了老人离世之后，房产收归国有的现象，这也是国家对于我们公民私有财产的一种保护。
男女继承权平等
新版《民法典》之中，女性的继承地位得到了显著提高，男女的继承权变得越来越平等了。
夫妻具有平等的权利和相互继承的权利，而且在法定继承的顺序上父系与母系也更加平等，尤其是在代位继承方面，父系血亲和母系血亲处于同样平等的地位，比如一位老人逝世，在没有子女和配偶继承的前提下，他的侄子和外甥具有同样的继承权力。
对于大多数的普通家庭来说，房子往往是一个家庭最重要的积蓄，也是财富的累积，然而在现实社会当中，总是会存在着一些不孝的子女，也会存在多子女家庭为了房产对博公堂的现象。
关于房产继承的新规将会更有助于解决这些家庭纠纷，而且也能够更好地去维护家庭关系，避免了很多纷争。
2022年上海最新买房政策收藏?
第三，上海购房贷款政策（利率、额度、年限等）
第四，上海二手房交易流程
第五，上海房产税征收标准
第六，二手房交易所交那些税率及标准
第七，上海各区交易中心联系地址，电话
第八，上海新房购买流程，积分计算，热门话题问答
第九，直系亲属更名、赠与、继承，怎么划算
第十，公司名义购房相关政策及交易税费
2022上海限购限贷政策汇总
最新购房政策变化：
1上海人限购政策
离异情况分析：
一、婚姻存续期间所出售的房屋不在限购范围内(产权证登记日期需在离婚日期前)
二、离异后现家庭及原离异家庭夫妻双方新购入住房需计入套数
三、离异时未出售或赠与房屋，离异后出售或赠与房屋依旧计算在内(离异后已赠与房屋是否计入套数，以具体各交易中心口径为准)
四、其余限购政策不限(限购前与父母共有住宅，按原规定提供亲属证明可剔除套数，若原配偶一方需配偶方提供材料)
五、离异已满3年，不受新政影响
六、离异后复婚按新政策执行
注：具体详细情况以各区房地产交易中心限购口径为准或电话咨询962269
2外地人购房攻略
外地人在上海购房需要什么条件？
1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。
非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上
3、外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！
居住证满三年（免交房产税）
所需证明
：1、身份证2、结婚证3、户口薄4、收入证明5、纳税证明6、居住证
临港购房新政分析
1、上海临港购房新政发布：
2019年8月6日，上海自贸区临港新片区成立当天，国务院新闻办举行发布会并提出12条人才吸引政策。
2、落户新政：
缩短人才“居转户”年限，人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。
3、购房资格：
非本市户籍购房资格由家庭调整为个人；社保年限由原有的5年缩短至3年。
也就是说外地单身且在临港新片区工作满1年以上，即有机会在细则划定范围内购房！
3上海购房贷款政策
上海自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行
“三价就低”
：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。
1.商业贷款
上海自2021年7月24日起房贷利率将上调！
首套上浮35个基点
（4.65+0.35=5%）
二套上浮120个基点
（4.65+1.05=5.7%）
贷款政策变化
1、银行严查客户的首付款来源，客户首付款不能通过非直系亲属借款、P2P公司借款、贷款借款、信用卡套现等，禁止各种借贷资金被用于首付款。（直系亲属仅指父母、配偶，兄弟姐妹不算直系亲属）
2、银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入证明金额的工资流水或者能体现收入的其他证明。
3、审批时间延长，目前批贷时间平均在证件收齐后的1个月至1个半月左右。
4、放款时间延长，近期新房房贷，平均2个月能成功放款。二手房一方面是对资质审查更严格，放款时间或已延期至4-6个月，甚至更长。
5、若全国范围内有2套及2套以上房贷在还，银行停止发放第3套房贷。
6、父母上产证，子女参贷，目前已经停止受理。子女上产证，父母参贷目前也要提供还款能力，政策从严。
7、近三年内有离异史的，银行暂不受理贷款。
8、定金审批目前银行暂停受理，首付款需要付足规定比例后方可受理贷款。（首套3.5成，二套5成或7成）
2.公积金贷款
上海普通住宅和非普通住宅的区别！
普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。
