2021年，天津各楼盘最新价格出炉，
实“鼠”不易的一年已经过去了，“牛”转乾坤的新一年已经到来。
站在这岁末交替处回首望，
备受关注的天津房价变了多少？哪些板块的表现刷新了你的认知？哪些楼盘值得写入买房“备忘录”？
新年新格局，买房的功课不能松懈。
奉上2021年第一份天津房价表！
想在天津买房的小伙伴们，赶紧GET起来吧。
注：以下价格为售楼处报价，不含案场实际优惠。
01.和平区
这一年，和平区房价很硬核，年末与年初对比，并没有跌多少。
比如和平翰林公馆年初报价5万5-6万，如今均价6万。而且成交量也不错，仅前11月就签约551套。
有量又有价，有学区傍身果然不一般。
另外，
刚刚过去的2020年，和平还完成了一场楼盘“交替”。
阅和平“功成身退”，完全退出了楼市舞台。而有地王光环的天成和平里则于9月6日正式入市。
目前项目仍在售，主推高层89-120平米2-3室，均价6万6。
成交数据显示，截至11月底，该项目一共签约16套，签约均价63194元/平米。
02.河西区
河西区这一年的变化可不小。
一方面，阵营变庞大了。
年初的时候，河西在售的住宅（含居住型公寓）共有12个。
而如今，河西区仅在售项目就增至14个，另外待售的还有4个。
即中海天空之镜、体北鲁能公馆、中交小海地地块和中交富力陈塘庄地块。
这些今年都是要入市的。
之前我们说过，下三区的需求是恒定的，供应大了必然会竞争激烈；而上三区的成交量则是由供应决定的，供应大了也会带动成交量增加。
成交数据显示，截至11月底，2020年河西区新房共计成交1853套、约21万平米，仅次于河东区，位居市区第二。
是上三区当之无愧的成交“霸王”。一个区的成交量比和平和南开加起来都多。
涨幅也亮眼。比2019年同期增长了23%。
另一方面，楼市格局变了。
年初的时候新八大里起码还有些声音，现在它已经没啥存在感了。
相应的新梅江起步区却风头愈盛，原来的三足鼎立，已经变成多盘争辉，且个个都是吸睛的高手。
比如中海天空之镜虽然还没有入市，但流出的大玻璃幕墙+铝板的外檐设计，已经让它赚足了眼球。提前入席豪宅之列。
据说项目要1月份开盘。
此外，陈塘庄和素来被河西人瞧不上的小海地也已经形成小团体，可以关注了。
03.南开区
不得不说，2019年时风光无限的南开区，在2020年的表现并没有多亮眼。
貌似引发轰动的事件都与价格有关。
众所周知的南开1911就是例子。
另外，
对比年末与年初，不少楼盘的价格都有松动。
比如保利云禧年初的时候，洋房5万5；现在高层3万9，洋房5万2。
南开宸院年初时高层3万8，现在高层30800起……
当然也有涨价的。金地阅千峯首开5万9，现在报价6万3-6万4。
预计2021年依旧会分化明显。
不过最想知道的是天房迎水道地块今年是否能成功转手。
再者待嫁的六马路地块到底会花落谁家，十分好奇。
据说很多开发商都盯上这块地了，100%会有溢价，基本上房价会奔5万+。
04.河东区
刚刚过去的2020年，河东区依旧是市区成交“老大”。
前11月共计成交30万平米，约占市区总成交量的35%。
“大头”还是掌握在“老熟人”中海城市广场钻石湾和凯旋门手中。这两个盘前11月的成交套数都在550套以上，位居市区前三甲。
价格方面，降的比涨的多。
●雍鑫雍祥园年初时卖3万3，现在卖2万8-3万1；
●中建悦府年初时小高4万-4万2、洋房4万3-4万4，现在工抵房小高3万2；
●红城2栋年初时高层3万5、洋房4万，现在卖高层3万3、洋房3万8；
此外，还有恒大帝景、中海城市广场钻石湾等都比2020年1月时的价格便宜了不少。
别说老盘了，新入市的楼盘也有扛不住的。
大华清水湾10月份首开均价3万5，现在3万4。
当然也有涨价的。
