新规定来了，2021年起，子女继承父母房产有变化，再争也没用
随着我国房产商业化政策的不断推进，近年来的房价有着很大的涨幅，而且也造成了人们经济水平的差距，越来越多的人因为有着较好的投资眼光，买房时间较早，所以过着比较舒适优越的生活，有房者和无房者，在生活水平上出现了很大的差距。
相关调查数据指出，在我国的城镇家庭资产当中，房产的价值通常都会占据一个家庭总资产比例的77.7%，这也就意味着，房子已经成为了一个家庭的财富重要组成部分。
所以在日常生活中，我们也可以看到，人们通常都是用房子的价值和数量来衡量一个人的经济条件。
房产在人们的生活中至关重要，是家族财产传承的重要部分
生活成本
房产将会直接决定一个人的生活成本，对于有房一族来说，房子是一个安稳的保证，不仅能够节省掉高昂的房租，而且在需要紧急用钱的时候，房子还可以用来抵押贷款。
自己的房子也可以进行随心所欲的装修，也能够长期居住，避免了频繁搬家所带来的费用和麻烦。
教育医疗
在城市当中生活，房产更是决定了一个家庭所接受的教育和医疗，这也是为什么学区房格外受到人们购房青睐的原因，一个地段优良的好房子，往往能够给一个家庭带来较好的学习资源和医疗资源。
如果是租房一族，那么在日常生活中就会遇到很多麻烦，虽然我国的政策已经有着相应的补充，但是有房族和没房族，在具体的生活上还是面临着很大的差距。
财富累积
房产也意味着一个家族财富的累积，如果上一代的经济条件较好，给子女留下了一套或多套房产，那么随着子女的结婚生子，两家人的房产又向下延续，到了第3代手中就会至少有4、5套房子，这种财富的累积比存款更加直观，也具有更大的收益。
由此可见，房子在一个人的生命中有着至关重要的地位，我们经常可以在生活中看到，有些家庭因为房产的继承问题而打的头破血流，甚至还有断绝关系，从此不再来往的事情发生。
不过随着2021年房产的新规定推行，子女继承父母房产的相关规定有了新的变化，对于有些情况来说，即便子女如何争抢，也都变得没用了。
2021年房产新规定：子女继承父母房产有变化？再争也没用！
2021年1月1日《民法典》开始正式实行，关于房屋的继承权有着全新的规定，产生了很大的变化，子女不再是无条件地继承父母房产，父母有着房产的绝对处置权。
如果父母在合法的前提下，拒绝子女的继承，那么国家也会保障父母的权益，子女如何争抢都不会有用。
可以自由处置
《民法典》第1133条第3款明确规定，父母可以自由处置名下的财产，通过立遗嘱的方式把房子留给子女，也可以留给任何人，无论是国家、单位，甚至是陌生人，都完全是在合法合规的范围之内。
是否尽赡养义务
根据《民法典》第1130条第4款，如果子女有赡养能力和赡养条件，但是却没有尽到赡养的义务，那么在分配遗产的时候可以不分或少分。
这也就意味着，子女是否对父母尽孝，是否承担了赡养职责，将会成为能否继承父母房产的关键，即便是独生子女，如果并不孝顺父母，拒绝赡养父母，那么也没有权利来继承父母的房产。
设置了居住权
除此之外，如果父母生前对自己的房产设置了居住权，也就意味着子女可以继承房屋的所有权，但是却并没有使用权。
比如有些老人会把房子借给继承人以外的自然人使用，比如保姆或者是其他亲属，但是这项居住权只可以用来居住，不能进行转租和抵押，在法律层面上来说，房屋的所有权还是属于子女的。
其实上面所说的这三种情况，都是近年来在遗产继承上经常会出现的问题，国家正是意识到了问题的所在，为了更好地保护老年人的权益，所以才进行了最新规定的修改，除了这些新规之外，还有着另外3点非常明显的变化。
新规变化大，这三点需要格外留意
公证遗嘱优先权被删除
以前立遗嘱的时候可以通过公证，也可以通过书信录音等方式，但是公证遗嘱具有着优先权，也就是说，如果一位老人在立遗嘱的时候采用了多种方式，即便公正的遗嘱并不是他最后的意愿，但是只要进行了公证，都会优先来执行。
