继承的房屋再次出售，还需要缴纳个税吗
遗产税属于一种财产税，是对纳税人死后财产安全转移而进行的征税，而赠与税则是与遗产税相对应的，是对纳税人生前财产转移进行的征税。由于对二者具有一定相同的性质，因此，很多国家将两税合在一起征税，征收管理遗产与赠与税或干脆将两税合并为财产保险转移税或资本转移税。
我国遗产税的征收对象是被继承人去世后遗留下来的财产，税收征收的房产继承人和受遗赠人。遗产税一直没有在人大网公布的立法规划中，我们所谈论的遗产税指的是对外销售的时候需要按规定缴纳的税。
我国继承法规定：如果房屋所有权人去世了，则由第一顺序继承人(配偶、子女、父母)继承；在继承房屋办理工作过程中不需缴税，在对外出售时需要缴纳房屋遗产税，全额缴纳20%个税及其他税费。
根据《财政部关于个人无偿受赠房屋个人所得税问题通知》有关规定：下列情形属于房屋产权的无偿赠与，当事人不征收个人所得税：
(一)房屋产权人将房屋产权免费赠与其配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、孙子女、兄弟姐妹;
(二)产权直接向承担赡养义务或者赡养人或抚养人赠与;
(三)房屋产权所有人不在了，依法可以取得房屋建筑产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
继承遗产房出售步骤及缴费流程：
1、公证继承：
按照我们中华民族人民民主共和国继承法的规定，若房屋所有权人不在了，由第一顺序继承人(配偶、子女、父母)继承，办理房屋进行继承中国公证;
2、缴纳公证费2%：
该房屋的所有法定继承人凭房产证，身份证明，户口本，死亡证明到公证处办理财产继承公证；
受理后，公证部门工作人员应当按照规定对当事人提供的材料进行核实调查，记录每个合法继承人的询问笔录，委托评估公司进行评估，出具评估报告;确认无误后，根据上述证词、证据等出具公证书。
领取公证书，公证费付2％;
3、房权变更
继承人带着自己身份进行证明、房权证和公证书到房管部门提出申请继承变更申请，房管部门管理工作研究人员受理、审批、出证;
每平方米要支付1元的手续费，80元登记费，领取房权证；
4、对外售房过户
和买方可以一起工作准备好过户材料，按程序测绘、评估，缴纳税费;
5、缴纳个税及其他税
在税务部门契税窗口，申请缴纳契税，买方缴纳契税按评估1%-3%的评估额；
在营业税窗口的税务部门，申请缴纳或减少营业税，卖方按5.6%（减免）缴纳，;
在税务部门窗口营业税，办理缴纳个人所得税，所得税由卖方按20％的全额缴纳;
国家按全额20%征收的个人企业所得税，就是我们所说的房屋进行遗产税;
6、房管部门缴费
房管部门接受转会窗口申请权证交易的房子，房管局工作人员受理，审批，发放证书，支付交易费，登记费（手续费），工本印花税5元，领取房权证。
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继承父母房屋后再出售，税务机关收取的20%的税是遗产税吗能否规避
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作者：王泉/诉讼律师、桂亦威/诉讼律师|注会
【问题来源】笔者在代理继承诉讼案件中，经常会碰到客户咨询继承父母房屋会不会收遗产税。作为基本常识，律师都知道我国是没有遗产税的。但是，从客户咨询的语气当中，可以体会到客户是大概了解税务机关在处理继承房屋时，会在某个环节征收20%的税，但是说不清楚是什么，只是单纯的认为是遗产税。所以，在办理继承房屋时，有一定税务意识的客户就会询问律师如何避免该“遗产税”？甚至在笔者接触到的房屋中介中，他们在居间出售的继承房屋时，也会善意提醒买家，待出售房屋存在20%的遗产税。那么，该20%的税是遗产税吗？能否合理规避？
【律师解答及分析】：“此税非遗产税”，系“财产转让所得”税。
1、《个人所得税法》未将“遗产”作为应税项目进行规定。
依据《个人所得税法》相关规定，法律对个人需要缴纳个人所得税的各项所得进行了规定，并简要概括了减免税优惠范围。从税法的规定来看，法律仅规定了对九类应税项目，即：（一）工资、薪金所得；（二）劳务报酬所得；（三）稿酬所得；（四）特许权使用费所得；（五）经营所得；（六）利息、股息、红利所得；（七）财产租赁所得；（八）财产转让所得；（九）偶然所得。其中，则没有“遗产”所得这一项目。综合我国其他税种（如：印花税、房产税、城建税、增值税等）法律法规及规范性文件，亦未发现“遗产”税税种类别。故，我国法律并没有单独的将“遗产”作为应税项目征纳所得税。
2、税务总局在个税领域将继承房屋归类为无偿赠与范畴，属于《个人所得税法》规定的“偶然所得”，依法无需缴纳所得税。（此处律师应改变固有的法律思维，运用税务思维分析问题）