路劲太阳城目前在售的心邸就比原来的第九季价格高了，原因是加了精装想做溢价。
话说，这一年河东发生的事还真不少。
比如，天房万欣城换主了，现在案名叫天都万欣城；
原以为新盘出尽的河东，结果在2020收官前又斩获了一枚，即上海实业河东老工大地块，楼面价21768元/平米。
看这个地价，房价基本会在3万5以上。
此外还有预计本月摘牌的东宿舍地块，都是2021年的伏笔。
05.河北区
河北区近来的焦点集中在紫樾宸府身上
，首开当月就签约了104套、11191平米，成交金额约2.43亿元。
此外，
蓝光雍锦府也入市了。于12月20日首开1#、7#号楼，
共计80套，当天认购54套，去化率67%。
不过，
新盘“三兄弟”中的天房御河桃源却掉队了。
之前还预计11月下旬开盘，现在又没有动静了。
价格方面，对比年初与年末，中国铁建花语津郡有明显降幅
，年初时均价32700元，现在高层25500、洋房28400。
而中国铁建西派国印则通过推新品降户型面积的方式，实现了总价门槛的降低。
目前中国铁建西派国印·禧阙高层和洋房在售，高层主推80、110平米户型，均价34000元/平；洋房主推119、131平米户型，均价36000-38000元/平。
06.红桥区
2020年，低调的红桥区也悄默默进行了一轮“换血”。
朝阳领御、泰达城河与海均已清盘退市，而首创禧瑞府、万达水西台、荣盛碧桂园云鼎则接棒入市。
最近万达水西台推出了特惠房，洋房87-136平米，单价34569元/平米起。
荣盛碧桂园云鼎主推小高83、103、125平米，单价34000-38000元/平米。
这两个盘一个在南运河南，一个在南运河北，也是很有意思的一对CP。
如果已挂牌的津红纪（挂）2020-021号宗地能够成功出让，那2021年红桥区就又多了一个新选择。
07.西青区
板块轮动在西青区表现得特别明显。
中北镇蹲完，张家窝蹲，然后又是精武镇、华苑西、宾水西。
成交量基本上是精武镇是张家窝的两倍，张家窝是中北镇的两倍。
去年下半年随着爱情缤纷里、保利和光尘樾的接踵入市，新组团宾水西开始起势。
很多人还把它与南站、国展西对比。
不可否认的是，它的市场热度有了。
今年，该组团依旧会是西青区的置业热点。
再者，老梅江板块也值得关注。
龙湖20.75亿元摘得的老梅江地块，有地铁、有商业……含金量超高。
08.津南区
2020年海教园因上学政策有过波动，但现在已经稳了。
最新消息，海教园南开学校雅润路校区明年秋季投入使用。该校区包含一所高中及一所九年一贯制学校。
现在海教园在售项目多达13个。
从11月份成交数据显示，阳光城未来悦、路劲赞成、锦绣大家、阳光城文澜府等楼盘都卖得不错。
此外，国展西的热度也上来了。
原来只有美的云熙府“一枝独秀”，现在已形成了“三足鼎立”的局面。
中国铁建·花语天著已于2020年12月27日首开，大华·国展公园世家也已于2020年12月24日启动认筹。
此外，大华又收了一宗津南（挂）2020-11号地，中建六局通过股权收购拿下了国展西C9号地。
加起来，国展西从2019年9月卖出首宗至今，已经卖出了6宗宅地，形成了超60万平米的建筑规模。
更关键的是，今年6月，国家会展中心的首展就来了。
有这个大引擎的带动，热度肯定还得窜一窜。
09.北辰区
对比年初与年末的价格表，发现了两大现象：
一，很多项目的价格都出现了下调。
比如天房璟悦府、路劲隽澜湾等。
二，融创不少项目都清盘了。
比如，年初表格中的融创璟园、融创臻园、融创御园、融创津宸壹号等都在列，而最新的价格表中，这些项目的身影都不见了。
连2020年新拿的融创御景宸院也售罄了。该项目从8月21日首开，都不到5个月时间，这“光盘”速度也真是绝了。
此外，未来城、运河文化城、绿地新里北苑、新城樾风华、万科运河文化村等也卖得不错。
