道华房产律师团·房屋买卖合同纠纷·胜诉 二手房买卖中，卖方拒不交付房屋，道华律师成功为买方维权，顺利完成房屋交接，并要求卖方承担违约责任。
案情简介
林某与王某签订了《房地产买卖合同》（以下简称“合同同”)，根据合同约定，王某向林某出售房屋，在林某支付购房款后，王某应配合林某办理房屋过户手续，并协助林某与房屋承租人签订新的租赁合同，由林某成为出租人向租户收取房租。合同签订后，林某已按照合同约定向王某支付完全部购房款，王某收到全额的购房款后却违反约定拒绝交付房屋，因此双方发生纠纷。
道华房产律师团接受林某的委托后向法院提起诉讼，请求法院判令王某协助办理房屋交接手续，并返还涉案房屋所收取的租金，同时亦要对其违约行为承担违约责任向林某支付违约金。
在庭审后，王某已将租金返还至林某，最终，法院判决王某协助林某办理房屋交接手续并向林某支付违约金。
道华律师评析
道华律师接受委托后对案件情况进行梳理，本案根据合同的第八条之约定，王某应于物业交付使用当日或之前协助林某与承租人签订新的租赁合同，由林某向承租人收取租金，并将原租赁合同项下的租赁押金转交林某，如之前的租约在租赁管理部门已备案的，则王某还需配合办理撤销备案。另外，合同的第十一条约定，王某应配合林某办理电话、煤气、有线或数字电视、宽频网络等设备过户。至起诉时止，上述事项均未得到履行，王某的行为确已构成违约，应承担相应的违约责任。
在本案中，王某提起反诉要求林某支付首期款资金监管逾期违约金，主张根据合同约定，在合同签订后，林某应当于合同约定期间办理首期款资金监管手续，但实际办理日期延期一年，构成违约。经我方举证后证明，该首期款资金监管时间系经王某同意，且王某亦至合同约定期满后一年方办理公证赎楼手续，同样违反合同约定，故王某的反诉主张缺乏依据，上述结论法院业已支持，驳回该主张。
最终，经过协商处理，房屋顺利过户至林某名下。同时，法院判决王某于生效之日起七日内协助林某完成水、电、煤气等房屋附属配套设施交接手续；并于判决生效之日起七日内向林某支付违约金；且驳回被告王宏志全部反诉请求。
律师提示
本案中出现当事人发生言语冲突，采取了不文明沟通方式，一定程度上导致双方纠纷的发生及加剧，此做法使非过错方一定程度上亦存在过错，故在维权中应当采用理智合法的方式，以避免更大纠纷的产生，以至于无法实现预期的维权效果。
道华房产律师团
2021年8月27日
道华房产律师团房屋买卖合同纠纷道华律师分析借名买房隐藏的法律风险——房屋能否顺利过户，登记人和实际出资人谁是真正的房主
各地限购令的出台，部分有购房需求的人失去了购房资格，虽购买人仍可签订商品房买卖合同，但却也无法交易过户。在此情况下，购房者采用了"借名买房"的方式，这种做法法律上并不鼓励，“借名买房”的做法在实践中出现了各种纠纷，例如：名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人，争夺房屋所有权的纠纷；也出现因拖欠贷款导致银行起诉名义购房人要求偿还贷款，名义购房人以其非真实权利人为抗辩的纠纷等等。“借名买房”一开始是“限购令出台”的对策，而后延伸作为避税，贿赂，掩盖非法目的等不良目的的手段，因此实践中“借名买房”的纠纷愈演愈烈，此做法也风险重重。
在“借名买房”的案例中，不缺乏有出名人因房价上涨而主张与实际购房人系借贷关系，或者否认由实际购房者出资购买，而不动产的权利归属采“公示公信原则”，即在法律上房屋的产权确实归属于名义购房人。一般而言实际购买人会寻找具备购房资格的亲属或朋友，这往往是纠纷的根源，基于亲情和信任，双方关系密切，往往并不会签署书面协议。这种做法对实际购房人十分不利，一旦出现出名人不承认借名购房关系时，依据举证责任即“谁主张谁举证”的规定，实际购房人需要证明双方之间的借名购房关系存在，而实际购房人若未能妥善保存相关的证据，将承担举证不能的不利后果责任，那么将难以取得房屋产权，势必面临“钱房两空”的局面。