依据民法理论，赠与与继承是两种完全不同性质的法律概念，系两种不同的法律关系。但是，财政部与税务总局在规范性文件中，给予了赠与所得和继承所得同一种税务性质，即财产取得的无偿性、偶然性。财政部、税务总局在其发布的《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税〔2009〕78号）》及《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告（财政部、税务总局公告2019年第74号）》文件中，将继承房屋（含遗嘱继承）划分至无偿赠与范畴，均归类为“偶然所得”应税项目，税率为20%。只是区别于一般赠与，赠与近亲属及继承房屋属于不征收个人所得税范围。据此，继承房屋遗产无需缴纳个人所得税。
3、继承房屋再出售属于《个人所得税法》规定的“财产转让所得”应税项目，征税按差额征收20%，非按全额征收20%。
以上关于继承房屋遗产无需纳税只是税法针对取得财产的环节不征税，但是，房屋继承人若将继承房屋对外转让，就自然成为了税法规定的“财产转让所得”应税项目（即转让环节），税率亦为20%。依据《个人所得税法》第六条规定，
财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额
。故，转让房屋需要缴纳的个税=（不含增值税的转让收入-财产原值及取得和转让财产的合理税费）*20%。然而，笔者在处理实务案件时，往往得到的回复或信息是继承房屋再出售是按房屋不含增值税的转让收入的全额20%缴纳个税，没有任何的扣除项目，而一般赠与（非近亲属赠与）取得房屋若再出售则会有扣除项目。这个问题也一度困惑笔者，为什么近亲属的赠与没有扣除项目，而非近亲属的赠与则含有扣除项目。直到越来越多的客户不断咨询继承房屋遗产税时，笔者才通过检索大量税务文件及资料，找到了答案：
2009年9月25日，财政部、税务总局发布的财税〔2009〕78号文件出台前，
无偿赠与取得的房屋再出售，参照(国税发〔2006〕144号)文件，扣除项目仅包括受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，不包含财产原值（即原捐赠人取得该房屋的实际购置成本）
。上述78号文件出台后，无偿赠与取得的房屋再出售，
扣除项目则包括原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费
。由于继承取得房屋无需纳税（除办理公正继承或起诉继承可能产生的非税费用外），继承取得房屋成本几乎为零。故，在78号文件出台前，继承再出售房屋基本按照全额征收20%的个人所得税。78号文件出台后，由于扣除项目包含了原捐赠人取得房屋的实际购置成本，继承房屋再出售则系老百姓理解的按差额的20%计征个人所得税。
值得注意的是，实务中不排除地方税务机关因理解政策不全面，而一概对继承房屋再出售按全额20%征税，对于其多征部分
，纳税人可依据《税收征收管理法》第五十一条规定：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”
要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息
4、继承房屋再出售满足“满五唯一”条件的，可以免征个人所得税。
根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（1999年11月6日财税字〔1999〕278号）》第四条规定，“对个人转让自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发[2005]172号）》第四条规定，“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。”（需另行指出的是，前述文件规定的购房价格的确定方式，系与营业税（营改增前）及增值税（营改增后）的计征有关，并非财产转让所得中的财产原值概念。）即：
继承房屋再出售符合“满五唯一”条件的，免征个人所得税，购房时间的起算点自继承前的购房时间开始计算
行文至此，想必读者都对20%的税的性质有所了解，如何避免也有大致方向。至于整体遗产继承安排、税务筹划、继承房屋时应采取何种诉讼策略，则应咨询专业人士。笔者也将在以后的公众号文章中将自己处理的实务结合财税、法律知识逐步予以分享。
爸爸去世继承的房产，现在要出售，房屋中介说百分之二十的遗产税，是这样吗100 万房子 20 万的税
“继承的房屋再出售需要缴纳总房价20%的个税