但是从2021年开始，这项优先权被删除了，今后确定遗嘱只会以最终的遗嘱为准，并且还增加了录音录像和口头遗嘱等方式，更方便老人来表达自己的意愿。
继承人范围扩大
在最新的规定当中，继承人的范围也扩大了，原本的遗产继承人通常都是子女或者是配偶，从2021年开始，侄子侄女等表亲也可以参与继承。
在第一第二顺位继承人不出现的情况下，可以代位继承，避免了老人离世之后，房产收归国有的现象，这也是国家对于我们公民私有财产的一种保护。
男女继承权平等
新版《民法典》之中，女性的继承地位得到了显著提高，男女的继承权变得越来越平等了。
夫妻具有平等的权利和相互继承的权利，而且在法定继承的顺序上父系与母系也更加平等，尤其是在代位继承方面，父系血亲和母系血亲处于同样平等的地位，比如一位老人逝世，在没有子女和配偶继承的前提下，他的侄子和外甥具有同样的继承权力。
对于大多数的普通家庭来说，房子往往是一个家庭最重要的积蓄，也是财富的累积，然而在现实社会当中，总是会存在着一些不孝的子女，也会存在多子女家庭为了房产对博公堂的现象。
关于房产继承的新规将会更有助于解决这些家庭纠纷，而且也能够更好地去维护家庭关系，避免了很多纷争。
房屋如何继承多人继承后如何行使权利
在我们的日常生活中，经常会遇到一个问题，就是遗产继承问题，尤其是对于房屋的遗产继
我们需要了解一下继承顺序这个问题了。根据中华人民共和国的民法典的规定，遗产继
承应该按照下列顺序继承：其中第一顺序为配偶、子女、父母;而下面的第二顺序为兄弟姐
妹、祖父母、外祖父母。那么再以此类推，一个继承程序开始后，由第一顺序继承人继承，
第二顺序继承人不继承。假如说没有第一顺序继承人继承的，那么这种情况下，是可以直接
由第二顺序继承人继承。需要注意的是，对于中华人民共和国的民法典中所说的子女，包括
婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。而对于父母，是包括生父母、养父
母和有扶养关系的继父母。
根据《中华人民共和国的民法典》的规定，法定继承是先根据夫妻共同财产将房屋的所有权
一半归他们的母亲，如果说这个房屋定性为他们的爸爸的个人财产的话，那么我们就可以跳
过上述母亲对这个房屋的夫妻共同财产分割。然后，再经由母、子、女三人对房屋的所有权
来进行分割。法定继承分割的，继承人可以协商，协商不成的原则上是平均配分，但考虑到
特殊人群的可以多分配。
对于遗产房屋中的相关继承人是不是都有居住权呢?根据中华人民共和国的相关法律法
规表示，这个继承人当然是有居住权的。因为，在法律上，对于一个继承人而言，他是有继
承遗产的份额的，换句话说，他就是遗产房的共有权人，所以说和其他继承人共同拥有这个
遗产房子的所有权，那么我们说的房屋有所有权，当然也就有居住和使用这个房屋的权力，
除此之外，作为继承人，他们还有对于这个房屋的处分权。但是，因为遗产房是共有的，所
以对于房子居住或处分时应当所有共有人协商一致。
希望会帮助到您！
多子女继承父母房屋遗产，拿房还是拿钱
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作者：王泉/诉讼律师、桂亦威/诉讼律师|注会
【问题来源】：
我们在代理一些继承案件中，往往会碰到多子女为争夺父母房屋遗产，均要求登记房屋份额，而不要房屋折价款的情形，甚至为争夺房屋，而相互竞价抬高房屋估价，以顺利得到房屋产权。但是，我们代理案件并不一味地顺承当事人，而是从经济效益角度，统筹为当事人考量，以追求经济利益最大化、寻求当事人之间经济利益的平衡，不是简单地追求房屋产权。据此，本文将从税费角度探讨，多子女继承房屋时，是应该拿房屋产权还是拿房屋折价款？（