房产登记具有公示公信效力，名义购房人为实际登记人，其处分房产的行为属于有权处分，一旦房屋完成过户登记，买方则继受取得该房产。届时，名义购房人“卷款潜逃”，则实际购房人又将会“钱房两空”
房产登记在出名人名下，当出名人对外负债无法清偿，法院对其强制执行时，房产会面临查封、甚至是拍卖，实际购房人需要证明对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，而实践中因缺乏证据而导致出现异议不成立，无法阻止房产被强制执行的情况并不少见。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，十分严格把握该条适用的前提条件，因此，房产不在自身名下，一旦出名人涉诉，实际购房人也会增加诉累。
道华律师提示：
“借名买房”看似为购买房产的“绿色通道”，但实际上却“暗藏刀光”，应当尽量避免采用该做法。如确需以借名方式购买房产，应当注意签订协议、保留证据。
注：本文系结合法律法规、政府官网、中国裁判文书网及互联网相关知识整合
2019.7.31
房产纠纷律师免费咨询房产纠纷
房产纠纷律师免费咨询房产纠纷
薛素华律师毕业于北京大学法学，执业20多年，擅长婚姻、房产合同纠纷，遗产继承案件的代理，经验丰富，现在可以给大家免费解答房产纠纷。老百姓攒了一辈子的钱就是想买套好房子，住的踏实，但有时候往往事与愿违。由于房地产市场不规范的情形很多，房屋买卖过程中的纠纷屡见不鲜。那么，房屋买卖纠纷有哪些？如果购房者遭遇类似情形，该如何解决房屋买卖纠纷呢？
一、房屋买卖纠纷有哪些？
1、商品房预售纠纷
近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是，当购买者依售房宣传广告、规划设计订立预售合同后，在房屋正式交付使用时，却发现标的与原来的广告宣传不同或是开发商在预售之后，不能办理产权证；或者是开发商不能按期交房，或有其他违约行为而发生纠纷。
2、单位集资房和已参加房改的公有住房的出售纠纷
根据国务院的房改政策，单位建设的含有职工福利性质的住房基本上已出售归职工所有，不过对这些房屋的上市交易还有一定的限制条件，不允许随意转让。
而有些职工在条件好，想购买新商品房时，会将房改房出售，但县一级的房改房出售又未制定相关政策，或是有些职工为了逃避交纳税金和出售收益，许多房屋都是私下出售，根本无法办理过户手续。结果是由于违反了限制性规定，造成了大量买卖行为无效而发生纠纷。
3、私有房屋和二手房买卖纠纷
房屋是不动产，依据法律规定在转让时必须办理变更登记，而且要交纳税款。社会上大量存在因不愿交纳税款，在房屋买卖后不变更登记（俗称过户）的行为，随着房价的上涨或遇到房屋拆迁时，有些人对原卖价反悔，以合同未变更登记为由，起诉要求解除合同。
4、商品房出售纠纷
商品房的出售过程中，主要是因出售方违约造成纠纷。有因商品房面积不足、质量存在瑕疵、出售方不出具发票、办理房产证等问题而发生纠纷。也有买房人未能如期支付房款，出让人要求履行付款义务，甚至是主张解除合同的。
二、如何解决房屋买卖纠纷？
对于房产纠纷中的当事人而言，委托优秀的专业房产律师确是能够帮助其更大程度的维护自身合法权益。而请会处理房屋买卖纠纷律师，对于很多处于房屋买卖合同纠纷中的人而言，也十分必要。
一方面，房屋买卖纠纷的普发性和大众法制意识的加强，使得对专业的房屋买卖纠纷律师的需求日益增多。
另一方面，房屋买卖纠纷类型案件所涉及标的额往往有几十万、几百万甚至达到几千万，较高的诉讼标的额也意味着代理律师能拿到更多的代理费，从而决定了请房屋买卖合同纠纷律师也更有意于此类型案件的代理。
但是，从另一个角度来看，请房屋买卖合同纠纷较高的代理费给越来越多从事于或者有志于从事律师行业人带来诱惑，从而导致在房屋买卖合同纠纷律师队伍中专业性方面良莠不齐，甚至不排除有些人在房产买卖合同纠纷律师的队伍中滥竽充数，致使一些房屋买卖合同纠纷的当事人不明真相，从而不能更好地依法维护自身的合法权益。