（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。
（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。
（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。
4上海二手房交易流程
5上海房产税征收标准
2021年上海房产税率分界线提高至73482元
所购房屋单价≤73482元/㎡适用税率4‰，
所购房屋单价＞73482元/㎡适用税率6‰。
上海房产税征收对象
1、非上海居民新购住房；
2、上海居民新购且属于二套以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）。
第一套房200平要征收房产税吗？
根据房产税征收政策，是对本地居民家庭第二套及第二套以上的住房才征收房产税的，
第一套住房并不征收房产税，和面积无关。
所有第二套房子都要征收房产税吗？
不是。
是根据居民家庭人均住房面积来计算。家庭成员
人均免税面积均为60平米。
什么是居民家庭？
包括夫妻双方及其未成年子女。
应纳房产税额计算方式
应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率（税率暂定0.6%）
房产税缴纳时间什么时候？
每年12月31日前
缴纳。
过期不交纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。
买好了房，什么时候起征房产税？
产证登记日期的次月开始征收。
税率是怎么算出的？
税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下
跟着线图走
一秒明白房产税
1、沪籍单身
2、沪籍已婚家庭
3、外地户籍
外地单身：为限购状态
注：若购入司法委托拍卖等非限购类住房，则全额征收房产税，减免条件同外地家庭购房减免标准。
外地家庭：
若持有《上海市居住证》有效期内已连续满3年或积分达到120分，则本次购房可直接申请免征房产税。
若持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满3年或积分未达到120分的，可先全额缴纳房产税，待满3年或积分达到120分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税；
4、境外个人、港澳台居民
个人在沪的“居留许可”连续满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满3年可先缴纳房产税，待满3年后再申请退税，或持有B类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以直接申请免征；
居民在沪的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满3年可先缴纳房产税，待满3年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税
居民持有连续满3年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满3年可先缴纳房产税，待满3年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税；
（具体房产税税费减免情形以各区交易中心税务窗认定为准！）
房产税减免政策
未满一年怎么付房产税?
当年度应纳税额=年应纳税额?12个月?当年度应纳税月份数
房产税查询途径
查询房产税缴税信息的途径很多，在此罗列出5种渠道，各位朋友可选择自身最为便捷的方式查询。
1）上海税务网官网查询：打开税务官网（
http://
tax.sh.gov.cn/
），选择【我要查询】，选择【公众查询】，选择【个人住房房产税应税及已缴税情况查询】，输入信息即可查询。
2）“上海税务”微信公众号查询：微信搜索关注【上海税务】公众号，点击【涉税查询】，选择【房产税查询】，输入信息即可查询。
3）支付宝“城市服务”查询：打开支付宝，搜索【城市服务】，搜索【房产税查询】，输入信息即可查询。
4）“随申办市民云”APP查询：下载“随申办市民云”APP，搜索【房产税查询】，输入信息即可查询。
5）交易中心现场查询：前往应税住房所在区的交易中心税务窗口查询，建议提前电联确定交易中心上班时间及携带材料。
房产税缴纳途径
缴纳房产税途径很多，在此罗列出3种渠道，各位朋友可选择自身最为便捷的方式缴纳。
1）通过“付费通”缴费
官网：打开付费通网站，选择【付账单】，选择【立即点击缴纳】，输入信息缴纳即可。网址为
https://www.
