继承税到底有多高厘清门道，让你“少税一身轻”
你好，我是严嗲。
曾经胡润百富调研显示：不动产（房产）投资是中国有钱人士最主要的投资理财方式之一，98%的有钱人士会使用这种方式进行投资理财，且不动产在整个资产配置中占比可达到35%。“房姨”王娭毑，是其中翘楚。
《民法典》的修改，推动着”遗产税”、“房产税”的进程，手握多处房产的王娭毑非常担忧。在多方咨询打探后，王娭毑通过亲朋介绍找到我们。
与王娭毑沟通过后，我们了解到娭毑的诉求十分简单：
如何把名下的不动产以最划算的方式进行传承。
首先我们跟王娭毑解释了不动产中，区分住宅和非住宅类房产。住宅类房产因首要满足人民的居住需求，在税收政策中存在许多优惠政策。而非住宅类房产（例如：公寓、商铺、写字楼等）少有税收优惠政策，税负相比住宅类房产要重。
其次，针对王娭毑较多的非住宅类房产，我们同样提供了买卖、赠与、继承三种解决方式，三种方式有利有弊，税负也不尽相同。政策详情如下：
1、被继承人、赠与人，卖家，适用政策
2、继承人、受赠人、买家，适用政策
并且，由于非住宅类房产没有“满五唯一”的个人所得税优惠政策。接受赠与或继承后，再通过买卖方式转让时需要缴纳的个人所得税计税依据方式为“
以财产转让收入减除受赠、继承住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后余额的20%”
因此，
可能出现继承或赠与得到的房产出手转让，需要缴纳高额税费的问题
我们通过举例说明三者在不同情形下适用的征免税政策及利弊情况：
例1、
王娭毑签订《不动产转让合同》，将自己已打通1000平方米的商铺销售给孙子小毛，已知商铺在八年前购买原价为200万元，发票已丢失，现市场价格为1000万元，双方如何纳税？
王娭毑需缴纳增值税、土地增值税、印花税、个人所得税等，小毛需缴纳印花税、契税按4%，因为是非住房，对住房则存在判别第几套、面积等等的优惠。总税负约160多万。
例2、
王娭毑与小毛在公证处签订《不动产赠与合同》，将自己已打通1000平方米的商铺赠与孙子小毛，已知商铺在八年前购买原价为200万元，发票已丢失，现市场价格为1000万元，双方如何纳税？
王娭毑需缴纳的增值税、土地增值税、个人所得税可享受减免；印花税全额缴纳。小毛需缴纳印花税、契税按4%。总税负约40多万。
乍一看，赠与的方式比买卖的方式所缴纳的少纳一百来万的税。
但实际上假设市场价没有变化，依旧为1000万，不考虑中间环节的过户费等小额费用，小毛二次转让的个人所得税计税依据为：1000（转让价格）－41（税费）；而不能按照1000（转让价格）－200（房产原值）-41（税费）来计算。
因此，
如果小毛将来要把这商铺再转手，则可能存在要多缴的个人所得税可能比买卖情形下需缴纳的增值税、土地增值税还要多。
例3、
王娭毑在中华遗嘱库长沙服务中心拟定一个遗嘱，将自己已打通1000平方米的商铺，在自己去世后交由孙子小毛继承，已知商铺在八年前购买原价为200万元，发票已丢失，现市场价格为1000万元，小毛如何纳税，以完成过户手续？
王娭毑作为立遗嘱人，不需缴纳任何税收。小毛作为遗嘱继承人，但并不是属于法定继承人，因此同例二中纳税情况
从举例说明中，我们可以看出：
1、如果子女继承的方式应缴纳税费是最低的
孙辈继承与赠与的税费是一样的。
但是继承法律关系生效的前提是被继承人均已去世，被继承人在世期间是无法办理继承手续的，因此这种方式对于未来国家是否征收遗产税的风险是不可控的。
2、赠与子女的方式所应缴纳的税费比子女继承方式稍高。
好在赠与可以在父母生前就将商铺过户至子女名下，无需担心今后是否征收遗产税，而且相对其他两种方式，赠与需办理的手续也更加方便、快捷。
3、买卖方式所需缴纳的税费是最高的。
因为商铺不像住房一样有许多税收优惠政策，所以买卖相对税费是最高的，但是有利于再次转手的税费计算。
在方案设计时，对于持有房产数量不同的客户，我们的建议不一样：
1、对于持有数量较少并且主要是想用于传承的客户
虽然继承与赠与存在再次转让计税依据较高的问题，我们依然不建议采用买卖方式。
原因在于，即便买卖所支付的各项税费在未来出售商铺时可以予以抵扣，但考虑到货币的时间价值，这种拿现在的钱支付未来税款的方式并不是明智的。
2、对于持有数量较多且商铺价值较高的客户
我们建议成立有限公司或者有限合伙企业作为持股平台，将所需传承的商铺以入股的形式打包注入持股平台当中。
到时候将企业股份以赠与或继承的方式过户给继承人即可，在将来出售商铺时，也只需要在持股平台层面上变更股东或合伙人即可。
但需要注意的是，由于此类方案操作起来十分复杂且门槛较高，需要专业人士根据实际情况，结合客户持有的目的以及租金数额来设计合适的筹划方案。
越来越多的人开始提前规划自己的财富应当如何传承。
但如何提前安排，则需要
考虑房产的性质，传承的时间节点，传承的方法、传承的成本，
最后归结于如何在赠与、继承、买卖及以后的房产规划中去选择。
作为律师，我们希望通过自己专业的视角，告知客户哪些风险需要注意，哪些优惠政策可以利用以及哪些方案可以选择。
用我们贴心的服务与专业的能力保障客户以最稳妥的方式实现财富的平稳传承。
以上。
欢迎关注“严嗲说财富”，我们是您的财富传承管家。
