上海房屋继承流程
【房屋继承流程】
?流程：先至公证处办理继承权公证→领取公证书→至交易中心驻场税务所办理税收核定→领取完税凭证后至交易中心换领新的产证。
?出产证的时效：20个自然日。
【房屋继承注意事项】
?办理继承时继承人无需满足上海市购房条件进行资质审核
?继承的住房将计入房产套数，继承人在购买新的住房时受限购政策的影响
?继承人继承住房后，办理户口迁入要符合上海市户籍迁入政策；即非沪籍人士继承房产后并不能随意办理户口迁入，成为沪籍户口
?继承人继承房屋不能视为销售，无需办理网签、资质审核，不同的继承方式税费情况不同
【继承公证】
：产权人或共有权人死亡，继承人欲将其名下的产权变更至自己名下，需要至公证处办理继承公证，公证机构根据法律的规定和继承人的申请，依法证明继承人继承行为的真实性、合法性的法律活动
?到场人：所有继承人需共同到场，不可以委托他人
?收费标准：因继承人与被继承人的关系及所占份额比较复杂，故应以各公证处的实际缴纳标准为准
【继承公证注意事项】
?办理继承公证，应当确认该遗产是否属于个人合法财产
?应明确被继承人的遗产状况，例如有无典当、有无抵押、是否共有的情况；遗产现在何处、由谁保管、产权是否有争议；除已知遗产外，有无其他债权债务等
?对于夫妻共有财产的继承，我国《婚姻法》规定：除有约定外，夫妻关系有效期间取得的财产属于夫妻共有财产。因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时，夫妻共有财产，只有属于死者的那部分才能作为遗产进行继承，另一部分则应归在世的一方所有
?在被继承人生前立有遗嘱或遗赠抚养协议的情况下，应当先确认遗嘱或遗赠抚养协议的效力，决定适用的继承形式和法律规定
?办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，若有下列情况，应按法定继承办理：1)遗嘱继承人放弃继承的；2)遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的；3)遗嘱继承人丧失继承权的；4)遗嘱无效部分涉及的遗产（如：非法所得的财产）；5)遗嘱未处分的遗产。
?遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。立遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理
?在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定
上海不动产公正、继承、赠与、交易办理流程与所需材料
我是上海买房人，公众号：上海买房人，首发公众号，查找进上海购房群，点击上方“关注”，每天为你分享房产知识，政策解读，购房技巧，让您买房的道路不在迷茫！
一、公正
1、二手房交易常用公证类型及收费标准
1.1什么是委托公证？委托公证的收费标准是多少？
1）本人不能到场办理买卖房屋事宜，委托他人代为办理，并对该委托进行公证的一种方式；
2）收费标准是400元/份，副本10元/份。
1.2、份额公证（共有协议公证）的收费标准是多少？
对于共同购房，房产约定份额,费用是400元/份，副本10元/份。
1.3、继承/赠与房产或其他财产公证的收费标准是多少？
注：证明单方赠与或受赠的，按上述收费标准减半收取。最低收取200元（除继承外）。
2、各种公证备件有哪些？
2.1委托公证/份额公证（共有协议公证）/强制执行公证需提供哪些证件？
1）已婚：夫妻双方有效身份证、户口簿、结婚证、产证（没有还清贷款的需要提供购房合同的清晰复印件和借款合同）、受托人的身份证、委托书文本、上海市房地产买卖合同；
2）未婚：身份证、户口簿、产证（没有还清贷款的需要提供购房合同的清晰复印件和借款合同）、受托人身份证、委托书文本、上海市房地产买卖合同；售后公房需要提供原始购房合同与同住人情况表,商品房有的公证处还要提供契税票原件；
3）公证处认为应提供的其他材料。
2.2个人有法律意义的文书复印件与原件相符的公证需提供哪些证件？
1）所需公证的文本的原件；
2）身份证、户口簿（外籍人提供护照）；
3）公证处认为应提供的其他材料。
2.3
办理公证的注意事项有哪些?