shfft.com/
公众号：微信搜索关注【付费通账单查缴】公众号，点击【查缴账单】，选择【房产税】，输入信息缴纳即可。
APP：下载“付费通”APP，选择【生活服务】，选择【房产税查询】，输入信息即可查询。
2）银行网点：可去附近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行网点缴纳，带好身份证、不动产权证、以及带有银联标志的银行卡。
具体细节不同银行要求可能有所不同，建议提前电联确定银行上班时间及携带材料。
3）交易中心现场缴纳：可前往应税住房所在区的交易中心税务窗口缴纳，建议提前电联确定交易中心上班时间及携带材料。
6二手房交易税率
7上海各区交易中心
8上海新房购买流程
一.取证
1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》
2、在上海，高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。
二.认筹
1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。
2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。
3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。
4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。
三.审查资料
1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。
2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。
3、主要审查资料
（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）
（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）
上海新房摇号“计分制”
家庭积分制分析
10分
夫妻（包括未成年子女）
成年未婚或离异、丧偶等个人（无论是否包括未成年）
★在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），此项都不得分。
户籍积分制分析
10分上海户口
0分非上海户口
★认购申请时，认购对象为上海市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。
拥有住房状况
20分上海无房
5分上海有房
★认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。
五年内在沪购房情况
20分无房，5年内无购房记录
5分有房，5年内无购房记录
0分无房，5年内有购房记录
0分有房，5年内有购房记录
★认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。
在沪缴纳社保时长
自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分
单身视个人情况而定
家庭参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方
★社保缴纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。按上市项目产品类型、结构确定。
高系数的楼盘
倾斜于社保时长更多的人
低系数的楼盘
更利于在沪无房，无购房记录的人
接下去，我们就收集的23个热门提问及解答，可供打算购房的小伙伴参考。
满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗？
答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。
如果名下房子在外地，算无房户吗？
答：仅限于上海范围，算无房户。
离婚人士，净身出户，是否算无房户？在新政策有上，有哪些限制？
答：离婚，要倒退3年，看离婚前家庭的购房情况。比如去年离婚，离婚前家庭2套，离婚后哪怕净身出户，也被限购了。
上海户籍单身，09年与父母名下有一套共有房产，请问算有房还是无房？是否还能买房？
答：2011年以前的，算无房户。单身可以购买1套。
拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？
答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。
有一套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗？
答：如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。
赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗？
答：要看赠予的时间，如果在2021年1月22日之前赠予，则算无房。在2021年1月22日（含）后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下。
认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢？
答：所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。
购买的新房已网签，但没有拿到产证，一年后才能拿到，当下算有房，还是无房？
答：已网签的房子，有购房记录，所以算有房。
离异后，带着未成年孩子，家庭结构一栏打几分？
答：算单身0分，包括成年未婚、离异、丧偶，无论是否包括未成年子女，皆是0分。
退休人员的社保怎么算？
答：退休人员的社保年限是交多少个月算多少个月。比如从2003年1月开始计算，如果是2005年退休的话，社保只能算两年
户籍名下有一套房，无贷款，想过户给父母，这样算无房吗？
答：如果在2021年1月22日（含）后赠与的方式，不能算无房户。通过二手房交易过户，算无房户。
上海户籍家庭，社保打分算一个人还是夫妻两个人加在一起？
答：如果以1个家庭认筹，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。
社保有要求连续社保吗？
答：不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。
0.1-0.24社保系数是如何计算的？怎样才是0.24？
答：每个新盘都会公布自己的系数，以楼盘认筹公告为准。
如果外地有房，上海无房的话，算是无房吗？外地有房有贷，上海无房无贷，这种情况呢？
答：以上海名下房产为准，两种情况都算无房。
我名下有套商住房，小产权房，40年的，这种情况算有房吗？
答：不算，名下有住宅才算有房。
境外人士购房也要积分摇号吗？
答：境外人士符合条件可在上海购买1套，也按照计分摇号方式来认筹。
5年内购房记录是指上海，还是全国？
答：以上海名下房产为准。
外地社保转移都上海，可以算吗？
答：只认上海缴纳的社保。
请问怎么界定有房？动迁房算吗？
答：名下有上海房产（包括动迁房、经适房、使用权房）即为有房，若2011年1月28日以前与共有的不计入名下房产
家庭内产权份额转换，算是购房记录吗？
答：份额变更是有网签记录的，但目前没有明确是否算购房记录。
请问无房是按照网签为标准吗？
答：自购房日起算，五年内无购房记录（目前认网签时间），只看购买记录，不看卖出记录。
五.摇号开盘
1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。
2、根据摇号顺序选房。
3、选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同。
4、没选房，没签订认购书，全额退筹。
5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
相关问答
问：认筹可以授权他人吗？
答：理论上可以委托，以售楼处为准。
问：如果人数过多，认筹会提前终止吗？
答：不会。按照公示的时间来进行认筹。
问：可以一家三口分别参与认筹吗？
答：不可以，同时只能认购一组
问：摇号选房现场，能看到实时房源情况吗？
答：外场看不到，进入内场才能知道。
问：摇号到选房一般间隔多久？
大：看情况，有马上选房的，也有次日选房的。
问：摇号选房当天因故授权别人，可以吗？
答：理论上认购书需要本人签字，建议进行公证。
问：开盘后剩下的房源，还需要摇号吗？
答：不需要摇号，开发商自行安排。
问：摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？
答：《摇号规则》明确规定了不可以。
问：已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？
答：1.没批下来，可以换银行。
2.没批够，补房款给开发商。
9直系亲属更名买卖、赠与、继承怎么划算
自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。
在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天我们就讲讲直系亲属更名中自身的一些情况应该选择哪种方式与办理所需材料。
咱们以房屋总价500万，买进价100万，满五年唯一为例来算一下更名所需要的一些费用
一、买卖更名
买卖更名要走正常的交易流程，受限购影响，税费按照规定来缴纳。此种情况适合名下有房不准备把名下房产出售的一部分人，虽然会缴纳一部分税费，但是不会对以后房产出售有影响。
下面咱们来算算买卖更名所需要多少费用：
1、增值税：（500万-100万）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元
2、契税：房屋总价3%也就是15万的契税（因名下有房，契税为3个点，名下若是无房，不推荐此种方式）
3、交易手续费：4元/㎡，4×100=400.
