法院强制执行住房怎么办
执行局一线工作人员给大家讲一下强制执行的事(八)
大家好我是老余，好久不见，我虽然没从退婚的失落中走出来，但是我还是给大家说点东西，今天我给大家着重讲下面这几个问题。
一、被执行人的公积金是否可以执行？
明确答复，可以。但是有几个条件。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。人民法院扣留、提取收入时，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，被执行人所在单位、银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位必须办理。
第二百五十一条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
因为公积金很明显，是国家、企业给员工相当于缴纳的一个福利，这个福利是可以取出来的，虽然有六种特定的情况具体参照《住房公积金管理条例》第二十四条职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（二）离休、退休的；
（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
（四）出境定居的；
（五）偿还购房贷款本息的；
（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
只有以上六种情况才可以进行对被执行人公积金的扣划，但是如果被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，法院可以依法对被执行人名下公积金进行司法冻结。这个冻结期限我问过当地公积金办公室法务人员，他告诉我说公积金内部系统最多冻结为一年，且不能轮候冻结，如果扣划的时候也只能一年扣划一次，这个是他们内部系统问题。对公积金的执行，我给各位同行、律师、申请人说一下，我是参照最高人民法院于2013年对安徽法院作出的（2013）执他字第14号函的《最高院：关于符合条件的住房公积金可强制执行的答复》进行执行。
二、被执行人的唯一住房是否可以执行？
明确答复，可以。但是有以下几个要点。
依照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（友情提示，这个在2020年修正了大家看最新的），第二十条金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
也就是说，要点写的很清楚，也很明了，大家自取哈，同行和律师朋友也不用翻书了。
今天先给大家分享这么多，因为我实在没有从退婚的打击中走出来，可能更新不太及时，而且自己手上案子太多，现在又需要偶尔抓人之类，先给大家道个歉，请大家多多关注点赞。
最高法院：购买这四类房屋不能排除强制执行
基本案情
2010年12月24日，原告魏振存与第三人晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》,约定：原告魏振存认购第三人晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区房屋，建筑面积393.47平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价5660元／平方米，总价款2227040元。原告魏振存在签订认购协议书，同时交付定金10万元。2011年1月8日之前，原告魏振存交齐全部房款或规定比例的首付款1113520元。并签订《商品房买卖合同》后，其可享受第三人晨始公司的相应优惠政策，该房优惠后的房款为1887525元。被告中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、第三人晨始公司等融资租赁合同纠纷一案审理中，根据被告中金公司的诉讼保全申请，一审法院于2017年1月12日查封了第三人晨始公司名下、包括案涉房屋在内的房产。
各方观点
1、2010年12月24日，原告魏振存与第三人晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》，早于2017年1月12日房屋被查封的时间。2、原告魏振存于2013年6月9日在购房户钥匙发放联系单、物品交验清单上签字确认，自2015年5月开始缴纳物业费，在法院查封前已合法占有案涉房屋。3、原告魏振存分别于2012年1月17日支付定金10,000元，于2012年1月17日支付房款820,000元，于2013年1月28日支付房款200,000元，于2013年7月29日支付房款100,000元，于2013年10月28日支付房款10,000元，于2015年4月8日支付房款567,525元，已全额结清案涉房屋全部价款。4、原告魏振存多次与第三人晨始公司接洽，第三人晨始公司一直拒绝配合原告魏振存办理房屋过户登记。5、在法律适用上，执行异议不同于执行异议之诉。本案符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条等规定，且符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条关于“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权”的规定，应当认定原告魏振存的权利优先于被告中金公司的抵押权，原告魏振存对执行标的享有足以排除执行的民事权益。
1、被告中金公司对案涉房屋享有抵押权，原告魏振存作为购房人若要排除被告中金公司对案涉房屋抵押权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，《执行异议和复议规定》第二十八条在本案并无适用的余地。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条明确说明，一般买受人不能排除抵押权的强制执行。
2、原告魏振存的上诉主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，未提供任何证据证明其所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋，也未提供证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的50%。
法院认为
本案的争议焦点为：魏振存对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及魏振存对案涉房屋是否享有所有权。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从上述条文分析，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权。《执行异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有抵押权。本案中，案涉房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。一审法院已生效的(2016)津民初100号民事判决判令中金公司就包含案涉房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。虽然魏振存在法院查封前已经与晨始公司签订了有效的房屋买卖合同，但魏振存未能提交证据证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的
“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”
的条件。魏振存享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，其依照《执行异议和复议规定》第二十八条规定要求对案涉房屋停止执行，依据不足。因此，对魏振存要求解除对案涉房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。
高院观点
1、本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于
商品房消费者生存利益排除强制执行
的特别规则。
购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。
但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，
对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。
本案魏振存受让的案涉房产为300多平米的三层别墅，从使用功能上看明显不涉及生存权的保护问题，魏振存亦未提交证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。
2、本案也无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。
魏振存虽与晨始公司在法院查封案涉房屋前即已签订了《智圣汤泉庄园认购协议》，并实际占有案涉房屋，但关于购房款支付情况，魏振存只能提供10万元、82万元的支付凭证，其余大部分为晨始公司开具的收款收据，故一审法院对魏振存付清房款的主张不予认定，并无不当。
关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，
案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，
本案中魏振存并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故魏振存对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。
3、关于魏振存就案涉房屋是否享有所有权的问题。
根据一审查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定魏振存仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持，并无不当。
只有涉及
消费者生存利益的商品房
才能适用排除强制执行的特别规则。
所谓“消费者生存利益的商品房”，仅指为了满足家庭日常基本居住需要而购买的商品房。
度假型房屋、豪华型房屋，投资型房屋、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。