2021年9月1日起父母把房产过户给子女不用缴过户费了
一、2021年9月1日房产过户新政策
相比较现行的契税政策，新契税法中增加了两种契税免征的情况，即夫妻间过户及法定继承人继承可以免征契税。
根据中华人民共和国契税法规定，有下列情形之一的，免征契税：
1.第一种
婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税，实际现行的契税法也是规定夫妻之间进行房产过户也是免征税费的。小编的朋友爸妈离婚了，她爸爸把房子过户到了她妈妈名下，当时就是没有缴纳任何过户费。
2.第二种
法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税。也就是说当你父母过世之后，没有立下遗嘱，但你是其法定继承人，在继承爸妈的房产时是无需缴纳过户费的。现行的契税法是需要立遗嘱才不需要缴纳过户费，没立遗嘱继承父母的房产是需要缴纳过户费的。
另外，9月1日起契税税率为百分之三至百分之五。
二、2021年9月取消过户费是真的吗？
是真的，但仅限于夫妻之间房产过户，如果是把房子过户给子女还是需要缴纳过户费的，但子女继承是房产是无需缴纳过户费的。父母把房产过户给子女，在办理过户的过程中，所要缴纳的费用也是有区别：
1.赠与，需要办理赠与公证，缴纳评估费千分之六，公证费2%，得到公证书去房管办理过户，缴纳全额契税3%，印花税费万分之五，手续费几百元。
2.买卖，看这位爹的房子是否满五年持有和唯一自住房，是的话，买卖过户免除1%个税，。免除5.55%营业税，。缴纳契税90平以下1%，买家有其他住房，契税就是3%，印花税万分之五，手续费几百元。
3.继承，理论上讲，通过继承的方式将房产留给女儿是税费少的一种方式，如果没有别的考虑，可以等到父母过世之后再办理房产过户，这一过程只需要缴纳极少的登记费和印花税。
子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产时没有其他物业，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费。
房屋遗产继承过户费如何计算
房屋遗产继承过户费如何计算？
我国社会传统的大家庭模式导致遗嘱继承历来是家庭产生纠纷的争议焦点之一。近年来，由遗嘱纠纷引发的家庭矛盾也愈来愈多，不少家庭为遗产继承问题闹上法庭，吵得不可开交，而继承案件，也一直是争议比较大的一类案件。今天，我们就来和大家聊一聊遗产继承相关的法律问题，希望可以对大家有所帮助。
一、什么是遗产继承法？
遗产继承法指《中华人民共和国继承法》。根据《中华人民共和国宪法》规定，为保护公民的私有财产的继承权，制定本法。继承从被继承人死亡时开始。
遗产继承法规定遗产继承是指生前享有财产因死亡而转移给他人的死者为被继承人；被继承人死亡时遗留的财产为遗产；依照法律规定或者被继承人的合法遗嘱承接被继承人遗产的人，为继承人；继承人依照法律的直接规定或者被继承人所立的合法遗嘱享有的继承被继承人遗产的权利就是继承权。
《继承法》第１０条规定，“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不能继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
二、遗产继承的份额
（1）同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。继承人协商同意的，也可以不均等；
（2）对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分；
（3）有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分；
（4）对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾；
（5）被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额；
（6）对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分配给他们适当的遗产。
三、房屋遗产继承过户费如何计算？
房屋遗产继承过户包括以下税费：
第一，继承权公证费用
继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的２％来收取，最低不低于200元。
第二，房产评估费用
这个需要根据实际情况而定，有的地方就会根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算。
第三，房地产继承过户税费
由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。
第四，契税
法定继承人继承房产免征契税，如果是非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，则需要缴纳契税1.5％。法律，永远是受害者的靠山。我是律师如有需要帮助，您可以来电咨询详细为您解答。律师13661247699同微信