【全是干货】房产过户到底是继承、买卖还是赠与哪个方式比较好
Hello啊~我的藕粉们（鸥王小粉丝的爱称~）~
又是一年读书报名季，作为一个合格严谨专业又热心的房产法务鸥，我经常被大爹大妈问到这样一个情况，就是自己家的娃娃的娃娃（就是孙子孙女嘛~头要绕晕了）要上学，自己的房屋被划到了好学校的学区。为了让娃娃的娃娃（孙子孙女，简单点好不好）能上自己家被划进的好学校，要把房子转给娃娃，有什么风险尼？要咋个操作尼？
不要捉急，不要慌张，请听鸥王慢慢给你道来~
话不多说，开始吧~~
还有就是，赠与和买卖是可选的，但是继承是不可控的、不可选的，必须权利人死亡才有继承这一说。
在实际市场交易中，一般房屋如果满五唯一，直系亲属选择买卖的方式更合适。
但是每家每户都有自己的特殊情况，不能一概而论照搬其他家的方式过户。具体情况还需具体分析。所以，是需要选择买卖、赠与还是继承，都要根据实际情况来判断。
是不是看完还有点懵？
虽然都是文字，是不是就觉得咋个看不懂？？
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来源：“昆明城市法律服务”公众号
素材：乘法君
编辑：汉太宇宙斯
审核：汉小顶
房产是继承好还是赠与好
2021年起，继承父母房产，统统按“新规”处置，再闹也没用！
一、继承父母房产新规
新的《民法典》将从2021年1月1日开始实行，在这其中就对父母的房产如何通过继承的方式转让给子女们做出了详细的规定，在这些规定中，有不少内容是结合当前的情况提出的新规定。也就是说，“继承权”新规，
2021年起，父母房产统统按“新规”处置。
1、新的继承权增了2种立遗嘱的方式。
立遗嘱在我国并不普及，因为在常人的观念中，遗嘱就等同于“将要去世”，有种不安的感觉。如果亲戚朋友或者邻居听到了谁家要“立遗嘱”，第一想法就是这个人是不是出现什么问题了，或者精神错乱了？没事儿立什么遗嘱。所以说，即便是很多老年人有立遗嘱的想法，但是除非必要，他们是不愿意公开立遗嘱的。
在以往，立遗嘱的常见方式，也是最有效的方式就是去公证处进行公证，但是有很大的弊端和局限性，想要立遗嘱的人一般都是年迈的老人，既然年纪大了，那么行动自然迟缓和不便，还有的老人只能坐在轮椅上，公证处动辄几十上百公里路程，老人们经不起这样折腾。
新的继承规定，增加了2种合法有效的立遗嘱方式：
录像遗嘱和打印遗嘱。这可就减轻了老人们的很多麻烦事儿
，例如很多老人不识字、年老了认识不清，可以录像。
2、为了防止立遗嘱被迫无奈，新增了“见证人”规定。
所以为了争父母的房产，有很多兄弟姐们出怪招，例如事先跟父母讲一些事情，要求父母必须按照自己的意见立遗嘱，不然就就有严重后果。所以，为了防止这种事情发生，规定必须有2名见证人在场才行，确保遗嘱出自老人内心的想法。
3、新增加遗嘱的“宽恕”制度。
顾名思义，就是给老人立遗嘱一次反悔的机会，在现实生活中，经常会见到子女们不孝顺父母，但是为了获得父母的房产表面一套背后一套。所以“反悔”制度就给了父母们另外一道保障，有机会修改遗嘱。
4、新规定设定“遗嘱最新第一”原则。
什么意思呢？就是只要是合法有效的遗嘱，哪个遗嘱的时间距离现在最近、最新，那么这个遗嘱将作为最有效的遗嘱执行。这在以往可是不行的，根据以往的规定，在各类遗嘱中，只有“公证遗嘱”才具有最大的法律效益，不管子女们持有任何形式的遗嘱，只要有公证遗嘱的存在，那最终都会以公证遗嘱为准。
新规定按照时间排序，哪个遗嘱最新就按照这个遗嘱执行。
5、新规增加了有效继承人范围。
虽然说现在有序开放了二胎，但是社会文化水平也在逐渐提高，为了追求更高的生活质量，越来越多的年轻人不愿意生育，更愿意独善其身，随着家庭缩小化越来越明显，可能很多家庭没有第一第二合法有效继承人，那么这些人奋斗一辈子的财产和房产最终讲给谁？
新规定增加继承人范围，外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中。都可以依法继承房产了
这些就是新民法典中关于继承的改变。关于继承，并没有大家想象中那么简单，如果一不小心，可能就会失去继承财产。
二、这五种财产不能被继承
独生子女也不行！
之前，网上流传这样一篇文章，“独生子女无法继承父母的房产了！”这种文章看上去就像耸人听闻的谣言，实际上还真不一定，今天就跟您聊聊五种子女不能继承的财产。
第一种情况，被继承人与他人共有的财产中，属于他人的部分。
什么意思？就是财产表面上看来是属于被继承人的，实际上
被继承人并不拥有全部的所有权，最常见的情况是夫妻共有财产
网上说独生子女有可能不能继承自己的房子，也是这个道理。怎么解决这些问题？简单，立个遗嘱说明白就行了。
第二种情况，使用权不能继承。
最常见的是
农村宅基地使用权和公有住房使用权。
先说农村宅基地，农民对宅基地只有使用权，而这块儿土地是归农民集体经济组织所有的，所以，宅基地不能算个人的遗产。但是，宅基地上建成的房屋是个人财产，可以作为遗产被继承，而且就算儿女的离开农村转成城市户口也能继承。
再说公有住房，个人对公有住房只享有使用权，而它的产权归国家或单位所有，因此不属于个人遗产。不过，
如果公房“房改”后转为产权房，就可以作为遗产被继承了