1）办理公证前可先咨询主办或公证处相关人员，明确办理要求及需提供的相关证件、资料；
2）办理公证时需带齐与公证相关的一切资料，并携带公证所需费用；
3）需要加急出公证书的，需提前明确告知公证人员；
4）根据当事人真实需求及意愿办理公证事项并提供真实证件资料
二、继承
房屋的继承顺序是什么？
继承顺序：遗赠抚养协议（为先）、遗嘱继承（其次）、法定继承（再次）。
房屋继承的流程是什么？
流程：先至公证处办理继承权公证，领取公证书后至房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房屋所在地的交易中心换领新的产证。
房屋继承的时效为多久？
时效：继承公证需要进行家庭成员核对，一般情形下本市户籍的为2个月左右（若为外地户籍，要到户籍所在地取证故所需时间较长，具体时效根据不同户籍地而定）。
继承公证后办理变更继承产证的房屋所在地的房地产交易中心受理流程是什么？
房屋所在地的房地产交易中心驻场税务免税申报→房屋所在地的房地产交易中心受理窗口受理→20个自然日（法定节假日除外）出产证。
三、赠与
办理房屋赠与的方式有几种？
1）通过办理赠与公证书进行赠与；
2）若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。
通过公证处办理房屋赠与的顺序是什么？流程如何？多久可以出新产证？
1）顺序：先到公证处办理赠与合同公证，再至房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户；
2）流程：房屋赠与双方签署赠与合同→持赠与合同至公证处办理赠与合同公证→领取公证文书→持公证文书至房屋所在地交易中心办理契税完税→持公证文书和完税证明办理产权过户；
3）时效：房屋所在地的房地产交易中心从完税受理至出产证20个自然日（法定节假日除外）。
2.1办理赠与公证相关规定
2.1.1办理赠与公证，当事人应当提交的材料有哪些？
1）已婚：赠与人夫妻二人身份证、户口簿、结婚证、产证；受赠人身份证、户口簿、与赠与人关系证明（户口簿体现或派出所出具）；
2）未婚：赠与人身份证、户口簿、产证；受赠人身份证、户口簿、与赠与人关系证明（户口簿体现或派出所出具）。
2.1.2办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？
1）财产应当是公民的个人合法财产；
2）房产中有抵押不可赠与；
3）对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在一方名下，也需配偶到场签字，表示同意赠与；
4）赠与合同不可委托签署；
5）一般只做直系亲属间的赠与，否则需要支付20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳父母也非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人（例如产证上原为夫妻二人名字，要将房产赠与男方父母，则需先将女方名字去除再办理赠与）。注：非直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与方与受赠方相互之间对于自己持有的份额部分不能再交易
例如：业主张三将名下独有的一套房产的10%的产权赠与给了其朋友李四（非直系赠与），即针对该房产，张三持有90%的产权份额，李四持有10%的产权份额，张三与李四之间不能就该房产再进行交易。
2.1.3办理赠与公证后交易中心受理应该提供哪些资料？需要哪些人到场？具体流程是什么？
1）材料：赠与合同公证书、产证、双方身份证（赠与合同公证书未体现关系的需提供关系证明）；
2）人员：赠与方与受赠方全部到场（不可以委托他人）；
3）流程：税务窗口开具《契税缴款书》→缴税完成取得《契税已申报办理证明》→受理窗口递交材料取得《上海市xx区不动产登记收件收据》→20个自然日（法定节假日除外）后凭《上海市xx区不动产登记收件收据》及本人身份证领取产证。
四、交易
基础的交易流程包括哪些？
交易过程中业主的备件有哪些？
2.1业主为个人的，需提供的备件有哪些？
1）身份证件、未成年小孩需要出生证和户口簿；
2）产证；
