支招丨独生子女如何顺利全额继承父母房产【黄缨热线】
近日，一篇《父母去世后，房屋肯定属于独生女儿吗？结论惊呆了宝宝》刷爆朋友圈。你以为子女继承父母的遗产是天经地义，理所当然吗？在法律面前，真相却是未必。文中提到：
小丽是父母的独生女儿，父母亲生前在留下一套127平方米的房子。房产原先登记在父亲名下，父亲去世时未将房产过户到小丽名下。如今母亲去世了，小丽想把房屋过户到自己名下。但小丽拿着房产证和父母的死亡证明到了房管局，要求过户被拒。因为按照法律规定，父亲过世时奶奶仍在世，她有权继承儿子的部分遗产；奶奶过世后，由大伯的儿子、二伯夫妻、姑姑夫妻等继承，这导致了小丽无法全额继续父母的房产。
继承久拖不办，出问题了！
很多读者看完这篇文后，纷纷惊呼：“这是真的吗？真的吗？”为什么会有文中的父母去世财产不归属独生子女的结论？
答案很简单，因为有转继承！
通俗来讲，按照法律规定，如果父母先去世，不及时办理继承手续，等爷爷奶奶后去世，就会有转继承发生！
很多事情是不能拖的，就例如小丽的情况：先人去世后不及时办理继承，继承人又去世！我们都知道，第一顺位继承人有父母、配偶、子女，此时，如果久拖不办继承，很容易导致转继承、代位继承的情况出现，再加上亲人出国或常年不联系、证明材料遗失或者证明人和调查线索无法找到的不利情况，将使整个继承手续难以办理。
律师和房管局都说：还是公证好！
广东环宇京茂律师事务所主任何培华表示
，“现在老年人的兄弟姐妹多，一旦发生代位继承，而且兄弟姐妹见钱眼开的话，自己想留给子女的财产份额分分钟会被瓜分掉一些”。为人父母一般都疼爱自己的子女，若想自己的财产在百年以后顺利被子女继承，
最保险的方式就是立下公证遗嘱。
何律师认为，立了遗嘱发现子女不孝随时可更改遗嘱，按自己意愿分配财产。当然，也可以在生前就将房产之类赠予子女，“并附加条件，只要父母健在就享有房子的使用权”。
广州市天河区房管局工作人员表示，已故父母的遗嘱一定要经过公证处公证，再凭着继承权公证书、父母房产证原件、继承人的身份证原件和复印件，继承人亲自到房管局办理
或者凭法院的判决书，但是继承一般没法起诉，最佳办法只能是去做公证”。
怎样避免转继承发生？公证有招！
以上已经分析了转继承为什么发生，那么就好找到避免转继承发生的方法了。以下提供三种最简洁易懂的解决方法：
方法一
，父母健在，继承未发生前办赠与公证。父母可以在生前适当的时机考虑将财产直接转移给子女以避免转继承发生。例如，赠与合同或单方赠与公证，可以约定房屋属于子女的个人财产，避免与其他人发生争产风波。
方法二
，父母健在，继承未发生前立遗嘱。转移财产毕竟是件大事情，很多父母由于各种原因有所顾虑，同时财产转移也涉及很多税费。那么“先立遗嘱后继承”是种很好的解决方案。遗嘱可以很好地排除法定继承的发生，可以使财产在权利人去世后很好地按照他的意愿进行流转。排除了普通继承顺序的法定继承，转继承关系自然也可以很轻松地避免了。同样，遗嘱也可以指定房屋属于子女的个人财产。
方法三
，父母去世了，趁转继承人（例如祖父母、外祖父母）还在世意识清醒时，如果他们自愿放弃继承，可以办理放弃继承权声明书公证，则财产可以归属第一层继承关系的继承人继承。
哪里能提供全方位继承解决方案？
目前，广州公证处已经可以为大家提供最专业精准的遗产继承服务了。作为家庭财产继承领域最权威的公证员群体，仅以2013年为例，全国公证机构共受理继承公证案件79万多笔，而同期，法院受理继承案件数量仅为9万多笔。而且，广州公证处现在提供遗嘱、继承预约办证服务，办理遗嘱公证全程录音录像，让公证过程充满温情。广州公证处还提供专业的遗嘱保管服务，不仅能保密，还能预防不必要的纠纷。
（选摘自中国普法等）
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房产过户：赠与，买卖，继承哪种最省钱【黄缨热线】
很多朋友关心一个问题，在房产过户中采取哪一种方式比较省钱呢？
首先要清楚，房屋的产权变更主要有三种方式，即继承、赠与、买卖。三种不同变更方式所经历的程序和缴纳的费用是不尽相同的。
那么，在继承、赠与、买卖中，哪种方法最为快捷、最为省钱呢?
