想把房子过户给子女，赠与、继承和买卖，到底哪种操作最省钱
作为父母，如果想把房子留给子女，会选择什么方式呢？
目前来看，房屋过户主要分为三种方式——赠与、继承、买卖。这三种不同的方式，面临的是不同的操作流程以及法律风险，而且所要缴纳的费用也各不相同。
今天我们就来分析一下，把房子过户给子女，赠与、继承、买卖哪种方式最划算。
一、【赠与】房子不是你想送就能送
在很多人的概念里面，要把房子留给子女，直接赠送就好了，需要纠结吗？
其实不然！这房子还真不是你想送，就能送的。把房子赠送给自己的子女，也需要交钱。不用怀疑，你没有看错。
可能已经有人在心里嘀咕了：“什么？我把房子送给自己的子女还要交钱？”答案是肯定以及必须的。
那么，将房子赠与给自己的子女，需要缴纳什么费用，要多少呢？
我们以一套300万的普通住宅为例，面积90㎡，按照相关法律需要缴纳：
契税：3%，9万元
公证费：2%，6万元
评估费：1万元
印花税和登记费等：约1600元
所以，你想要把房子送给自己的子女，前前后后基本上需要约16万多元各项费用。这里还是免了营业税和个人所得税的，毕竟父母住的房子一般都是满了5年的。并且也是属于近亲属之间的赠与，否则还会产生更多费用。
但是，还有一点非常重要。如果，这套房子子女将来想要出售，在交易的时候还将产生20%的个人所得税，算起来就有点可怕了。所以，不要轻易的想着把房子直接赠送给子女。
二、【继承】看似不错，实则也坑
为什么要说继承也是个坑呢？
依然300万的普通住宅为例，面积90㎡。需要缴纳的费用：
公证费：2%，6万元
评估费：1万元
印花税和登记费等：约1600元
因为子女是父母资产的法定继承人，这里会免缴3%的契税，所以比起直接赠与的方式就省去了9万元。
但是，这个在实际操作中，继承人是在遗产人过世后才可以进行产权过户，所涉及到的流程和法律问题就更复杂了。一般，都很少有人会选择这种过户的方式。
三、【买卖】居然可以省这么多钱
最后一种，就是买卖过户，这是一个大家非常意外的方式。因为总觉得都是一家人，为什么要选择买卖呢？
第一次听这个说法的人，甚至会觉得是“骗人的”“不靠谱”……并且，传统使然很多父母恨不得把自己拥有的一切都留给孩子，怎么会选择“，买卖”呢？
首先，根据我国《物权法》的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
所以，父母作为房子的产权人，有权处分自己的财产。可以通过买卖、赠与等方式处分给任何人，包括自己的子女。
我们还是来看看买卖将会产生的费用，仍然是以一套300万的普通住宅为例，面积90㎡：
契税：1%（二套购房），3万元
评估费：0.1%，3000元
印花税、登记费等：610元
（不考虑个人所得税和营业税，父母的住房多半是超过5年的）
所以，总计产生的费用是33610元！
相比前面的赠与、继承，都节省了大一笔钱。所以，还是买卖最划算！
四、卖、赠、继，到底怎么选？
看完上面三种方式将会产生的费用，相信大家都已经心里有数了。
赠与的费用过高，房产继承的流程比较复杂，一般来说，选择卖给子女的方式比较省钱。
房屋买卖的方式从费用上占据了优势，可以说是最佳的方案。但是，要提醒大家几点：
首先，房产过户不仅需要缴纳不少的费用还要浪费很多的人力物力，绝不是一件随便闹着玩的小事，一定要深思熟虑好好考量之后再做决定。
其次，由于受房屋面积、居住年限、首套、二套、多套等限制，如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。
另外，除了交易费用以外，我们还要从法律层面来考虑，以上三种方式各有利弊和风险，实际过程中还要视不同的家庭实际情况，具体问题具体分析。
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房产是继承好还是赠与好
2021年起，继承父母房产，统统按“新规”处置，再闹也没用！
一、继承父母房产新规
新的《民法典》将从2021年1月1日开始实行，在这其中就对父母的房产如何通过继承的方式转让给子女们做出了详细的规定，在这些规定中，有不少内容是结合当前的情况提出的新规定。也就是说，“继承权”新规，