4、交易登记费：80元
5、抵押登记费：40元
以上是我们走买卖流程所需要的全部费用，共：352424元
过户5个工作日后缴税、出产证
二、继承
1、继承会产生哪些费用？
直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税。房屋继承过来在出售时契税增值税同商品房，满五年唯一免征个税，不唯一总房价款20%个税。
2、房屋的继承顺序是什么？
继承顺序：遗赠抚养协议（为先）、遗嘱继承（其次）、法定继承（再次）
3、房屋继承的流程是什么？
流程：先至公证处办理继承权公证，领取公证书后至房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房屋所在地的交易中心换领新的产证。
4、房屋继承的时效为多久？
时效：继承公证需要进行家庭成员核对，一般情形下本市户籍的为2个月左右（若为外地户籍，要到户籍所在地取证故所需时间较长，具体时效根据不同户籍地而定）
5、继承公证后办理变更继承产证的房屋所在地的房地产交易中心受理流程是什么？
房屋所在地的房地产交易中心驻场税务免税申报→房屋所在地的房地产交易中心受理窗口受理→20个自然日（法定节假日除外）出产证。
6、继承公证所需材料：
8、公证员审查所需要的的其他材料
7、办理继承时需要注意哪些问题？
7.在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定！
三、赠与
1、直系亲属之间赠与需要哪些费用？
契税：房屋总价3%，增值税免征，个税免征
看到上面是不是觉得赠与要比买卖划算，要省20万？不！这只是赠与时所需要的费用，当你受赠的房产在出售时满五年唯一按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯一总房价的20%来缴税。
若是名下无房可以走赠与流程，名下有房且受赠的房屋有出售的想法建议走交易流程。
2、办理房屋赠与的方式有几种？
1）通过办理赠与公证书进行赠与
2）若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。
办理赠与公证相关规定
3、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？
1）财产应当是公民的个人合法财产
2）房产中有抵押不可赠与
3）对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在一方名下，也需配偶到场签字，表示同意赠与
4）赠与合同不可委托签署
5）一般只做直系亲属间的赠与，否则需要支付20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳父母也非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人（例如产证上原为夫妻二人名字，要将房产赠与男方父母，
则需先将女方名字去除再办理赠与）。
注：非直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与方与受赠方相互之间对于自己持有的份额部分不能再交易。
例如：业主张三将名下独有的一套房产的10%的产权赠与给了其朋友李四（非直系赠与），即针对该房产，张三持有90%的产权份额，李四持有10%的产权份额，张三与李四之间不能就该房产再进行交易。
赠与费用如何计算
朋友找到Ann，准备赠与给自己的亲属一套房产，准备购买一套自己的新房，Ann刚好帮助协助办理了全部过程。拿出来分享给需要的朋友。
二手房（住宅）赠与过户需要缴纳的费用如下：
1、赠与过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）
2、赠与过户免征营业税，但是个人所得税需要缴纳，合同评估价格*20%不可选择（非直系亲属需要缴纳20%个税）
3、契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税（评估价格*3%）
4、其他费用和正常过户都一样（工本费80元／单）
二手房（住宅）赠与过户所需材料有：
1、赠与方权利人（原产证权利人）身份证复印件一套、
2、受赠方权利人（现在产证权利人）身份证复印件一份，
3、产权证复印件一套
4、户口本（若是直系亲属，能证明直系亲属证明或直系亲属公证书）
5、经公证的赠与书和受赠书（此表格交易中心窗口有文本，只需窗口直接填写，交易中心会自行公证，无需自己办理。）
二手房（住宅）赠与注意点：