未来城目前三期、四期尾盘在售，主推五期高层产品。
项目三期在售90、105、138平米的洋房，均价23500元/平米。四期在售88、105平米高层，均价20000元/平米。
五期都会公园高层83、103平米在售，均价19500元/平米。
新城樾风华要推新产品，案名为新城樾风华·珑悦。
项目元旦起开始排卡，预计2021年1月底首开地块北侧的13、14、15号楼，户型为78平米两室、89平米三室，价格预计15000元/平米起。
010.东丽区
2020年，东丽区冲出了两大黑马，一个是中交雅郡城东春晓，另一个就是上东金茂智慧科学城。
-中交雅郡城东春晓有现成的地铁，有学校，还有公园，价格也合适，一入市就轰动了大半个津城。
在它的拖拽下，周边项目都受到了不小影响。
逼得中建锦绣丽城不得不推出了二期新品中建锦绣丽城·当红，用小户型+低单价来跟中交雅郡城东春晓博弈。
上东金茂智慧科学城也是2020年的红盘。
除了价格的原因，它背后的大规划和未来潜力更加诱人。
目前项目洋房、小高在售，主力户型82平米两室、98平米三室，均价24000-26000元/平米。
82平米两居总房款192万/套起，98平米三居250万/套起。
011.静海
之前我们说过，团泊西的关键点就在市郊铁路，假若如期开工，很可能会是楼市的大转折。
而从近期的种种表现来看，这条轨交已经没跑了。
不仅频频发布各项公告，更是吹响了开工的冲锋号。
最新消息，为加快津静市郊铁路项目前期工作进展，实现2021年春节前开工的目标，12月31日，市交通运输委铁建处赴铁投集团津静市郊铁路项目开展现场服务。
注意关键词——2021年春节前开工！
难道团泊西的春天真的要来了！
不过，目前团泊西没有多少供应了。
新房供应基本上就两家，一个是基業世琾，另一个就是荣盛锦绣学府。其他项目都没有多少房子了。
012.武清区
武清区“挑大梁”的板块的一个是商务区，另一个是南湖。
商务区真的是谜之火热。虽然在小编看来城市界面不怎样，但架不住人家就是卖得好。
2020年1-11月卖出了4755套新房，约47万平米。
一个中建壹方九里就撑起了板块约六成的成交。
南湖的成交量也特别高，11个月卖出4504套，成交面积约43万平米。
不过，这两个板块的定位有所不同，南湖“吃”的北漂，而商务区更受当地改善认可。
2020年武清区卖出的两宗宅地也全位于商务区。
热度大概率还会延续。
013.滨海新区
滨海新区真该重视起来了。
一方面，“滨海新区”变“滨城”，要打造“津城”“滨城”双城格局。
短短几个字，不仅将滨海新区提升到了与中心城区平起平坐的地位，更意味着，滨海新区将跳出区的概念，升级为一座城市。
另一方面，对于滨海新区已经“例外”了。
就拿限购来说，
全市都限购，只有滨海新区不限购，这唯一的窗口足见其特殊性。
不仅如此，
最近滨海新区的民宅设计也松绑了，鼓励建阳台、露台、架空层等。
另外，从近段时间官方的种种定调也可看出，发展滨海之心的坚决。
市住建委主任蔡云鹏已公开表示，
本市今年将推进住房政策向滨海新区倾斜
，向产业转型升级、新动能引育倾斜，向急需人才和青年创业者倾斜，更加注重满足合理刚性、改善型居住需求，促进住房消费健康发展。
言外之意，已不用多说。
重点关注中心商务区和生态城。一个是滨海新区的CAZ，一个有教育光环。
2021年，天津购房最真诚的七大建议（吐血分享）
咱们【聊天津】系列正式开启。【聊天津】将会很详细的带您了解和解读天津。
【聊天津】会分为天津教育板块，天津房产板块，这二个方面，让你对天津更加深入的了解和认识，篇篇干货，诚意奉献！
今天咱们这期文章主要为大家呈现2021你年，天津购房最真诚的建议（看这一篇就够了！）
