继承父母的房子还要交钱差点吃了大亏
25日，财政部、税务总局25日公布公告，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，
按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，房屋无偿赠与子女免征个税。
消息一出，引发网友众议论“什么意思？”“是不收任何费用了吗？”我自己的房子竟然还要交钱？”
一时间，官媒的评论下面炸开了锅，懂法的不懂法的，懂税的不懂税的都火速前往吐槽、解释一番。父母的房子过户给子女这么困难吗？都有什么过户方式？今天我来说说。
中国的父母，从孩子出生的那一刻起，便万事以孩子为中心。即便老了之后，也是事事想着孩子。关于房子，自然也会留下给孩子。
但是在日常生活中常常因为家庭的突然变故，或者其他特殊的原因急需把房子过户给子女。
而过户的方式一般有：继承遗产、赠予、买卖，这三种方式。
首先是继承遗产
继承房屋遗产我们最常见的财产继承方式，但是继承又分为遗嘱继承和法定继承。
如果是遗嘱继承只需要办理继承权公证，
再缴纳登记费和印花税就可以了，不需要再额外缴纳契税。
但是在没有遗嘱的情况下，根据《继承法》规定，符合相关继承人标准的具有财产继承资格，继承开始后分由第一顺序（配偶、子女、父母）继承人继承，第二顺序（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
我们只能按法定继承的方式去继承。
但是如果同一顺位的人都健在，这时候继承的份额一般均等。
如果大家经过协商，同意把房产过户到其中一个人名下的话，其他人必须申请公证放弃财产，这样房产过户才能执行，并且不需要缴纳契税。
不管是遗嘱继承还是法定继承，都需要办理继承权公证，公证的费用根据收益额来计算
举个例子，A先生离世，在有遗嘱的前提下，名下房产由独生子小C继承。假设这套房产市值300万且满五，按照普遍的公证费收取标准为2%去计算：
公证费：300万*2%=60000元
评估费：300万*0.25%=7500元
过户税费：7500元*0.05%+100+5=180.75元
这几个费用我们相加算出，小C需要继承父亲的房产所需费用为：67680元。
最后可能会有人不明白继承房屋的办理流程，我以表格的形式告诉大家：
其次就是赠与
赠与，也就前文我提到的有关部门公布相关政策的新闻。一些家庭为了把名下的房子过户给子女，通常会使用的方式就是赠与。
只需要签订一份赠与合同和赠与的公证，然后就是房屋的评估和鉴定，
就可以了。
然后就是大家关心的要不要征收个人所得税的问题了！据最新政策规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方免增值税以及附加税费，同时不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
也就是说，
这个文件公布的内容并不是取消赠与的所有费用，仅仅是免征个人所得税。
其他的公证费啦，评估费啦，印花税啦等等还是要交的。什么税都不用交？想啥呢！
但是与继承房产相比，赠与需要多缴纳3%的契税。
我们同样以深圳的A先生为例，A先生要把名下300万满五的房子通过赠与的方式过户到儿子小C名下，我们按下面表格算一下：
公证费：300万*0.2%=6000元
评估费：300万*0.25%=7500元
过户税费（含契税）：7500元*0.05%+100+5+300万*3%=90180.75元
算出A先生通过赠与把房子过户到小C所需要的费用为：10.36万元。十万，这真不少了！
最后再来看一下办理赠与过户的流程：
最后一种过户方式就是买卖
这也是我们最最常见的过户方式，比如新房的买卖和二手房的买卖。同样的，父母也可以以买卖的方式把房产过户给子女。
但是涉及到的税费或高或低，则要根据房屋的具体情况来决定。
可参照以下表格：
依旧是深圳的A先生，来举个例子。A先生的房子是85平方米的普通住宅，总价300万，满五唯一，且是儿子小C首套购房，计算一下：
契税：300万*1%=30000元
个税：300万*1%=30000元
算出的A先生所需缴纳的总价为6万元，这算是最便宜的过户方式了！由于买卖过户的方式涉及了新房和二手房的流程，我就不一一阐述。
在深楼市公众号里我有写过一篇
《买房买新房还是二手房，哪个更便宜？
，有需要的朋友也可以点击了解~
三个过户方式的费用一对比，我们可以看到买卖的方式是最划算的，其次是继承，最后才是赠与。
“赠与过户的方式是比较划算的！”在看了今天这篇文章之后你可别说的这么绝对了，不要忘了赠与多收了3%的契税啊！
还有不得不提的一点是，
如果以后想把继承的房子出售，不符合满五唯一条件的话需要缴纳房产全额20%的契税
，这笔费用又高于其他的方式！
继承过户的方式有局限性，手续也比较复杂；而赠与的费用又非常高；买卖的方式只需要考虑房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的因素，就可以完成。
综合各种情况，并且在最新规定下，我认为“买卖过户”是最划算的过户方式。
而且我们也说不准遗产税什么时候就突然出台实施，费用也许会更高！
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2021 继承父母房产新规
《中华人民共和国民法典》将从2021年1月1日开始实行，其中就对父母的房产如何通过继承的方式转让给子女们做出了详细的规定，在这些规定中，有不少内容是结合当前的情况提出的新规定。也就是说，“继承权”新规，2021年起，父母房产统统按“新规”处置。