第三种情况，有些权利是不能被继承的。
人身权、知识产权
。老张写了一部畅销书，每年都有可观的版权收入，老张去世后，独生子小张作为继承人，仍然可以享有版权收入，但是老张作为作者在这部作品上的
署名权、包括修改作品的权利等，小张都不能继承
第四种情况，死亡赔偿金、抚恤金是不能被继承的
因为这份财产一般是在被继承人因事故或因公死亡之后获得，是对死者近亲属的经济补助和精神抚慰。注意了！这是给死者近亲属的，因此不属于死者的遗产，不能被继承。
第五种情况，保险金
保险金是否可以作为遗产被继承，看情况。一般来说，如果保险指定了受益人，那么被保险人死亡后，保险金应该属于受益人，而不是被保险人的遗产，当然特殊情况除外。
03继承、赠与、购买房产，哪个最划算？
一般而言，我们从父母或其他亲属那里获得房产，主要有三种形式：继承、赠与和购买，这三种形式不同，交的税也不同，我们具体看下，哪种形式最划算？
假如：由于房子过户时所交税费和房产购买年限及面积等因素有关，为了便于计算，我们分别以一套面积80平方米、价值300万元的普通住宅。
继承方法
计算公式
继承房产所涉及税费多少与房屋价值和是否法定继承人有关，与房屋是否满五唯一和是否非普宅无关。
以上述300万元的房子办理继承过户，承担费用包括：1万元的房屋评估费用+2.54万元的公证费用+80元的登记费+5元的权证印花税=35505元。
【备注】一般来说子女都是父母资产的法定继承人，可以免缴契税，因此继承比赠与的方式少了一大笔契税。同样，通过继承、遗赠取得的房产，都可以免交个人所得税和营业税，只需要支付公证费和工本费。
继承的房产再出售所涉及税费
300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税；
如果是满二未满五，卖方需支付300万元×1%=3万元的个税；
如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万元÷1.05×5.60%=16万元的增值税（注：此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算，并非继承之日开始算）。
因此案例1中转售继承房产（满五且唯一），卖方免征个税；买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万元+契税（按首套房算）3万元+手续费85元，买方共计缴纳约4.52万元。
赠予方法
计算公式
赠予房产所涉及税费多少与房屋价值、是否直系亲属、房屋是否满五唯一和是否非普宅均有一定关系。
案例中300万元的房子办理赠与过户，承担费用包括：1万元的房屋评估费用+2.54万元的公证费用+80元的登记费+9万元契税，约12.5万元。
【备注】父母的住房一般都住满5年以上且属于近亲属之间的赠与，因此可免交增值税和个人所得税。但赠与比继承需多交3%的契税，事实上，继承和赠送的费用差别也主要在契税上面。
赠予的房产再出售所涉及税费
300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税；
如果是满二未满五，卖方需支付300万元×1%=3万元的个税；
如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万元÷1.05×5.6%=16万元的增值税（注：此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算，并非继承之日开始算）。
因此案例（1）中转售继承房产（满五且唯一），卖方，免征个税；买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万元+契税（按首套房算）3万+登记费80元，买方共计缴纳约4.52万元。
【分析】出售赠予房屋和出售继承房屋一样，都需按照正常的税费标准缴纳；赠予房产所涉及税费多少与房屋价值、是否满五唯一和是否非普宅均有一定关系，但与是否直系亲属赠予并无关系。
买卖方法
计算公式
案例中300万元的房子办理买卖过户，承担费用包括：80元的登记费+1%的契税3万+测绘费109元，约3.01万元。
【备注】房屋买卖可不经公证直接过户，赠与和继承过户则必须经过公证程序，另外缴纳公证费。评估费是评估公司收取，贷款买房需评估，全款交易可无需评估。通过买卖过户房产，按二手房常规交易标准收费，而父母与子女间买卖交易，还可以省下公证费。
买卖过户的房产再出售所涉及税费
300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税；如果是满二未满五，卖方需支付300万元×1%=3万元的个税；
如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万÷1.05×5.6%=16万元的增值税（注：此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算，并非继承之日开始算）。