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2021年刚开年，给天津购房者一些真诚的建议，，天津的楼市可谓变幻莫测，有消息说，2020年，天津房价处于降价状态，天津的房价一平米降5000,甚至还有消息说，宝坻某创大降价，新房项目南开1911每平米降价10000，更有消息是疯传天津解除限购！
那么2021年来天津落户购房的朋友，在天津购房需要注意什么呢？今天就写写自己的一些看法，希望能够帮助到买房的各位。
1、切勿贪图便宜，优惠越大坑越深。
开发商盖房子也是为了赚钱，当它没有利润时，交付的时候很大的概率会减配，延期，甚至烂尾！所以对于一些高负债房企，高价拿地低价出售大幅度降价，交房时间不正常的项目，你一定要注意上述情况。
不信的话可以看看，西青大牌房企某科的口碑，不是在维权就是在维权的路上；天津还有很多这样的项目，比如津南某大的项目大家也要注意。
2、选有背景的房企。
最近因为黑天鹅事件，三条红线等，很多开发商回笼资金都很困难，对于一些小开发商，没
有背景，在天津拿地项目较少的，再便宜再心动，我劝你要忍住。顺便提一个项目，团泊西区
3、六七十万左右的房子大多数不建议购买
这条可能不是特别正确，但是我也想谈一下自己的看法。因为最近确实有很多人咨询我这个预算该买哪合适，我也不敢给建议，感觉买哪里都要砸在手里。先说100万以内的新房项目，大多数都是超级很远远郊区，发展周期太长，买了不住几乎就是空置，住了没有人气，买个都难，后期想出手估计都很难。市区六七十万的房子很难找到，能买的也是那种超级老破小，这种房子又没有学区，房子还老，如果你再长期持有，估计就真的成为“不动产＂了。
环城四区的一些六七十万的房子我也不太看好，大多数都是一些还迁转正的房子，价格涨不上去，大家一听是还迁房都比较介意。所以我的建议，再努力攒点钱往市区靠靠，交通方便的，这种房子至少有保障，以后相对好租好卖。就先写这几条吧，也不一定对，但确实是自己所见所闻总结的。
4、买房多考虑流动性，少考虑增值属性。
发现很多人总喜欢咨询我，哪里适合投资？哪里有发展潜力？我不太喜欢给客户讲这些东西，感觉太虚，太忽悠人，因为投资讲得就是低买高卖，但是经过这几年房地产飞速的发展，可以说天津目前没有价格洼地的板块，便宜的都是超级远郊一般都没有投资价值。这时候肯定有人站出来问津南国展板块，西青南站板块不适合投资吗？首先这些板块规划的非常好，但是你仔细想想像国展板块那么荒凉离市区那么远，10年能成型吗？荒凉··也就算了，问题价格比旁边配套成熟辛庄的板块还贵，即使发展起来了还有什么涨价空间？会展中心固然好，会展时会带动经济，但是没有会展时是不是一片s寂？另外天津底子不厚。
未来会展经济能不能抢过北京？······,
南站也是一个道理！房子不涨就是跌，现在房住不炒很严，房子涨难，跌也很难，保值就已经很不错！所以少考虑升值，多去考虑流动性。对于房子的流动性，我就说这四点：次新，学区，地铁，小三居。
5、等等再入手。
我说的等等再入手指的是，对于一些新板块刚开一个盘，我的建议是等等再入手。因为一个板块，zf不会只卖一块地。看看淮河道，海教园，国展西，南站，宾水西等板块就明白了。当一个板块开了好几个盘时，每个盘都会互相抢客户，打价格战，谁都不敢随意涨价，这样是有利于消费者的。举几个例子，当时火爆一时的海教园在2.1-2.2万，结果集中开盘，互相打价格战，现在有的项目最低16500.宾水西有一个项目，开盘的时候就2万出头，结果现在周边又开了两个盘，现在1.9-2万······所以有些房子你等等入手更合适！
6、置业顾问和中介的一些话需理性看待