1、新的继承权增了2种立遗嘱的方式
立遗嘱在我国并不普及，因为在常人的观念中，遗嘱就等同于“将要去世”，有种不安的感觉。如果亲戚朋友或者邻居听到了谁家要“立遗嘱”，第一想法就是这个人是不是出现什么问题了，或者精神错乱了？没事儿立什么遗嘱。所以说，即便是很多老年人有立遗嘱的想法，但是除非必要，他们是不愿意公开立遗嘱的。
在以往，立遗嘱的常见方式，也是最有效的方式就是去公证处进行公证，但是有很大的弊端和局限性，想要立遗嘱的人一般都是年迈的老人，既然年纪大了，那么行动自然迟缓和不便，还有的老人只能坐在轮椅上，公证处动辄几十上百公里路程，老人们经不起这样折腾。
新的继承规定，增加了2种合法有效的立遗嘱方式：
录像遗嘱和打印遗嘱
。这可就减轻了老人们的很多麻烦事儿，例如很多老人不识字、年老了认识不清，可以录像。
2、为了防止立遗嘱被迫无奈，新增了“见证人”规定
现在的一线城市房价4-8万元，二线城市房价也在1万元以上，如果没有父母们的资金支持，年轻人想要纯粹依靠自己买房子不那么容易，即便是买房了，可能这套房子不是自己唯一的一套房子，有研究显示，家庭1个孩子出生，就需要至少1套房子，随着这个孩子成年，家里至少需要3套房子（不管是置换还是总计3套）。一套房子几百万元，这可是很多人半辈子才能挣到的钱了。
所以为了争父母的房产，有很多兄弟姐妹们出怪招，例如事先跟父母讲一些事情，要求父母必须按照自己的意见立遗嘱，不然就有严重后果。所以，为了防止这种事情发生，
规定必须有2名见证人在场才行，确保遗嘱出自老人内心的想法
3、新增加遗嘱的“宽恕”制度
顾名思义，
就是给老人立遗嘱一次反悔的机会
，在现实生活中，经常会见到子女们不孝顺父母，但是为了获得父母的房产表面一套背后一套。所以“反悔”制度就给了父母们另外一道保障，有机会修改遗嘱。
4、新规定设定“遗嘱最新第一”原则
什么意思呢？就是只要是合法有效的遗嘱，哪个遗嘱的时间距离现在最近、最新，那么这个遗嘱将作为最有效的遗嘱执行。这在以往可是不行的，根据以往的规定，在各类遗嘱中，只有“公证遗嘱”才具有最大的法律效益，不管子女们持有任何形式的遗嘱，只要有公证遗嘱的存在，那最终都会以公证遗嘱为准。
新规定按照时间排序，
哪个遗嘱最新就按照这个遗嘱执行。
5、新规增加了有效继承人范围
虽然说现在有序开放了二胎，但是社会文化水平也在逐渐提高，为了追求更高的生活质量，越来越多的年轻人不愿意生育，更愿意独善其身，随着家庭缩小化越来越明显，可能很多家庭没有第一第二合法有效继承人，那么这些人奋斗一辈子的财产和房产最终将给谁？
新规定增加继承人范围，外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中。
都可以依法继承房产了。
这些就是新民法典中关于继承的改变。关于继承，并没有大家想象中那么简单，如果一不小心，可能就会失去继承财产。
这五种财产不能被继承
独生子女也不行！
之前，网上流传这样一篇文章，
“独生子女无法继承父母的房产了！”
这种文章看上去就像耸人听闻的谣言，
实际上还真不一定，
今天就跟您聊聊
五种子女不能继承的财产。
第一种情况，被继承人与他人共有的财产中，属于他人的部分
什么意思？就是财产表面上看来是属于被继承人的，实际上被继承人并不拥有全部的所有权，最常见的情况是夫妻共有财产。
我给您举个例子您就明白了。
老张夫妇有两个儿子，夫妇俩婚后买了一套房子，登记在老张名下，老伴去世后老张和小儿子一起住着。现在老张也去世了，留下一份遗嘱写明房子归小儿子。
那是不是大儿子就分不到房了？不是，大儿子还能分到1/6的房产。为啥啊，我给您看张图您就明白了
我们看图：
您看，实际上老张的太太也有1/2房子的所有权，如果老张的太太去世前没立遗嘱，那按照法律规定，老张的太太手里1/2的房产会由老张、大儿子和小儿子平分。
分配结果就是，老张占2/3产权，大儿子和小儿子各占1/6产权。而老张的遗嘱只能决定这房子2/3的产权归属。
网上说独生子女有可能不能继承自己的房子，也是这个道理。怎么解决这些问题？简单，立个遗嘱说明白就行了。
第二种情况，使用权不能继承
最常见的是农村宅基地使用权和公有住房使用权。
先说农村宅基地，农民对宅基地只有使用权，而这块儿土地是归农民集体经济组织所有的，所以，宅基地不能算个人的遗产。但是，宅基地上建成的房屋是个人财产，可以作为遗产被继承，而且就算儿女离开农村转成城市户口也能继承。
再说公有住房，个人对公有住房只享有使用权，而它的产权归国家或单位所有，因此不属于个人遗产。不过，如果公房“房改”后转为产权房，就可以作为遗产被继承了。
第三种情况，有些权利是不能被继承的
比如人身权、知识产权。老张写了一部畅销书，每年都有可观的版权收入，老张去世后，独生子小张作为继承人，仍然可以享有版权收入，但是老张作为作者在这部作品上的署名权、包括修改作品的权利等，小张都不能继承。
第四种情况，死亡赔偿金、抚恤金是不能被继承的
因为这份财产一般是在被继承人因事故或因公死亡之后获得，是对死者近亲属的经济补助和精神抚慰。注意了！这是给死者近亲属的，因此不属于死者的遗产，不能被继承。
第五种情况，保险金
保险金是否可以作为遗产被继承，看情况。一般来说，如果保险指定了受益人，那么被保险人死亡后，保险金应该属于受益人，而不是被保险人的遗产，当然特殊情况除外。
继承、买卖、还是赠与？
三种房产过户方式主要交啥税？