2021年起，父母房产统统按“新规”处置。
1、新的继承权增了2种立遗嘱的方式。
立遗嘱在我国并不普及，因为在常人的观念中，遗嘱就等同于“将要去世”，有种不安的感觉。如果亲戚朋友或者邻居听到了谁家要“立遗嘱”，第一想法就是这个人是不是出现什么问题了，或者精神错乱了？没事儿立什么遗嘱。所以说，即便是很多老年人有立遗嘱的想法，但是除非必要，他们是不愿意公开立遗嘱的。
在以往，立遗嘱的常见方式，也是最有效的方式就是去公证处进行公证，但是有很大的弊端和局限性，想要立遗嘱的人一般都是年迈的老人，既然年纪大了，那么行动自然迟缓和不便，还有的老人只能坐在轮椅上，公证处动辄几十上百公里路程，老人们经不起这样折腾。
新的继承规定，增加了2种合法有效的立遗嘱方式：
录像遗嘱和打印遗嘱。这可就减轻了老人们的很多麻烦事儿
，例如很多老人不识字、年老了认识不清，可以录像。
2、为了防止立遗嘱被迫无奈，新增了“见证人”规定。
所以为了争父母的房产，有很多兄弟姐们出怪招，例如事先跟父母讲一些事情，要求父母必须按照自己的意见立遗嘱，不然就就有严重后果。所以，为了防止这种事情发生，规定必须有2名见证人在场才行，确保遗嘱出自老人内心的想法。
3、新增加遗嘱的“宽恕”制度。
顾名思义，就是给老人立遗嘱一次反悔的机会，在现实生活中，经常会见到子女们不孝顺父母，但是为了获得父母的房产表面一套背后一套。所以“反悔”制度就给了父母们另外一道保障，有机会修改遗嘱。
4、新规定设定“遗嘱最新第一”原则。
什么意思呢？就是只要是合法有效的遗嘱，哪个遗嘱的时间距离现在最近、最新，那么这个遗嘱将作为最有效的遗嘱执行。这在以往可是不行的，根据以往的规定，在各类遗嘱中，只有“公证遗嘱”才具有最大的法律效益，不管子女们持有任何形式的遗嘱，只要有公证遗嘱的存在，那最终都会以公证遗嘱为准。
新规定按照时间排序，哪个遗嘱最新就按照这个遗嘱执行。
5、新规增加了有效继承人范围。
虽然说现在有序开放了二胎，但是社会文化水平也在逐渐提高，为了追求更高的生活质量，越来越多的年轻人不愿意生育，更愿意独善其身，随着家庭缩小化越来越明显，可能很多家庭没有第一第二合法有效继承人，那么这些人奋斗一辈子的财产和房产最终讲给谁？
新规定增加继承人范围，外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中。都可以依法继承房产了
这些就是新民法典中关于继承的改变。关于继承，并没有大家想象中那么简单，如果一不小心，可能就会失去继承财产。
二、这五种财产不能被继承
独生子女也不行！
之前，网上流传这样一篇文章，“独生子女无法继承父母的房产了！”这种文章看上去就像耸人听闻的谣言，实际上还真不一定，今天就跟您聊聊五种子女不能继承的财产。
第一种情况，被继承人与他人共有的财产中，属于他人的部分。
什么意思？就是财产表面上看来是属于被继承人的，实际上
被继承人并不拥有全部的所有权，最常见的情况是夫妻共有财产
网上说独生子女有可能不能继承自己的房子，也是这个道理。怎么解决这些问题？简单，立个遗嘱说明白就行了。
第二种情况，使用权不能继承。
最常见的是
农村宅基地使用权和公有住房使用权。
先说农村宅基地，农民对宅基地只有使用权，而这块儿土地是归农民集体经济组织所有的，所以，宅基地不能算个人的遗产。但是，宅基地上建成的房屋是个人财产，可以作为遗产被继承，而且就算儿女的离开农村转成城市户口也能继承。
再说公有住房，个人对公有住房只享有使用权，而它的产权归国家或单位所有，因此不属于个人遗产。不过，
如果公房“房改”后转为产权房，就可以作为遗产被继承了
第三种情况，有些权利是不能被继承的。
人身权、知识产权
。老张写了一部畅销书，每年都有可观的版权收入，老张去世后，独生子小张作为继承人，仍然可以享有版权收入，但是老张作为作者在这部作品上的
署名权、包括修改作品的权利等，小张都不能继承
第四种情况，死亡赔偿金、抚恤金是不能被继承的
