2021年上海房产新政出台后，如果自己名下房产一套，赠予父母一套，自己还能再买新房或者二手房吗
2021.7.24以后的政策出台以后，按照题主的描述，应该是上海家庭目前有两套房产想要赠一套给父母自己留一套。
如果走直系赠与不行，因为送出去的房子五年内还算题主的套数，那就等于名下还是两套，就限购了。建议以买卖的形式给到父母，名下留一套，真正的把名字去掉，按照上海家庭可以买两套，那无论新房/二手住宅题主都可以再购入一套。
想要分清楚房产继承、赠与、买卖的区别，选择合适的方式在产证上去名字加名字，经纪人小林为大家梳理了一下，大家看这篇文章就够了！
我们假设一个场景，奶奶是个富老太年事已高，名下有三套房。奶奶想要送给孙女小沈一套房，让小沈一个人名字上产证。但小沈想要现金，想把这套房子卖了拼拼凑凑付首付买个大房子。于是来咨询经纪人小林，我是先让奶奶做赠与呢？还是以奶奶的名字直接卖？税费各是多少？
这种问题发生的情况会很多，在真正实际操作中，大家还会遇到下面这些问题：
1.我的房子是继承来的，那我出售的时候会不会有高额的税费呢？
2.我想把我的房子赠与给我的孩子，那我赠与后满足限购条件，是否可以马上购买呢？
3.如果我把房子送给朋友，要缴纳多少的税费？
4.我和我老婆之间夫妻更名去名，是否需要缴纳税费？
接下来我们就详细介绍关于继承、赠与的各种干货知识，看完这篇文章，你将收获：
1.夫妻更名、直系/非直系亲属赠与
2.直系/非直系继承
3.赠与/继承后的房子再出售
以上情况在操作过程中会出现的税费，和需要注意的问题。
1.夫妻更名、直系/非直系亲属赠与
夫妻更名、夫妻之间的房屋财产分割，是免征所有税费的。
直系之间在赠与的时候需要缴纳评估价*3%的契税。（爸爸赠与给儿子）
非直系之间赠与，比如赠与给朋友，在赠与时和商品房一样缴纳增值税，个税按照核定价的20%，另外也需要核定价3%的契税。
所以这个非直系赠与的费用就很高，换言之，此处对比采用普通二手商品房买卖的形式交易，个税为核定价的1%-2%之间，契税视买家首套二套情况而定。
接下来我们看一下2021年7月24日上海颁布的赠与新政策：
一句话解读：你要送可以，送了这房子五年之内还算你套数；你要收也没问题，前提你有上海购房名额。
2.直系/非直系继承
直系继承情况则是在继承时，不用缴纳任何的税费。
非直系继承，也时常发生这个状况，但是税费也不高，和直系赠与一样，缴纳3%的契税就可以了。
以上结果表明，如果苏大强和保姆结婚，夫妻之间更名不需要税费。如果苏大强要送给保姆，那不要送，他们不是直系赠与税费很高。而且保姆不一定上海户口，没有购房资格也收不了。其实苏大强可以写遗嘱，保姆可以非直系继承，那样也是相对比较省钱。
3.赠与/继承后的房子再出售
增值税同商品房相同，个人所得税为利润的20%，或者可选择持有五年，满五年唯一的情况免征。
综上所述，我们把以上的内容整理为图表形式，则可以随时套用公式：
另外还会有各种情况错综复杂的情况，举个例子：
问：另外如果我的房屋是一半继承一半赠与来的，那我的房子在出售的时候怎么计算税费呢？
答：继承的份额按照继承的方法来算，赠与的份额按照赠与的方法来算。
于是回到文章开头的这个问题，你会套各种情况的公式了吗？
假设这是一套上海、内环内、奶奶持有满五年400万的房子：
答案解析：
以上内容为原创，码字不易，整理成文更加不易，未经允许请勿转载商用。上海房产经纪人林利惠很高兴为您提供专业、品质的房产相关服务与资询，有任何的问题欢迎评论、或私信或点击主页。希望这篇文章可以给你带来帮助～
超生动秒懂2022上海最新买房赠与、继承、夫妻更名看这里
想要分清楚房产继承、赠与、买卖的区别，选择合适的方式在产证上去名字加名字，经纪人小林为大家梳理了一下，大家看这篇文章就够了！
我们假设一个场景，奶奶是个富老太年事已高，名下有三套房。奶奶想要送给孙女小沈一套房，让小沈一个人名字上产证。但小沈想要现金，想把这套房子卖了拼拼凑凑付首付买个大房子。于是来咨询经纪人小林，我是先让奶奶做赠与呢？还是让奶奶把房子买卖给我？还是以奶奶的名字直接卖？税费各是多少？
这种问题发生的情况会很多，在真正实际操作中，大家还会遇到下面这些问题：
1.我的房子是继承来的，那我出售的时候会不会有高额的税费呢？
2.我想把我的房子赠与给我的孩子，那我赠与后满足限购条件，是否可以马上购买呢？
3.如果我把房子送给朋友，要缴纳多少的税费？
4.我和我老婆之间夫妻更名去名，是否需要缴纳税费？
接下来我们就详细介绍关于继承、赠与的各种干货知识，看完这篇文章，你将收获：
1.夫妻更名、直系/非直系亲属赠与
2.直系/非直系继承
3.赠与/继承后的房子再出售
以上情况在操作过程中会出现的税费，和需要注意的问题。
1.夫妻更名、直系/非直系亲属赠与
夫妻更名、夫妻之间的房屋财产分割，是免征所有税费的。
直系之间在赠与的时候需要缴纳评估价*3%的契税。（爸爸赠与给儿子）
非直系之间赠与，比如赠与给朋友，在赠与时和商品房一样缴纳增值税，个税按照核定价的20%，另外也需要核定价3%的契税。