1、交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格，此价格一旦受理，不可变更，现场打好税单，需要当天缴纳契税。
2、赠与的房子：需要提前查询限购（2021年7月24日新规后）
3、税费当天需要缴纳，请带好银行卡（有些卡会限额，请自己开通大额刷卡，交易中心不接受现金交税，小额费用可现金支付）
4、产证会当天直接被交易中心直接收掉，如有需要使用，请提前复印备用。
ps：交易中心近期办理的收件收据。收到此件，说明您的赠与已经走完流程，只差最后一步，拿着这个收件收据，带上身份证到交易中心拿号直接领取产证。
总结：从上面三种更名方式可以看出来，名下没有房产继承最划算。名下有房产又不打算出售的走交易流程划算，虽然要缴纳契税与增值税，但是相比在出售时20%的个人所得税要划算的多。
10公司名义购房相关政策及交易税费
以公司名义在沪购房的限购政策
(一)境内(不含港澳台地区)注册的公司购买商品住房需要满足的条件(购房时间以合同网签备案日期为准)。
1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的：
a：企业设立年限已满5年
b：企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币
c：企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。
2、企业近年缴纳税款金额500万(含)以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件限制。
注：目前上海市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房，购买存量商品房(二手房)暂无条件限制。
(二)境外注册的公司在沪不能购买商品房。
购房篇
契税、印花税
无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要以公司名义购房，均需按房款3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠；另外还需缴纳0.05%的印花税。
房产税
根据1986年10月开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产，每年需缴纳房产税：每年房产原值×70%×1.2%。
在具体操作过程中，不同地区对不同性质企业（如高新企业、扶贫单位等）可能会有三年内免征房产税优惠。
土地使用税
同时，还需要按照“建筑面积×30元/年/平方米”征收土地使用税。
如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按每日万分之五缴纳滞纳金。
售房篇
在交易过程中则需要缴纳：
增值税及附加
按（不含税收入-不含税购置原价）×5.6%征收
土地增值税
根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定：土地增值税实行四级超率累进税率
1、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
2、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
3、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
4、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
印花税
按成交价格×0.05%征收。
企业所得税
目前一般按转让房产所得的净利润×25%征收。企业所得税一般按季预缴，年终汇算清缴。
买房需查询资料网站
1、个人征信报告
https://
ipcrs.pbccrc.org.cn/
2、不动产查档单
http://www.
szreorc.com:8088/szbdc-
vwebm/notes?from=groupmessage&isappinstalled=0
3、社保查询
https://
sipub.sz.gov.cn/hspms/
2021年4月1日起，购买二手房时，购房者需要提前出示限购查询结果！
（以前购买二手房，确定购房资格，是在交易中心窗口交易时直接查询。）
政策升级后，购房者需要提前5-10天，到所在区不动产登记中心办理限购查询，拿到查询《结果通知单》后才能网签！
而在此之前，交易双方只要确定交易意向，就可以直接在中介门店网签，提前锁定房源和房价，新政升级后，整个二手房交易周期都将被延长。
注意：