因此案例（1）中转售继承房产（满五且唯一），卖方免征个税；买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万+契税（按首套房算）3万+登记费80元，买方共计缴纳约4.52万元。
从省钱角度来看，如果是普通住宅，父母不通过中介并以买卖方式过户给子女最省钱，双方直接到房地产交易中心办理，主要承担1%的契税。
律师告诉你：涉及房产继承，买卖和赠与哪个方式比较好
这是一个在生活中常见的案例：
有个独居老人，身体硬朗，在做生意，收入不错。膝下还有一个30多岁的儿子。因生活长期无人照料和陪伴，老人家就打算和40多岁的女友结婚。
但是他名下还有两套商铺和一套房产，想在结婚之前都过户给自己的儿子。
此时他就犯难了，亲属之间房产过户，是买卖好还是赠与好？因为这房子，是老人家和已故妻子（他儿子的母亲）的夫妻共同财产。
按我国继承法规定，老人家和他儿子都是该房子的继承人。如果他儿子不写遗产放弃声明，老人家是无法办理买卖过户的。
然后，老人家和他儿子不在同一个城市，他目前也已经成家，有两个小孩，他儿子考虑到以后要买学区房，是想卖掉其中一套房子，有了现金再去买学区房。
但是通过赠与过户的房子，以后卖掉，税费要比买卖过户的成本高。
这其中的弯弯绕绕，可把他们苦恼了。
律师告诉你：
评论好与不好，这个答案是不确定的。
主要受四个条件的影响：
一是房屋本身的性质，二是卖方和买方自身的情况，三是房屋所在地的政策规定，四是对应的法律风险。
授人以鱼不如授人以渔，计算税费的方法，全国都是统一的，没有第二种。只要我们掌握了正确的计算方法，任何一套房屋，我们都可以得出准确的结论，再结合对应的法律风险综合评判，可以说，万无一失了。
现在，结合我们的从业经验和法律实践，把这个方法教给大家。
我们先计算税费，再谈法律风险。
买卖的方式过户
Law
主要需要缴纳增值税、契税以及个人所得税，具体如下：
以深圳市为例，其他地区可以自行查询本地区规定。
上述的税费中，增值税和个人所得税都是卖方缴纳的，买方缴纳契税。
赠与的方式过户
Law
主要需要缴纳增值税、契税、印花税和个人所得税，但近亲属之间免征增值税和个人所得税，具体如下：
1、增值税
免征情形：无偿赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、抚养人或赡养人免征增值税。其他赠与，需要承担与买卖过户相同的增值税。
2、契税（受赠人缴纳）
受赠人按税务部门核查的房屋价值（下同）的3%缴纳。
3、印花税
赠与方和受赠方各自承担万分之五。
4、个人所得税
免征情形：赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、抚养人或赡养人以及离婚析产免征个人所得税。其他赠与收取与买卖过户相同的个税。
另外，公证费和评估费，深圳这边都是根据市场定价收取的，其他地区，可以咨询当地的规定。
上述就是买卖和赠与需要缴纳的主要税费，是不是计算起来很简单？我们只需查询到房产所在地的各项税费规定，然后根据房屋和双方具体情况，对号入座，简单加总即可，然后对两种方式进行比较。
下面我们举一个例子来计算看看：
住房100平米，满五唯一，买方是购买的是首套房，买卖的话只需要缴纳1.5%的契税。如果赠与给亲属，需要缴纳的是3%的契税，和各自万分之五的印花税。
这种情况下选择买卖过户比较合适。
住房100平米，是家庭唯一住房，满2不满5，买方购买的是首套房，买卖的话需要缴纳20%的个人所得税和1.5%的契税。如果赠与给亲属，仅需缴纳3%的契税和各自万分之五的印花税。
这种情况下，赠与应该比较合适。
搞清楚了税费计算方法后，我们再来看一个问题：
赠与方式过户的房屋，后续要卖房的话，要交很高的税费吗？
我们再通过一个简单易懂的例子来回答这个问题。
如果房屋成本为100万元，赠与给子女的时候价值150万元，而这套房子涨到400万元的时候，子女打算卖掉，那么他就需要基于300万元（400万-100万）的价差去交税。
如果当初在房屋价值150万的时候，以买卖的方式过户给子女，那么当房屋涨到400万的时候，子女想卖掉，他需要按基于250万元（400万-150万）的价差去交税。
因此如果考虑后续卖房，的确需要考虑赠与和买卖的不同之处。当然如果受赠房屋出售时满五唯一，也是只需要缴纳契税的，
此种情形下，赠与和买卖差别是最小的。
所以结合上述案例，老人家和他的儿子，到底要采取买卖还是赠与的形式过户，需要根据他们的自身情况分别计算一下。
但是，这里有一个定时炸弹。
如果选择买卖的话，将房产过户，那么他儿子就必须写一个遗产放弃声明书，这样子老人家就是唯一的继承人，才可以可以办理房产过户了。
虽然缴纳的税费最少，后续卖房的影响也最小，但是他儿子签署遗产放弃声明书之后，老人家和后妈反悔的话？
他不但拿不到这些房产，就连母亲留下的其他遗产也拿不到了，这个定时炸弹要是炸了，影响还不小。
这样想来，是不是会觉得，还不如多交点税直接赠与过户比较保险？
其实无论是买卖还是赠与，还真是都有各自的法律风险，都有可能导致最后得不到房屋。这里面牵扯的法律问题很多，也很广。
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