所以这个非直系赠与的费用就很高，换言之，此处对比采用普通二手商品房买卖的形式交易，个税为核定价的1%-2%之间，契税视买家首套二套情况而定。
接下来我们看一下2021年7月24日上海颁布的赠与新政策：
一句话解读：你要送可以，送了这房子五年之内还算你套数；你要收也没问题，前提你有上海购房名额。
2.直系/非直系继承
直系继承情况则是在继承时，不用缴纳任何的税费。
非直系继承，也时常发生这个状况，但是税费也不高，和直系赠与一样，缴纳3%的契税就可以了。
以上结果表明，如果苏大强和保姆结婚，夫妻之间更名不需要税费。如果苏大强要送给保姆，那不要送，他们不是直系赠与税费很高。而且保姆不一定上海户口，没有购房资格也收不了。其实苏大强可以写遗嘱，保姆可以非直系继承，那样也是相对比较省钱。
3.赠与/继承后的房子再出售
增值税同商品房相同，个人所得税为利润的20%，或者可选择持有五年，满五年唯一的情况免征。
综上所述，我们把以上的内容整理为图表形式，则可以随时套用公式：
另外还会有各种情况错综复杂的情况，举个例子：
问：另外如果我的房屋是一半继承一半赠与来的，那我的房子在出售的时候怎么计算税费呢？
答：继承的份额按照继承的方法来算，赠与的份额按照赠与的方法来算。
于是回到文章开头的这个问题，你会套各种情况的公式了吗？
假设这是一套上海、内环内、奶奶持有满五年400万的房子：
答案解析：
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上海房产赠与(赠予)的流程，亲测。腾出一个购房资格，2021.01.22上海调控新政出台后依然适用。
写本文是因为之前查知乎关于上海房产赠给直系亲属的很多回答有不正确的地方正好本人刚办理好赠予。直接上干货！
本人情况:外地户口,社保已经连续65个月,已婚，受赠与人是自己母亲，本人母亲在上海没有购房资格(无社保+单身)！
重要的事情再说一遍，受赠与人是直系亲属的话，不要求直亲有上海的购房资格！
2020722，我来到浦东新区张杨路房产交易中心，三楼直接取号
我和母亲就开始等了，准备的资料有1双方身份证原件加复印件2户口本原件和复印件3三楼前台领的表格(下图)4产证原件和复印件。
等了一个小时终于叫到了，先核价，就是看你的房子值多少钱（以交易中心自己系统里的价格为准），核价的目的是让你知道交多少税，了解赠与的成本，好考虑是否继续赠予。下图是核价结果
核价出来比市场价低很多。然后开始公证，这里是人们问的最多的问题，要不要先去公证处呀？答案是不用，不像外地都是在公证处先公证再去房管局赠与，上海是直接在房管局办理赠与时候就把公证做了，如下图
公证完赠与书，做了个笔录，照个相，结束了？这也太快了吧！最后给了这两个。
结束！真的是排队一小时，办事几分钟。要等27号以后可以过来缴税领证，新证就是母亲的名字啦。关于税费，直系亲属赠与免征个税和增值税，但受赠人在领取产证时候要交3%的契税。没错，交易中心评估价的3%。什么？嫌评估价高？呵呵，交易中心表示没得商量，嫌高你别赠呀！
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到了27号，来缴税领证。这么轻易挪出来的购房资格，怎能不多收你点税？当场刷卡交了15w多的税(3%契税+车位的税)。
交了税，等了十分钟旁边窗口就可以领证了，新证是母亲的名字。
其实很简单，赠与大多数无非是想腾出购房名额买房子。针对衍生的几个问题说明下。
第一，上海对于直系亲属的被赠与人，是没有受赠房屋数量的限制。简而言之，不管你有多少全款房，都可以赠与给直系，因为限购限的只是购买，而赠与和购买有本质区别(但如果赠与给非直系亲属，上海房管局认为本质还是购买)，这样政府也能多收点税笑呵呵。
第二，在上海2021年1月21号颁布新调控政策后，受赠后的房屋，如果在不满五年之内出售(目前政策是追溯到赠与之前那一本产证的办理时间开始起算)，要交的税我总结了一张表如下。
第三，关于赠与后自己多久能买二手房(网签)的问题，这个需要看房管局系统更新速度，现有网友告诉我，她直亲拿到新产证三天后她自己就网签成功了，供大家参考。注意，122新政细则对于新房认购的规定，21年1月22日后有赠与的房子的，该房子仍计算在认购者名下。但是，这只是针对新房认购，对去买二手房的没有影响。
第四个问的也比较多，如果要赠予给直亲的房子，产证上写的是夫妻双方的名字该咋办？实践中是先把夫妻二人的名字去掉一个再赠与，而且夫妻间的这个操作没有费用。去掉一个名字变成单独一个人的房本，再赠与给直亲。这也不难理解，毕竟儿媳妇和婆婆也不算直系亲属。
第五个问题大家也问，就是车位或者车库等非住宅类不动产赠予后再出售怎么计税？车位等非住宅类不动产计税方法和住宅类不同。参考下边我在房管局拍的图片自己算下吧(赠与的话购入价格是零，没错全额交)。
第一次在知乎写文章，只是为分享方便大家。文笔不太好，有错误请大家更正，谢谢。最近在看浦东的房子，交流买房经验的伙伴可以加微KK354768K