因此一名专业的房屋买卖纠纷律师，在专业知识层面，必须至少同时具有合同法和房产法两个方面的法律知识。
同时，对于房产交易市场中的法律实务而言，仅仅具备法律知识还是不够的，没有丰富的房产买卖纠纷的诉讼代理的实战经验，也终归难以避免纸上谈兵的嫌疑。
一.农村集体土地上的房屋
近些年来，城镇居民购买农村房屋的纠纷多发，有些甚至已居住多年，一旦发生拆迁、增值等情况，仍会引发纠纷。
不管是农村的平房小院还是楼房(所谓小产权房)，只要是集体土地上的房屋，城镇居民不能购买。原则上不单城镇居民，就连非本村集体组织的农民也不能购买，否则无效。当然在一些特殊情况下，比如购买后已把户口迁入该村成为该村村民，之后可以考虑承认其效力。
有时当地村委会或镇政府，会为此类房屋发证或背书承诺，但是按法律规定，房屋所有权证的发证机关应该是区县级政府部门，镇政府并无此发证职能，这种证不能保证效力。
二.承租公房
承租的公房，所有权属于国家或相应的单位，不属于具体使用的人，既然承租人没有所有权，当然也无权出售了。
有些情况下可以采取变通的方法出让承租权，是否可以如此操作，建议向该公房管理单位核实。即使可以，转让的也是承租权而非所有权。这一点购买者必须明确。
三.房改中取得的部分产权或有回购限制的房屋
我国的房屋所有权体系比较复杂，也有一些历史原因，比如央产房、军产房之类的。其中有些单位进行房改后单位是保留部分产权或回购权的，这些房子的出售受到原来约定或承诺的限制，不能自由上市交易。
碰到此类特殊房产，要先确认是否可以交易，可以到该房产所在地的房屋管理机关具体确认交易的手续和限制。
即使可以交易，一般也涉及补交土地出让金等费用问题，关于此类费用的数额和承担，最好提前有个准备与卖方沟通并做明确约定。
四.经济适用房等限制上市交易的住房
有些房子上市交易是受一定时间和条件限制，甚至不能上市交易的。比如经济适用房，以前规定要满5年才能上市交易，且交易时要缴纳相应的土地出让金。今后也可能改为禁止上市交易，政府按一定价格回购。回迁房、标准价购买的房产也都涉及类似的问题。
另外，还有“两限房”，类似于这样的房产，其交易条件往往受到政府和国家的限制，交易前要先查清，确定能否交易，如何交易。这种情况实际与第三种情况类似。
五.涉及共有产权的房屋
涉及共有产权的房屋，出售应该经过共有人的同意，共同操作才能合法完成。所以，在二手房交易时，要先查清楚房屋所有权证书，看清楚上面是否有共有人，如果有，应要求所有共有人共同签署相应合同。
要特别注意一点：有些情况下，房屋所有权证上只有一个人的姓名，但是该房也可能存在法律上的共有人，最典型的就是夫妻共有的房产登记在夫妻一方名下。实践中，因此发生的争议也是相当多的：有的是在离婚时夫妻一方利用转让等方式转移财产，有的是因房屋增值，出售房屋的一方利用这个理由反悔。
在二手房交易时如果碰到卖方是已婚的话，不管房产证上配偶是否登记为共有人，律师建议要求卖方的配偶出具相应证明同意的文件。在实地看房时也要注意有没有其他共同居住人，这些人有没有什么意见。多加点小心，免去不必要的麻烦和纠纷总是没错的。
六.未取得产权证的房屋
这种情况是指可以取得产权证，但是暂时未取得产权证的情况。商品房的产权证办理往往是一个需要一定时间的过程，几个月甚至一两年都有可能。如果开发商出现什么问题，入住后三五年无法办理产权证甚至最终无法取得产权证的情况也可能出现。
在未取得产权证前，原来的商品房购房者可能会因某种原因想出售。这种情况下签订买卖合同是有效的，但是这类交易风险比较大，尤其是卖方的房产证短期内不能办下来时，未来的变数太多，购买需要谨慎。
非要购买，建议找律师起草相对完善的协议，就各种可能出现的情况，提前做出应对处理方案。
七.涉及抵押或被查封等限制过户的房屋
按《物权法》规定房屋所有权以产权登记为准，所以要取得房屋所有权一定要办理过户，但是如果该项房产被抵押或被司法机关采取了保全、查封等措施，在此期间，房子是不能过户的。