若读者想看结论，可直接移至文末。
【政策依据】：
1、《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）2、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）3、《国家税务总局关于多子女继承房屋有关个人所得税问题的批复》（国税函〔2010〕643号）4、《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）
【律师解读】：
为行文方便，有关税收政策的具体条文，本文不予直接粘贴引用，有兴趣的读者可自行百度查阅。从上述政策以及本公众号前三期发布文章可看出，国家对于子女继承父母房屋是有多环节的税收优惠政策的，具体总结如下：
（1）继承环节，没有开征遗产税。
（2）继承取得房屋环节，免征“偶然所得”的个人所得税。
（3）继承取得房屋环节，免征增值税。
（4）（只有）法定继承人通过继承取得房屋，免征契税。
（5）子女继承房屋后再出售，若符合“满五唯一”，免征“财产转让所得”的个人所得税。（购房时间自继承前的购房时间起算）
针对（1）（2）（3）项绝对的税收优惠政策，在实操时，没有什么税筹规划空间；但对于（4）（5）项等附条件的税收优惠政策，我们在立遗嘱及继承房屋时，还是有很大的税筹规划空间。关于（4）项优惠政策，笔者在《
爷爷将房子立遗嘱给孙子，比立遗嘱给儿子更省税吗？
》一文中已经解读。关于（5）项优惠政策，则是本文予以重点解读的房屋遗产财富规划方案之依据。对于“满五”则较易理解，文件规定亦较为明确。对于“唯一”，即“家庭唯一生活用房”，系指范围为何，则从如下几方面整体理解：
依据国税发【2007】33号规定，“家庭唯一生活用房”系指同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。故，“唯一”针对的地域范围系省一级的行政区划范围；“唯一”针对的人员范围，包括夫妻任一名下的房产。
另依据财税【2016】23号文规定，“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”细心的你应该可以看出，33号文和23号文在“唯一”的认定范围上存在差异，即33号文针对的“唯一”范围指向夫妻双方，不包括小孩；而23号文针对的“唯一”范围指向夫妻双方及未成年子女。
据此，就有人提出这样观点（包括笔者搜索的部分文章观点），“税务部门在认定征收个人所得税是否符合‘满五唯一’标准时，是看夫妻双方名下是否只有一套住房（也就是登记在小孩名下的住房不算名下有房）；税务部门在认定征收契税、增值税（以前系营业税）等是否符合‘满五唯一’标准时，是看夫妻及其未成年子女名下是否只有一套住房（也就是即使住房登记在小孩名下，也算家庭名下有房）。”对于此观点，笔者不予苟同。笔者认为，对于33号文及23号文，不应仅从字面做不同的解读，对于“家庭”的理解，应按照一般常人理解，当然包括未成年子女（若有）；且若对33号文限缩性解释为夫妻双方，不包括未成年子女，则极易导致纳税人将房屋登记至未成年子女名下，而逃避纳税义务，这也不符合税法“实质课税原则”，税法也无必要就不同税种对同一概念进行不同规定；另，未成年子女一般系限制行为能力或无民事行为能力人，没有收入来源，夫妻双方才是购置、出售房屋的真实出资人及行为人，未成年子女在购房、出售房屋意思上无法表示。故，无论针对个人所得税还是针对契税、增值税的税收优惠政策，“家庭唯一生活用房”均指向夫妻及未成年子女名下是否仅拥有一套住房。关于此观点，海南省地方税务局也有明确规定，即《海南省地方税务局关于明确家庭唯一生活用房证明材料的通知》。当然，其他地区，实务操作中也是如此认定。