入行这几年，真的感觉这行水很深,因为这个行业门槛很低，所以从业的人也很杂，有的人为了卖房啥话都敢说！啥谣都敢造！就比如前几天疯狂传的天津要解除限购，很多人都恐慌了,中介门店10点还有看房的，有的客户看一两套就定了，市场上交易量立马起来了，房东乘机涨价，这不明显的是割韭菜嘛，置业顾问说项目周边规划的有地铁二，已经开建了，预计后年通车等等，销售小姐姐拿着iPad,给您看地铁规划图，地铁施工现场图，这种人说瞎话··都不眨一下，说的你都信了，有意思的是，你网上一查确实规划的有，预计正好是后年通车，但是你认真去看这TM地铁是一期后年通车，你的房子规划在二期呢，所以置业顾问再给你说这块要建什么东西，有什么利好设施回，你最好去查清楚，什么时候建设？什么时候完工？规划的东西有时候很不靠谱！！此外，一个项目的置业顾问会严重讽刺和贬低周边的竞品项目，一定不要被误导了。你们要学会从一个项目的置业顾问口中去了解另一个项目的劣势。（后期我会出一篇关于如何查项目和板块不利因素的笔记）
7，专业靠谱的置业顾问和中介能让你省一大笔钱
这条建议喷子肯定特别多，该有人说我往脸上贴金了（别抬杠，抬杠就你赢了）如果你敢要优惠，一些比较负责任的人，他们为了成交真的会努力的要优惠，给客户争取各种福利，甚至能把他们经理叫过来谈，即使价格上不能改变，但也会努力给你争取物业费，家用电器等。但是一些不靠谱的置业顾问，会给你说去找领导申请一下，结果自己往小黑屋里面一坐，过一会儿出去就说真的争取不下来，你有办法吗，这都是我自己经历的。所以到了售楼处一定要学会辨人，接待你的置业顾问你觉得他总逼单、不靠谱、不喜欢就直接要求换人。
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天津落户天津买房天津投资天津生活天津高考
身边有相当大一部分同事和朋友办了天津户口，自己作为一个在北京做了近10年房产工作的人，近一年又主要负责天津市场，自认为对京津冀的房产有点自己的认识，同时也是一个正准备落户天津的参与者，来说说自己对天津的认识，希望能帮助到一些人，也希望和一些有想法的人相互学习和探讨，图片是20年前在天津当兵时候的照片，算是个纪念。
本人10年6月从深圳回到北京开始专心做房产工作，一直在北京从事高端房产的销售，可以说从离开部队，这么多年对天津关注的并不多，天津真正开始进入自己的视线是2016年底的事情了，当时有很多同事没有北京购房资格或资金不够，选择投资天津，一次和好朋友聊天，听他说1.2万左右买了西青刚开盘的万科小区，首付也不高；感觉听着还不错，那个时候开始关注天津，不过那个时候只是关注房产，还不了解天津的高考政策；17年初2月份有一天突然有在天津买房的想法了，因为当时老婆怀孕，北京的房子也刚刚买完，突然想到未来孩子高考该怎么办，就觉得天津是我当兵的地方算是第二故乡吧，又是直辖市，也是北方的大城市，距离北京又近，以后孩子如果来上学，我们看着也方便，这个想法是当时突然出来的，当时我自己也还是不了解，不过后来老婆不太同意，我们判断当时北京要出房产政策，手上要有点钱应急，就没有买，几天之后就3.17出来政策，跟着半个月后天津限购了，事情也就放下了。
落户：
海河英才让天津去年大火一把，身边的朋友，同事都开始天津落户，天津买房；我的工作重心转移到天津，发现自己身边落户的人分以下几种：
1.北京的外地人，老家的户口在小城市，也没什么用，不涉及到土地更涉及不到拆迁，户口在那也没多大意义，虽然他也不知道放到天津有多大用，总之天津是个大城市，放过来没坏处（这类人一般是单身）
2.北京的外地人，考虑到孩子上学或者未来高考，想我开篇说的一样，天津距离北京近怎样都方便，高考分数线又低，录取率又高，就算没有高考这个优势，距离北京近，在这上学也好过送回老家，比如我自己从来不想回老家去发展，更不想让孩子回去，虽然大庆很不错，但还是没有任何留恋，比较和大城市比机会太少了；考虑上学的又分两种，一种是让孩子直接过去上学，然后一路参加高考；另外一种是孩子依然在现在生活的地方读书，等到高考之前从天津报名高考就可以了