通过贷款购房在贷款还清前房子会抵押给银行，因某种原因，房子还可能被司法机关查封或保全。
房产被抵押或查封并不改变所有权，理论上产权人也有权签订买卖协议出售。但未解除抵押或查封前不能过户。
涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍，购买时要注意确保卖方及时还清贷款，解除抵押，通常正常操作风险还是可以避免的。
但如果购买的房子被法院查封，说明卖方或房产涉及重大纠纷，对买方而言，风险就太大了。很可能最后房子被拍卖而无法取得房产，而付出去的钱还要费力去追。律师建议在正式签约前，最晚在付款前，应该到房管部门核实房产的抵押、查封情况。
八.已经被列入拆迁公告范围的房子
房子被列入拆迁公告范围，是禁止过户的，房了很快要拆了，拆迁款一般是针对房屋所有权人，这时再买房子，显然是没什么必要。
九.产权有争议的房屋
如果您要购买的房屋存在争议，尤其是产权争议，您购买时就要谨慎决定，可能的话，最好别买。往往涉及产权争议的房子，争议的另一方在法院起诉时会申请财产保全，就是我们前面说的提示七当中的情况。但也有诉讼期间不申请保全的。
涉及争议的房屋就算最后您可以合法取得所有权，但麻烦还是离得远一些为好不是?所以，如果了解到房屋有争议，要综合考虑清楚再决定。
十.正在出租的房屋
房屋在出租期间，是可以交易的。但要提醒交易的双方注意两个问题，否则很可能造成买卖关系无效，造成买方或卖方的损失：
第一是要注意“承租人的优先购买权”。
《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
在房主出售房屋的时候，房屋的承租人是有优先购买权的。意思就是房屋所有权人出售房屋的，在同等条件下，房屋的承租人有优先购买的权利。
在房主出售房屋时，如果有承租人，应核实承租人是否购买，如无意购买应该要求承租人提供放弃购买的书面证明。
对“合理期限”是多长时间《合同法》并无规定，一般理解是三个月。因为《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”
第二是要注意“买卖不破租赁”。
《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
这就是“买卖不破租赁”，很多人往往没注意到这一点。很多新房主买了房就想把原租户赶出去，认为原来的租赁合同是原房主签的，现在我是房主，我说了算，原来的协议不算数。这个想法是绝对错误的，新房主也要接受原租赁协议的约束，因为你买的就是有这个租赁关系的房子。除非让原房主在交房前就解除掉原租赁合同。
基于“买卖不破租赁”的原则，律师特别提醒在购买二手房时如果涉及房屋被出租，购房人要与原房主和原承租人共同确认原租赁协议的内容，了解自己做为新房主将来的权利和义务。而且，对于租金的收取情况、何时起租金开始交付新的产权人，都要做出明确的约定。如果原房主已经提前收取了租金或收取过押金，对于原房主提前收取的租金和押金如何处理，将来租赁协议到期或解除时，谁返还已收取的押金和租金也要一并协商确定。最好通过三方协议的方式确认，以免发生争议。
以上是律师根据司法实践中碰到的，房屋交易时有关房屋所有权或实际状况等可能影响房屋的交易、过户、使用的一些常见问题的总结。
看起来很复杂，其实最担心的问题无非是房屋不能过户影响双方的权利或合同无效。
律师教大家一个简单的方法：
在二手房交易的过程中，双方可以持房屋所有权证和权属证明直接到颁发该权属证书的区县房屋土地管理部门核实该房屋是否权属受到限制，能否过户交易。不管是房屋的所有权性质有问题，还是涉及抵押登记、查封，房屋土地管理部门都可以知道，如果得到的结论是没有问题，可以交易过户，应该就可以了。法律，永远是受害者的靠山。我是律师如有需要帮助，您可以来电咨询详细为您解答。律师13661247699同微信