1、客户预留的联系方式必须为手机，买卖合同上预留的也必须一致。
2、所有提交上次的材料必须和原件一致，PDF格式。
3、以上最新交易流程本市4月1日试行。
4、以上流程仅作参考，最终以交易中心为准。
欢迎转发！！！！
2022年，房地产政策有了什么新变化
自2022年以来，房地产行业所有的政策核心，都是围绕一个关键词展开：
“良性循环”
。要打通房地产的“任督二脉”，实现“良性循环”，
就要在“钱”这条主脉络上打通
。事实上，目前中央到各地的政策，正是朝着这个方向努力的，具体表现如下：
“钱”方面，主要在供、需两头发力。
“供”方面，主要是是房企端的资金面边际放宽
。房企如果资金链断裂，发生债务违约，就可能引发金融机构、上下游链条、以及同行业（房企间借款和往来款很常见）之间的危机传导，如果不及时阻断，后果不堪设想。因此，近阶段中央层面的主要任务，就是努力把房企债务危机控制在最小范围，做法是：
第一，鼓励房企自救
，例如房企积极回购美元债，给海外投资者增加信心，同时也能维护好自己的信用评级。
第二，贷款支持
。房企杠杆“三道红线”和银行贷款集中度管理，分别是开发商和银行金融系统的杠杆“天花板”，不能突破。但是，政策关了一道门的同时，又打开了一扇“窗”，这扇“窗”就是
保障性租赁住房不纳入银行贷款集中度管理，和房地产优质项目收并购贷款不计入“三道红线”，
这就给房企融资扩张提供了很大的空间。保租房融资方面，因为目前大多数重点城市的住宅用地出让，都会附带建设保障性租赁住房的条件，也就是说
理论上，大多数房企，还是可以通过建设保租房，在一定范围内获得更多的银行贷款。
收并购贷款方面，部分实力雄厚的房企，也可以通过收并购获取融资的“特殊通道”
，如央企大悦城和华润：
近期，房企融资现边际松动，发展申请进度加快。仅2月14日-15日两日期间，便有20家地产开发类企业发债融资进展状态更新为“已反馈”及“已受理”。
从债券品种来看，包括ABS、私募、小公募等；在募资用途方面，本轮地产开发类企业所募集资金多用于项目建设，部分也标注用途为偿还公司有息债务、补充企业流动资金。
在中央提出“房地产并购贷款不再计入‘三道红线’“后，部分大中型银行已做好房地产并购贷款等业务的额度安排等利好政策相继落地，房地产市场合理的资金需求正在得到满足；
从近期获得融资支持的房企看，以地方城建、城投公司等具有国资背景的企业以及经营稳健实力较强的民营企业为主，而对于那些中小型的民营房企，特别是债务风险较高的房企，融资难度及压力并没有降低。
第三，预售资金监管放松
。近期，传消息中央已经出台了房企预售资金监管的新规，据悉，该新规明确预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。简单来说，就是房企只要保证预售房屋得到的预收款能支付工程款，保证建设工程顺利和竣工交付，剩余部分资金就可以支配。这则新规，是对前期各地政府和银行对房企资金监管过严的纠偏，这将大大缓解房企的资金压力。
一个城市案例是烟台的做法：1月烟台实行梯队化预售监管放松，规定对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点；对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点。这种梯度化的管理，预计后期可能会有其他城市跟进模仿。
而其他城市目前对于预售资金监管，有松有严。例如：2021年年末，已经有成都、广州预售资金监管调整放松情况。
但是，1月厦门出台的预售管理新规，监管执行度却更严：
其实，各地预售资金松紧，还是会围绕着“保竣工”、“保交付”为核心，不能产生烂尾楼、工人讨薪等民生问题。
“需”方面，主要围绕促进购房需求的房贷政策放松
。自去年下半年全国各城市住宅成交近乎“腰斩”以来，几乎没有任何真实的回暖迹象。购房端的政策放松从2021年11月就开始了，当时中央首次提出房地产“良性循环”、“支持购房者合理需求”的方向。春节前，发改委还号召要“抓紧春节消费旺季，促进购房需求”。随后房贷政策环境也持续回暖，1月20日5年期LPR利率下调5BP，各地房贷利率和房款周期都随之有所下调。
12月，的确出现了全国性的成交回升。可是后来事实证明，
12月的成交回升，并非真正的需求复苏，而仅仅是前期积压拿不到银行按揭贷款的客户，突然间贷款批下来了，于是12月出现了集中的网签备案过户
。而进入1月，市场再次掉头下行，2022年1月1日元旦和1月底的春节，可谓是史上最冷元旦和春节购房季了，不但成交量一片惨淡，“返乡置业”成为跑赢，而且连房企推盘积极性也接近零了。春节期间开售楼处的项目寥寥无几。