”这一说法算是一个远古超级大谣言了，我本人已经不止十次、数十次地，被亲戚、朋友、同学、客户问到过这个问题。而且每当政府出台一些楼市、个税方面的政策的时候，这个谣言就会跟风出来作乱。
比如国家税务总局在2019年6月13日发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》的文件，明确“
房产赠与他人的，受赠人需要按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。但是赠与给配偶、直系亲属、兄弟姐妹的不需要缴纳。继承房屋的也不需要缴纳个税。
”。这时就出来了一堆文章，写到“
受赠房子、继承房子的时候虽然免缴个税，但当你想卖掉的时候，就要缴卖房款总额20%的个税，逃得了初一、逃不了十五！
甚至有一次路过某房产中介，看到玻璃窗上贴着的一套二手房挂牌信息上赫然写着，“继承房产，20%个税由买家承担！”。
继承的房子或受赠的房子
再出售到底如何缴税，到底是否存在“
总房价20%的个税
”？法律依据是什么？这种专业的问题，真的不能人云亦云，必须听律师专业的解答。
1.到底是否存在“总房价20%的个税”？
结论：确实存在“20%的个税”，但
以总的房价作为应纳税所得额。
根据我国《个人所得税法》的规定，
财产转让所得应当缴纳个人所得税，适用税率为20%，以转让收入减去财产原值的差额，作为应纳税所得额
这个其实很好理解，我房子买来100万，卖掉200万，挣了100万，挣多少缴多少所得税，如果卖掉还是100万，没挣钱自然也不存在所得，也无须缴纳所得税了。
至于为什么会出现“
转让房价款总额的20%的个税
”这样一个谣言，我相信很多人以为继承或者受赠的房产，其取得是无偿的，因此财产原值是0。所以在缴纳所得税时，就不存在转让收入与房产原值的差额，直接以转让收入作为应纳税所得额。这样的说法多了，久而久之就形成了谣言。
实际上，根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定，
个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定
因此，可以看出，在转让受赠、继承的房产时，房产原值是以
购房原价
来计算的，而
不是0
。所以即便是缴纳20%的个税，也是以“
转让收入减去购房原价后的差额
”来计算20%的个税。
2.出售继承或受赠与的房屋是可以免征个税的
出售继承或受父母赠与的房屋，符合法定条件的，可以免征个税。
这个条件嘛，相信很多人都知道，甚至很懂：
满五唯一
满五唯一，
指的是自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房。
3.满五唯一中自用5年以上，起算点是什么时候？
我们知道，在二手房买卖中，满五唯一中的满5年，基本都是要看房产证的登记时间，依此判断是否已经满5年。
那么如果是继承或受父母赠与的房屋，一旦办理了产权变更，房产证登记时间就会变成继承或受赠与时候的日期。如果想要符合满五的条件，是不是还要再等5年呢？
实际上，对于
受赠、继承、离婚析产等非购买形式
取得的住房
对外销售
的，购房时间按发生受赠、继承、离婚析产
前的购房时间
确定，而
按房产证登记时间确定。
也就是说，这种情况下满五的起算点和父母还在世时或者父母未赠与房屋时将房屋出售的起算点是一致的。
4.如果无法满五唯一，个税税率20%实在是太高了，怎么办？
有的朋友看到这，会觉得“大多数人到了继承的年纪，基本都有房子，很难达到唯一。父母都是在十多年、甚至数十年前买的房子，房价很低，就算能减去购房原价，也减不了多少，实际上和房产转让总价的20%也差不离，税收负担太重了！”怎么办呢？
之前提到了
个税核定征收
的办法，经作者与税务局工作的同学咨询，上海已经严格实施
继承或受赠房屋出售据实征收
的规定，不允许核定征收了。评论区也有来自其他城市的税务局的朋友也留言2019年之后继承或受赠房屋不再施行核定征收。
在这种情况下，可以进行一定的税收规划，比如可以考虑将继承的房屋赠与给名下无房的成年子女、孙子女或兄弟姐妹（
建议事先签好协议
），需要缴纳3%-5%（根据城市不同，税率会不同）的契税和赠与双方万分之五的印花税，再由受赠与的成年子女、孙子女或兄弟姐妹以满五唯一出售，就可以省掉不少的个税了。在进行税收规划前非常建议先向专业律师和税务师进行咨询，并签好相关协议，以免任何争议产生。
尾声：
家庭住房涉及到民生根本，我国对于个人住房的税收政策，尤其是对于继承和受亲属赠与取得的房产，无论是在取得时的征税还是再出售时的征收，规定都是较为人性化，偏向百姓考虑的。
在面对诸如此类的谣言和小道消息时，徐律师提醒大家一定要
以事实为依据，以法律为准绳，切莫人云亦云