因为这份财产一般是在被继承人因事故或因公死亡之后获得，是对死者近亲属的经济补助和精神抚慰。注意了！这是给死者近亲属的，因此不属于死者的遗产，不能被继承。
第五种情况，保险金
保险金是否可以作为遗产被继承，看情况。一般来说，如果保险指定了受益人，那么被保险人死亡后，保险金应该属于受益人，而不是被保险人的遗产，当然特殊情况除外。
03继承、赠与、购买房产，哪个最划算？
一般而言，我们从父母或其他亲属那里获得房产，主要有三种形式：继承、赠与和购买，这三种形式不同，交的税也不同，我们具体看下，哪种形式最划算？
假如：由于房子过户时所交税费和房产购买年限及面积等因素有关，为了便于计算，我们分别以一套面积80平方米、价值300万元的普通住宅。
继承方法
计算公式
继承房产所涉及税费多少与房屋价值和是否法定继承人有关，与房屋是否满五唯一和是否非普宅无关。
以上述300万元的房子办理继承过户，承担费用包括：1万元的房屋评估费用+2.54万元的公证费用+80元的登记费+5元的权证印花税=35505元。
【备注】一般来说子女都是父母资产的法定继承人，可以免缴契税，因此继承比赠与的方式少了一大笔契税。同样，通过继承、遗赠取得的房产，都可以免交个人所得税和营业税，只需要支付公证费和工本费。
继承的房产再出售所涉及税费
300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税；
如果是满二未满五，卖方需支付300万元×1%=3万元的个税；
如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万元÷1.05×5.60%=16万元的增值税（注：此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算，并非继承之日开始算）。
因此案例1中转售继承房产（满五且唯一），卖方免征个税；买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万元+契税（按首套房算）3万元+手续费85元，买方共计缴纳约4.52万元。
赠予方法
计算公式
赠予房产所涉及税费多少与房屋价值、是否直系亲属、房屋是否满五唯一和是否非普宅均有一定关系。
案例中300万元的房子办理赠与过户，承担费用包括：1万元的房屋评估费用+2.54万元的公证费用+80元的登记费+9万元契税，约12.5万元。
【备注】父母的住房一般都住满5年以上且属于近亲属之间的赠与，因此可免交增值税和个人所得税。但赠与比继承需多交3%的契税，事实上，继承和赠送的费用差别也主要在契税上面。
赠予的房产再出售所涉及税费
300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税；
如果是满二未满五，卖方需支付300万元×1%=3万元的个税；
如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万元÷1.05×5.6%=16万元的增值税（注：此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算，并非继承之日开始算）。
因此案例（1）中转售继承房产（满五且唯一），卖方，免征个税；买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万元+契税（按首套房算）3万+登记费80元，买方共计缴纳约4.52万元。
【分析】出售赠予房屋和出售继承房屋一样，都需按照正常的税费标准缴纳；赠予房产所涉及税费多少与房屋价值、是否满五唯一和是否非普宅均有一定关系，但与是否直系亲属赠予并无关系。
买卖方法
计算公式
案例中300万元的房子办理买卖过户，承担费用包括：80元的登记费+1%的契税3万+测绘费109元，约3.01万元。
【备注】房屋买卖可不经公证直接过户，赠与和继承过户则必须经过公证程序，另外缴纳公证费。评估费是评估公司收取，贷款买房需评估，全款交易可无需评估。通过买卖过户房产，按二手房常规交易标准收费，而父母与子女间买卖交易，还可以省下公证费。
