继承、赠与、买卖房产哪种方式税费最低
最近接到了一个咨询，一位父亲想把自己名下的房子过户给儿子，想知道哪种方法比较好。个人办理房屋不动产过户的时候，常见有继承、赠与、买卖三种方式。税费是大家考虑采用哪种方法最重要的原因之一，今天就跟大家谈谈不同方法下产生的税费情况。
一、继承方式需要交的税目
小课堂：
继承人转让受继承房屋时，以其转让继承房屋的收入减除原被继承人取得该房屋的实际购置成本以及继承和转让过程中继承人支付的相关税费后的余额，为继承人的应纳税所得额，按20%的税率缴纳个人所得税。
政策依据：
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）
二、赠与方式需要交的税目
小贴士
1、受赠人转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，按20%的税率缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
2、在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
政策依据：
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）
三、买卖方式需要交的税目
小贴士
1、对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
2、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。（一）房屋原值具体为：商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
政策依据：
1、《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）
2、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）
四、实例分析
举一个常见的例子：
小明的父亲想把他名下的房子（非北上广地区）过户给他儿子小明，2000年购买时的价格是20万元，假设该房子现在的市场价值是100万，面积110平方米，小明在当地名下无房。双方合共需要承担的税费是（不考虑税费由各自承担）：
小明计划在取得父亲过户给他房产的8年后将其出售，假设出售时房产价值为150万，小明出售时该房产时，应承担的税费是：
1、未考虑过户房产后会再出售，则继承方式税费最低。
2、继承方式税费虽然最低，但需要等被继承人去世后才能办理过户手续。如果没有遗嘱，按照法定继承，可能有多个继承人，容易产生继承纠纷。
3、买卖方式虽然税费较继承方式高，但可以马上办理过户手续。但如果过户给子女后，子女名下有首套房，之后再买新房，会受二套房贷款比例等限制。
4、如果考虑子女婚姻财产的问题，在子女结婚前办理完成产权过户手续（产权证上只有子女一人名字），则为婚前财产。等到父母去世后再办理继承，大部分情况下都会变成子女婚后的共同财产。
5、房管部门对采用赠与和继承方式过户的交易各方一般会要求办理公证手续，流程上赠与和继承方式较买卖方式繁琐。
五、结语
交易双方除了应结合房屋情况（例如是否满5唯1、购买是否满2年等因素）考虑过程中产生的税费，还应根据自身实际需求考虑哪种方式最适合自己，不应盲目选择税费最低的方式。
今天的分享就到这里，我是你们戴着口罩眼镜起雾的小林律师，我们下期再见，拜了个拜！
房子过户给子女，赠与、继承和买卖到底哪种方式最省钱
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直系亲属之间的房子过户，通常有一下三种方式，赠与、继承和买卖，前几天，有新闻说直系亲属之间赠与和继承的房屋可以不用缴纳20%的所得税，于是很多人会认为房屋赠与或者继承会少交很多费用，这是真的吗？
1、房产赠与直系亲属，不收个人所得税
6月25日，财政部、国家税务总局印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，明确了包括提供担保获得收入、房产受赠收入等有关收入的个税适用政策。个人为单位或他人提供担保获得收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。
此外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。
符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
2、政策变化实际影响不大
对此，业内人士指出，事实上这些条款与2009年发布的政策几乎没有差别，仅是税目发生了变化，由此前“其他所得”调整为“偶然所得”，税率本身并没有变化。
早在2009年5月，相关部门就发布了《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，对于房屋无偿赠与免个税的相关情形规定，新《公告》和旧《通知》是完全相同的。
实际上，一直以来无偿赠与都是免个税的，虽然在受赠人取得房屋的时候，不需要缴纳个税，但
当受赠人将无偿取得的房屋进行出售的时候，则需缴纳20%的个人所得税
。由于获赠者购房成本为零，而那就等于交易全额都是差额，等于要全额征收20%个人所得税了。
3、考虑再次交易最好以买卖方式过户
在直系亲属之间，房子的过户一般有三种方式，赠与、继承、还是买卖，对很多人来说，这是一道艰难的选择题。那么到底要选择哪种方式，才能够更省钱更划算呢？
如果房子不考虑再次销售的，最划算的是继承的方式
，其次赠与比交易划算，继承只需要缴纳万分之五的印花税，个人所得税和契税都不需要缴纳。赠与只需要缴纳一定的契税就可以了，税率统一是3%，税基一般按当地政府公布的指导价执行。