假设：小明（已成年）无房，父母有一套“满五唯一”普通住宅，90平米。
下面，我们根据这个案例，分析一下
继承、买卖、赠与
这三种方式涉及的税费吧！
政策补充：
个人所得税：
按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。
契税：
根据《中华人民共和国契税暂行条例》：契税税率为3—5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
增值税：
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税
......
（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
印花税：
根据《印花税暂行条例》房屋赠与应当按照产权转移书据税目缴纳印花税，税率为万分之五。
政策补充：
个人所得税：
按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
......
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
契税：
根据国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》：
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
政策补充：
契税：
根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条规定，关于契税政策：（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
增值税：
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人住房转让实施差别政策。其中，北京、上海、广州和深圳之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
个人所得税：
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
根据《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(（1994）财税字第20号)规定：“二、下列所得，暂免征收个人所得税
（六）个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。”
根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条规定，（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
1.个人购房日期的确定。
个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
如果父母想把房子留给孩子，赠与、继承、买卖哪种方式费用最少
现在很多家庭都存在男方父母一套房、女方父母一套房、夫妻自己还有一套房的情况。若父母百年之后房子要过户给孩子，就要涉及到费用问题。而不同的过户方式所产生的费用也不同，买房君来为各位客官细细道来，不要多花冤枉钱。
一、继承过户：公证费+印花税+登记费
从理论上讲，通过继承的方式把房产留给子女是税费最少的一种方式，假如没有其他方面的考虑，可以等父母去世后再办理房产过户，只需要先办理继承权公证，然后再缴纳少量的登记费和印花税，而不需要缴纳契税、个税和增值税。
继承分为法定继承和遗嘱继承。遗嘱有效的，按遗嘱继承；没有遗嘱的或遗嘱无效的则按法定继承，需要提醒的是，如果继承人众多，要过户到其中一个人名下，其他子女必须申明放弃遗产才可执行遗产过户。两种继承方式都需要办理继承权公证，公证的费用根据继承的收益额收取，比例从0.1%-1.2%不等。
二、赠与过户：公证费+契税+印花税+登记费
以赠与的方式办理过户，需要签订赠与合同、办理赠与公证，然后办理房屋评估作价和房屋鉴定，最后办理过户。根据相关政策，将不动产无偿赠与直系亲属、抚养人或者赡养人、法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，免征增值税及其附加税费，也不征收个人所得税。因此，以赠与方式过户，税费是相对优惠的，仅需要缴纳税率为3%的契税，以及0.1%的印花税（税率为0.05%，双方均需缴纳）。
与继承相比，赠与要多缴3%的契税。另外，在取得房屋所有权后再次交易，则需要面临比较高的个税。因为在取得房屋的时候相当于零成本，所以再出售的成本相对较高。
三、买卖过户：契税+增值税+个税
在实际生活中，以买卖方式办理过户是最常见的，相对继承和赠与较为繁琐的办理流程而言，买卖也是操作较为便捷和安全的方式。至于税费的高低，则由房屋的具体情况决定。
四、举个栗子对比下
根据以上的计算公式可以看出，遗产继承最划算，只需要公证费和登记费，其次才是赠与。也就是说立遗嘱是把财产留给子女较为划算的方式。如果是非直系亲属的话，房屋未满5年赠与最划算，但房产赠与公证具有一定风险性，在房产过户之前如果赠与人放弃赠与，即便买房已付定金，由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究，即便是告上法庭，法院也不易判决，这样势必会给购房者带来一定的经济损失。（网络内容整理）