3.山东，山西，河南，河北，这几个天津周边的几个高考大省，为了让孩子有更多的机会，把户口落过来的，就是希望让孩子能有更多的选择机会，也就是大家所谓的赢在起跑线吧
4.在北京多年的北漂，总觉得在北京安家太难了，买房无望，压力太大，但又不愿或不甘心回老家，正好天津有这个机会，把户口先放过去，也算是一个过渡，万一未来北京真的难安定下来，去天津发展也是个选择
可能还有更多其他的需求，上面这四种是我自己朋友和同事都基本包括的。
买房：
落户完就涉及到买房的问题，先说说在天津买房我接触几类人的心态，再分享我的建议
1.不会去住，也不考虑升值，总之啥也不考虑，就一个要求，总价低能把户口放过去就行，潜台词就是最低的成本变成新天津人就可以了；
2.想让孩子未来直接在天津上学的，那就要考虑到附近的学校和配套，生活的便利度等等，这类我认识的人当中还是比较少；
3.房子要能住，如果孩子过来可能就会有家人过来陪读；如果不过来也能好租，有一些回报率，距离去北京要方便一些
4.改善，有的人可能奋斗在北京买了房子，但是舒适度一般，可在天津选择性却很大，天津房价8000/平------8万/平，选择余地非常大，100万出头就可能在天津买电梯洋房，环境还不错，而且还是新房，相当于半投资，半改善了，可以周末来天津放松两天，吃的，玩的，都一应俱全，还没有那么多人
5.圈子，大家都知道每个人的发展，生活的圈子挺重要的，比如我自己有个客户认识快10年了，现在是好朋友了，这个大哥在秦皇岛也挺有实力，家里环境也不错，在北京也能买不错的房子，他也选择让孩子到天津，他觉得秦皇岛不错，但毕竟太小，孩子的见识和阅历不如在大城市好，但是又不想让孩子到北京有那么大的压力，觉得天津没那么大压力，又是大城市，这类也占了挺大一部分
个人关于买房的建议：
首先在天津买房，建议选择新房为主，因为新房现在是限价的，很划算，天津的二手太老了，当地人都俗称老破小，干了这么多年房产，在天津第一次听说到这个针对房子的形容，除非一种情况，就是你就要孩子指定上天津排名前几的小学，只有二手房才能对应的学区，那没有办法，只有部分二手房才能满足，
其次，只要预算够首选城六区，城六区的新房虽然不多，但也还能选择，也有非常不错的；如果预算不够城六区，那么就选择其他区域发展好的，交通方便，能有好一点的学校更好，城六区之外很多私立学校可以选择，在天津当地还是有很大部分人认可私立学校的，肯定有朋友觉得那些区域算是发展好的呢，这个我个人觉得见仁见智，北京过来落户买房的和天津当地人买房的肯定眼光，考虑不一样，今天在这不讲那么详细，我只举一个例子，比如北京这边很多人都和我说要距离高铁近点的，不管是已经通车的京津城际，比较距离武清站近点的，或者是建设中的京滨城际，京唐城际近一些的，我总是觉得每天做高铁上下班还是挺难的，我个人不觉得这个是个重点考虑的问题，
我最不支持的就是第一种买房人的想法，啥都不考虑，总价低；总价再低也要三四十万，谁愿意把三四十万白扔在这呢？除非预算就低的不行，但凡预算够，多少要考虑一下，真的有一天是否能过来住一住，或者不住出租是否能租掉，甚至外来想买能不能有人来接手，所以买房不能光图便宜
投资：
不论办了户口考虑投资还是不想办户口但有投资想法
如果是纯投资，我觉得天津不是好选择，当然我指的是京津冀周边，如果纯投资我认为选北京周边的河北某地可能回报率会更高，天津可以投，但是要慎重对比
今天分享了自己的一点小想法，应该是第一次在网上发文章，希望有些个人观点对某些朋友有用，哪怕就一句话，今天不聊太多了，以后会针对天津的一些区域特性，楼盘信息，买房的注意事项分享给大家