如房屋考虑再次交易，但不满足满五唯一或者不满五的条件，那么买卖比继承和赠与划算
。赠与的房产在交易的时候无论是否满足上面的条件，都需要缴纳房屋交易的税费以及20%所得税。而继承的房屋只有满足满五唯一的条件，才能够免缴个人所得税。
一般房屋再次交易的可能性极大，为了避免不必要的限制和麻烦，因此
大多时候，直接买卖更划算
举个例子，一套交易总价为100万元的房产，面积介于90以内，房产证年满5年且是唯一住房。如以赠与过户方式，虽然个人所得税和营业税都不需要交，但是赠与的契税统一为3%。按照现行税率，契税、公证费等共计3.1万元，如买卖过户税费共计1万元，继承则只需要缴纳0.05%的印花税，也就是500元。
“如果打算卖房，还要考虑后续房屋升值等因素。”业内人士指出，如果房屋成本为100万元，子女取得的时候价值150万元，而这套房子后续涨到400万元。
以赠与或继承的方式获得房屋，等到房产涨到400万元的时候，他就需要基于当中300万元的价差去交税。
如果是买卖的方式的话，只需要按当中价差的250万元来交税。
虽然算起来，可能继承房屋在满足一定条件后，继承的费用加上再次交易要缴的费用加起来会比较少，但在实际生活中，继承房屋可能涉及到复杂的法律问题，比如可能会有人来跟你争遗产，因此，为了避免麻烦，一般都建议以交易的方式过户，这样能省麻烦，也能省钱！当然前提是在父母健在的时候办理交易过户。
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房子卖给子女、赠给、继承 到底那种方式最省钱
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中国房地产经过近20年的快速发展，房价已经很高了。对一些90后、95后来说买房压力很大，但是他们除了靠自己奋斗买房之外，或许还能从长辈哪里得到一两套房子。目前来看，房屋过户主要分为三种方式：继承、赠与，以及买卖。
不过这三种方式分别面临着不同的操作流程以及法律风险，所要缴纳的费用也各不相同。且等到房屋过户之后想要二次出售，又会产生不同的税费征收标准。卖房、赠送、继承分别需要掏多少银子呢？今天小M就掰着手指头给您算一下。
房子不是你想送就能送的
不少人可能会在心里嘀咕：自己的房子送给子女也要掏钱吗？答案是肯定的。按照大部分一线城市的情况（北上广深除外），以一套面积为90平米，市值300万的普通住房为例，子女受赠想要拿到房产证，前前后后则需要花掉将近13万！看到这里小M吓了一跳，那这钱都花在什么地方了呢？
据小M调查，赠予的房产按照相关法律，需要缴纳3%的契约税（9万）。除此之外，还需按照房子的成交额分别缴纳1万元的评估费和2万多的公证费，印花税和登记费之类的其它费用也就几千来块钱。父母的住房一般都住满5年以上且属于近亲属之间的赠与，可以免收营业税和个人所得税。送子女套房子就花这么多钱，大家难免在心里吐槽。有没有什么办法可以节省一下“转让”的交易费用呢？
继承或许是个不错的选择
一般来说子女都是父母资产的法定继承人，可以免缴契税，这一下子就比上面直接赠予的方式少了9万块！事实上，最后继承和赠送的费用差别也确实出在契税上面。同样，通过继承、遗赠取得的房产，都可以免收个人所得税和营业税，只需要支付公证费和工本费。这样一套在市面上卖300万的普通住房通过子女继承只需要花费3万多块钱，相比赠送来说便宜了不少。那还有比继承更划算的“转让”方式吗？
把房子卖给子女居然可以省这么多钱！
看到把房子卖给子女这个办法，大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。小M刚开始和大家的想法是差不多的，但在经过一番计算后，万万没想到居然真的能比传统的继承和赠予更省钱！买卖的费用详情为：80元登记费、3万元契税(1%)(二套购房)、3000元评估费（0.1%）、230元交易费，总计3万出头的样子。由于父母的住房一般购买时间超过两年，因此可以免征个人所得税和营业税。
但小M要提醒大家的是，这里的划算只代表交易费用较低，并不是说一共花的钱最少！
在我们国家这样一个比较传统的社会里，大家都默认父母的钱早晚是子女的，买父母房子的钱也只是暂时“存在”父母那里。
因此买卖房子的钱并没有算在成本中。但是严格来说，即使是亲人间的买卖，压低房子的价格出售，仍是一笔不菲的数目。如果把买房的钱加进去，那费用要远超赠予和继承，但是在中国父母的财产一般情况下最终还是留给子女。
卖、赠、继，到底怎么选？
由于最近契税新政的出台，通过小M的比较，不难发现相比房产赠予和房产继承，把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。一是因为赠与的费用过高，二是房产继承的流程也比较复杂。一般来说，选择卖给子女的方式比较省钱。但由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。
从法律层面来看，其实以上三种方式各有利弊和风险，无法简单地从交易费用方面判断合算与否，毕竟不是所有事情都能用钱算得清楚，只能视不同的家庭实际情况具体问题具体分析。将房产赠与子女后，对于子女而言可以立即得到财产权，但房屋可能被子女以变卖、抵押等方式处理。
考虑到父母亲人的老房子有很大机率是要被再次出售的。按照现行法律规定，如果把
继承或受赠的房产卖掉
，必须要按销售差额的
20%税率
（50多万）来交个人所得税，而且不管房产证上显示你持有了几年，都不能免除这部分税款。而如果是通过买卖的方式获得的房产，再次出售时只需要按1%的核定税率（3万来缴税），
将近20多倍
。怎么选择，小M觉得大家心里应该有数了吧！
【送福利：房产买卖、赠送和继承，该如何选择？】
把房子卖给子女要走那些流程
怎样做总体费用最低？
房产赠与子女要办怎样的手续才有效？
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