继承法
主要费用：登记费
需要到不动产登记中心办理不动产登记，需要缴纳不动产登记费80元。
★优点：税费最低
继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人携带死者死亡证明，房产证以及继承人身份证等材料(具体材料咨询房管局)直接到房管局转名即可!
●缺点：手续繁多跑死人
继承房产需要满足三个条件——
1、需证明自己有继承房产的法律资格。或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。
2、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。
3、因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。
提别提醒：采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。
赠与法
主要费用：个税+契税+公证费(并非强制要求)
个税——
1、直系亲属赠与免个税;
2、非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税。即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。
此外还有契税3%和公证费1%。
提别提醒：以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。
买卖法
主要费用：营业税+个税+契税
★优点：
在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。
特别提醒：如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。
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来源：综合网络
作者：黄缨、嘉峻
编辑：和也
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卖房人去世如何办理房产过户
在实际社会中，自然人可能会在购买二手房的时候，遇到这样的情形，准备办理过户手续的时候，卖房人意外去世的。在我国法律中规定了，如果卖房人死亡如何办理房产过户?
民法典中卖房人死亡如何办理房产过户
关于卖房人死亡如何办理房产过户，如下：
1、首先，申请办理继承房产过户手续的子女需要确定自己的继承权，如父母有其他合法继承的情况，需取得其他继承人同意放弃房产继承权的书面书之后才能办理;如父母在世时曾经立下遗嘱，则应该按照遗嘱中的约定执行。
2、其次，申请办理继承房产过户手续的子女还需要取得被继承人的死亡证明以及自己的继承人证明。被继承人的死亡证明需要到被继承人户籍所在地的公安局办理;而继承人证明则需要到市公安局或者是区公安局办理。
3、之后，申请办理继承房产过户手续的子女还需要到公证处公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。
4、取得了上述的证明之后，申请办理继承房产过户手续的子女则可以携带相关资料，包括自己的身份证件，父母的死亡证、房产证等资料前往房屋所在地的房管交易中心申请办理过户手续。
5、继承房产所涉及到的房产过户与其他情况涉及到的房产过户一样，需要缴纳相关的税费，而这个税费的很多税种收取都是与房屋的价格有关的，因此，还需要做房屋的评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。这个评估报告需要提交给房管中心。
6、缴纳完税费之后，再次来到房管中心办理房屋过户手续了。
一般情况下，父母过世后房产继承的流程大致如上述所说，如果涉及到遗嘱或者是经过法院裁定的房产继承，还需要将相关的资料一起提交。
《中华人民共和国民法典》
第二百六十六条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第一千一百二十一条【继承开始的时间及死亡先后的推定】继承从被继承人死亡时开始。
相互有继承关系的数人在同一事件中死亡，难以确定死亡时间的，推定没有其他继承人的人先死亡。都有其他继承人，辈份不同的，推定长辈先死亡;辈份相同的，推定同时死亡，相互不发生继承。
第一千一百二十二条【遗产的定义】遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
继承房产多长时间可以买卖
民法典中，继承房产过户后便可以进行买卖。
房屋作为不动产，其所有权以登记为准，遗嘱继承房屋公证后，可以持公证书、房产证等材料办理过户登记。
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一千一百三十三条【遗嘱处分个人财产】自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。
自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。
自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。
自然人可以依法设立遗嘱信托。
在我国法律中规定了房产证户主死亡的情况下如果要办理房产过户的话是需要确认继承权的，如果有遗嘱的话那么可以按照遗嘱的方式进行继承，然后去办理继承公证，具体的规定如上。
一个只做房产家事的80后律师。如果此刻你在房产家事中有困惑/有危机，可以随时私信找我来聊聊，或回拨我的免费咨询电话：15713858903，我可以用我的专业来帮助你！