买卖过户的房产再出售所涉及税费
300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税；如果是满二未满五，卖方需支付300万元×1%=3万元的个税；
如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万÷1.05×5.6%=16万元的增值税（注：此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算，并非继承之日开始算）。
因此案例（1）中转售继承房产（满五且唯一），卖方免征个税；买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万+契税（按首套房算）3万+登记费80元，买方共计缴纳约4.52万元。
从省钱角度来看，如果是普通住宅，父母不通过中介并以买卖方式过户给子女最省钱，双方直接到房地产交易中心办理，主要承担1%的契税。
房产赠与子女、继承和过户交易哪个更合适
之前发过房地产交易税费相关的文章，后来很多朋友咨询最多的问题是：如果从父母那里获得的房产，那种方式最划算？
今天本文就来分析一下，每种方式的利弊差异，当然不仅仅是从父母那里过户那么简单，还包括日后交易出售，算是答疑。
1、赠与和继承
乍一看可不是通过继承手段最省钱么？
国税总局2019年74号公告，包括后来的新个税制度，将原来的其他所得类别并入了偶然所得，直系亲属房产过户免收所得税，这是对之前此类方面规定的一个延伸说明。2019年的财税74号文废止了国税总局2009年78号文，关于“
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
”的规定。
自此房屋的无偿赠与不需要缴纳个税。同样的，法定继承人在房屋所有人过时候的继承也是同样免个税，这是两者的共通点。
但是还有一个悬而未决的事情，目前并未开征的遗产税，在以后是否出台是不好说的。要知道遗产税属于调节税，这个调节税的目的更倾向于是通过税收引导人们的经济行为，很难说未来什么时候开征，但绝不是不会出台。因此，现在没有不代表未来没有，如果继承人在继承房屋的时候出台了遗产税相关法规，那么就不是现在这种算法了。
赠与是赠与方与被赠与方都在世为前提的，也就是说双方当事人必须省钱规划好此时并且办理过户手续，注意口头约定是不行的。
2、日后转让受赠或者继承房屋的时候税怎么算？
虽然受赠或者继承的房屋在过户的时候不需要缴纳个税，但是未来再次交易的时候税的差异是显著的。
受赠人转让受赠房屋的收入减去当初赠与时候的价格，以及相关税费之后的余额是需要计算个税的：这是差额计税，这一点请注意。
例如小A的父母以100万购入房产并赠予小A，之后该房屋小A出售时的价格为350万，那么小A应交的个税=（350-100）×20%=50万元。这不是笔小钱。
我们再来对比一下如果父母是通过交易过户给小A的情况下：
首先提醒一点普通住房且满两年，过户交易免增值税，如果满五年，免个税，如果未达到上述条件的时候，请自行把税计入交易成本。
假设父母以150万的价格卖给小A该房屋，那么未来当小A未来以350万的价格来交易出售该房屋的时候，需要交纳的个税是350万×1%，或者最高2%，也就是3.5万或7万元，这个税比之前赠与或者继承的方式省税。
当然上述只是一个假设，不同房屋情况、父母卖给子女的房屋价格都决定了成本的差异，不过测算方式很简单，可以根据自己的情况计算一下。
3、赠与不受限购条件制约
还有一种常见的情况，很多人知道赠与的房屋未来可能在交易环节税费并不节约，但他们本身用直系亲属赠与的方式实际上是为了避开限购。这种情况我只能说求仁得仁，既然规避了限购，想必也知道未来的个税代价的前提下做好了取舍，这种情况在限购执行严格的一二线城市应该是出现概率更大一些。
所以父母把房屋给子女，父母和子女都应该筹划好未来处置房屋时的成本，而不仅仅是看眼前怎么样。
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