3）买进时的购房合同、全额购房发票、全额契税单原件及复印件或者调档件（涉及差额税费时需提供）；
4）特殊类房屋需提供的材料：①售后公房需提供买进时的白皮合同、表六（公有住房价格计算表）、专用票据、建设银行结款单；②动迁房需提供动迁协议，配套商品房供应单；
5）产证密码（单）（若有：2006年9月1日-2016年9月30日期间的产证附带初始密码单）；
6）抵押（若有）注销材料：①《上海市房地产登记申请书》（抵押注销）原件；②《营业执照》加盖公章的复印件；③《银行法人身份证》加盖公章的复印件；④《他项权利终止证明》原件（组合贷款另需提供公积金的）；⑤银行《委托书》原件（组合贷款另需提供公积金的）；⑥抵押权证原件。
2.2业主为企业、公司类的，需提供的备件有哪些？
1）产证；
2）营业执照、组织机构代码证、税务登记证（或者三证合一的新营业执照）、法人代表身份证、公章、委托他人办理的需要携带一般委托书和代理人身份证原件及复印件；
3）买进时的购房合同、全额购房发票、全额契税单原件及复印件或者调档件；4）抵押（若有）注销材料：①《上海市房地产登记申请书》（抵押注销）原件；②《营业执照》加盖公章的复印件；③《银行法人身份证》加盖公章的复印件；④《他项权利终止证明》原件；⑤银行《委托书》原件；⑥抵押权证原件。
交易过程中客户的备件有哪些？
3.1客户为个人的，需提供的备件有哪些？
1）证件类：①身份证件；②户口簿或户籍证明；③婚姻证明（离婚协议书、离婚证，民事调解书、法院判决书，结婚证）；④未成年小孩（若有）出生证、户口簿；注：以上所有材料均须提供购房人家庭所有成员的。
2）抵押贷款（若有）材料：①《贷款合同》；②《上海市房地产登记申请书》（抵押登记）原件；③银行《营业执照》复印件（加盖公章）；④银行法人身份证复印件（加盖公章）；⑤银行《委托书》原件（组合贷款另需提供公积金的）；⑥关系证明（若需：限购前和父母共有住房的需要提供）；⑦自购房之日起前63个月内正常缴纳累计满60个月的社保或税单（外地人士需要）；⑧上海市长期居住证（若有，外地人士需要）；⑨在上海市满一年的劳动合同（外籍人/港澳台人士需要）。
3.2客户为企业、公司类的，需提供的备件有哪些？
营业执照、组织机构代码证、税务登记证（或者三证合一的新营业执照）、法人代表身份证、公章、委托他人办理的需要携带一般委托书和代理人身份证原件及复印件。
交易双方涉及无民事行为能力/限制民事行为能力的，特殊备件有哪些？
《无民事行为能力人判决书》、《限制民事行为能力人判决书》，判决书内容须明确监护人。
交易过程中，交易双方本人无法到场的，需要办理什么手续？
无法到场的需办理公证委托，受托人持本人身份证原件、委托人身份证复印件及《公证委托书》到场代为办理；注：涉外公证委托特殊要求：①在香港/澳门出具的委托书，需经过司法部认证的香港律师楼认证并加盖转递章有效；②在台湾出具的委托书，需经台湾公证人公证，并经海基会传递到上海公证处协会且加盖对比章有效；③国外出具的委托书，需经中国驻当地大领馆或领事馆认证后并翻译有效。
产证、产证密码相关事项
6.12016年10月8日不动产登记实施之后关于产证有何变化？
1）2016年10月8日起原来的“《上海市房地产权证》”一律更改为“《中华人民共和国不动产权证书》”；
2）2016年10月8日起原有的“一套住房只有一本产证”，更改为“在共有人认可的前提下一套房屋可分别持证”；
3）共有人已分别持证的，换证登记、补证登记可以仅换补发申请人所持有的不动产权证书，换证补证时需出示全体共有人所持有的不动产权证书。
6.2产证若设有密码，遗失密码纸或遗忘密码如何处理？
所有权利人携带身份证、产证前往房屋所在地房地产交易中心办理密码挂失，当日可办理完毕。
7.1领证有哪些注意事项？
1）客户在办理产权交易过户时就需与交易中心受理窗口确认是否需要分别持证、谁持证、谁领证，是否需要设置密码；
2）在领证时，领证人可设置密码。
7.2领证时客户需要携带哪些材料？
1）共同持证的，持证人携带本人有效身份证件、《上海市XX区不动产登记收件收据》缴税后当天领取产证；2）分别持证的，持证人各自携带本人有效身份证件、《上海市XX区不动产登记收件收据》缴税后当天领取产证。
作者：上海买房人，首发公众号，从业房地产销售8年，孰知交易流程，政策时事分析，专业的水平来解决的购房困惑。