2022春节期间，全国楼市并未有明显转暖迹象。重点监测城市商品住宅成交平均同比下降40%，平均环比下降84%。对比2019年同期的降幅也达到13%。
春节期间房企供货热情跌入谷底，开盘数量寥寥，整体去化率也降至低位。
进入到2月份，房贷政策进一步放松。据贝壳研究院对全国103城市房贷交易统计显示，2月首套和二套房贷利率指数环比继续下行，2月首套平均利率5.47%，二套5.75%，环比均回落9BP。
2月百城银行放款周期也环比持续下行，降至38天，较1月缩短12天，与2020年三季度持平，信贷环境持续改善
2月，据贝壳研究院调研，全国87城房贷主流利率环比继续下调，受1月20日5年期LPR下调的影响，2月30城房贷主流利率随之下调5BP；其中，重庆、南京利率下调幅度较大，达到25BP；苏州、佛山、济南、哈尔滨下调幅度也均达到10~15BP。
2月20-21日，甚至出现了山东菏泽、重庆、江西赣州、广州、佛山首付款比例降低至两成的利好。南宁还出台住房公积金贷款新规，二套房贷款首付比例由40%降为30%。
截至2月22日，全国至少已有7个城市出现了房贷首付比例下调的情况，其中包括公积金首付比例下调的3座城市，即北海、自贡、南宁，以及商业贷款下调首付比例的4座城市，即菏泽、重庆、赣州、佛山。
本次多城将房贷首付比例下调，向市场释放的信号有：
（1）是中央“促进合理住房需求”的具体落地，符合中央大政策方向；
（2）是前期房贷政策放松的进一步延续，包括前期全国多地的房贷利率下调、放款周期缩短、公积金申请门槛下调等，且未来可能有更多城市跟进，具有可持续性；
（3）三四线城市可能更快跟进下调首付比例，这是因为本轮市场下行最严重的是三四线城市，尤其是春节“返乡置业”落空，说明市场需求明显萎缩，需要更大力度的政策放松，才能稳定市场。
从目前市场情况看，部分三四线城市由于货币化棚改结束后，对市场拉动力大幅减弱，市场持续低迷。例如本次出台政策的菏泽市2018年以来便步入下行周期，不少项目进入现房销售阶段，房地产库存日渐高企。主要原因在于
大部分三四线城市供需严重错配，市场需求则明显饱和。
此次房贷放松，大概率难以推动市场需求重现往年的爆发性增长，
是因为：
首先，目前急迫想要提振楼市的，大多是市场需求持续疲软的三四线城市，而
这些三四线城市，在经历2015-2016货币化棚改后，购房需求大多已经饱和
。例如据媒体调研（界面新闻），当地中介表示，由于过去5年时间菏泽的“旧改”推进，大部分人或买房，或拆迁安置，名下基本上都有房或者有贷款记录，能满足两成首付的群体数量并不大。
其次，不少非限购城市，例如菏泽、重庆，之前虽然没有官方公开降低首付比例，但实际操作中，首付比例降至两成已经较为普遍
。例如菏泽某大型住宅项目从2015年开盘以来，一直可以办理最低两成的首付，现在的利率最低可到5.5%。首付两成，“过去更多是私下办理，现在是公开了。”
第三，目前首付两成的要求比较严苛，要求名下无房无贷，大多数购房意向者无法满足，因此也无法真正享受到该优惠政策。
预计未来要求可能会进一步放开。
第四，这类去化艰难的三四线城市，库存高企，房价下滑，购房者观望情绪极浓厚。据界面调研，2021年，菏泽新房供应量为328.4万平方米，累计约为3.5万套，比2020年下降25%，比2019年下降49%。2020年全市新房供应量约为4.6万套，2019年约为6.8万套。和这三年相对应的当年新房成交量，则分别为2.45万套、2.75万套，和3.22万套。也就是说，
仅仅这3年下来，菏泽新房市场新增未被消化的库存量，就至少超过6万套
。按照目前超过20万套的新房库存量计算，以目前市场每年3万套左右的去化量来看，还有相当长时间才能消化库存。
高库存压力之下，菏泽房价下行压力极大，更降低了购房者对房价未来涨幅的预期。根据安居客公布的过去50个月菏泽新房价格统计，菏泽房价在经历了2017年-2018年的迅速上涨后，便呈现出持续下滑。
而日渐下行的住宅市场，带来的是土地收入的快速萎缩，和政府财政收入来源只日可见的枯竭
。中原地产统计数据显示，2019年-2021年间，菏泽单年出让涉宅地块的金额，分别为186亿元，117亿元和142.5亿元。虽然2021年较2020年水平有所上升，但比2019年及之前的数据，仍然大幅下滑。据菏泽房产网统计数据，2021年，菏泽城区挂牌土地大部分没有成交，高新区土地全年为零，整体成交地块为2017年以来最少（界面新闻）。
总之，今年以来的政策大方向基本确立：
第一，房企融资边际放松——通过项目收并购和保租房建设这两个窗口。第二，居民购房政策放松，主要通过房贷放松，后期可能还会逐步放开限购
但市场效果究竟如何，市场普遍预期，
今年整体市场成交依然负增长，但三季度或四季度，会阶段性触底回升。