但实务中还存在此种情形比较疑惑纳税人，即自己在其他住房中占有1%的产权份额属不属于名下有房？有关此问题，笔者搜索了大量的税务文件，没有找到税法就产权份额的比例大小而认定纳税人名下有房或无房的规定。故，依据现有规定，无论纳税人在他处住房所占份额有多小，只要住房有登记，均属于名下有房。（切记不要轻易在他处住房占1%的份额，实务中有关老百姓的担忧问题，完全可以在民法典出台后通过设定房屋居住权来实现目的。）
【多子女继承房屋规划策略】：
综上述政策解读，梳理如下观点：
1、子女继承房屋在继承取得环节，免征个税；
2、继承房屋再出售时若符合“满五唯一”，免征个人所得税；
3、只要住房登记有自己姓名（哪怕1%份额）都属于名下有房；
4、“唯一”认定范围，包括夫妻双方及未成年子女（哪怕房屋登记在未成年子女名下，也属于名下有房）；
5、“满五”自父母购房时间起算，非从子女继承房屋后起算；
6、若不满足“满五唯一”则继承房屋再出售须缴纳差额的20%个人所得税（因大多继承房屋购房时间较早，购房成本极低，扣除原购房成本后几乎按全额20%交税）（可参照本公众号发布的《
继承父母房屋后再出售，税务机关收取的20%的税是遗产税吗？能否规避？
》一文）。
规划策略一：
若多子女之间无法协商，所有子女均要求登记继承房屋份额，是最差的策略。家庭名下有房子女（参照上述梳理观点），建议要求分割房屋，主张房屋折价款；家庭名下无房子女，要求取得房屋份额，支付房屋折价款。
规划策略二：
若多子女之间可以协商，可将房屋过户至家庭名下无房子女名下，待房屋出售后（前提父母购房时间已满五年），分割房款。若担心拿房子女出售房屋后不愿支付房屋分割款，可协商房屋折价款，由拿房子女支付其他子女。
规划策略三：
若多子女家庭名下均已有房，可考虑由家庭房屋价值最低子女，将其名下房屋赠予过户至其配偶父母或成年子女，待其名下无房后，再由该子女继承房屋，支付其他子女房屋折价款或待房屋出售后支付房屋分割款。（特别是子女家庭名下有在他处住房占1%的产权份额时，一定要优先考虑处理，以满足继承房屋再出售“满五唯一”条件）
规划策略四：
若多子女家庭名下均已有房，且矛盾较大、无法协商，也建议尽量将房屋由一人继承，由房屋继承子女支付其他子女房屋折价款。该策略解读：由一人继承房屋，支付其他子女房屋折价款，一般会在调解书或判决书中列明，这个将成为该子女今后出售继承房屋计算个税时，可税前扣除的依据，将会减少该子女承担的税负。但如果房屋登记至多名子女名下，一方面增加了家庭房屋数量使得本该享受“满五唯一”住房优惠政策的子女不再享受；另一方面，若多子女再出售继承房屋，则增加了所有子女的税负成本（即各子女按其继承份额的差额20%缴纳个税）。
规划策略五：
若多子女家庭名下均已有房，且容易协商，其中一子女近期有售房打算，可以暂缓继承房屋，待其中一名子女将其名下唯一住房正常出售后，立即启动诉讼程序，调解由该子女继承房屋，支付其他子女房屋折价款或待房屋出售后支付房屋分割款。这样既可以节约20%的个税、还可以减免75%的诉讼费（这个诉讼律师都知道）。
【友情提示】：
实务中，也有子女考虑未来房价会上涨，所以坚持写名字、要房子。即使能达到登记所有子女姓名的目的，也避免不了最终子女要求分割房屋的结局。若都坚持拿房，无非是本由一次诉讼可解决的争议，因无法达成意见，而导致子女之间的二次诉讼（继承诉讼和共有物分割诉讼），这样就徒增了子女的诉讼成本和诉累。另外，承前分析，若想拿房的经济利益远大于拿钱的经济利益，房价的未来上涨幅度至少在25%以上（因再出售房屋须缴纳近全额20%的个税），才能勉强达到直接拿钱的经济利益（还不考虑因出售房屋所产生的中介费、增值税及附加税费等费用）。而在现行的宏观环境下，房屋未来要实现25%以上的上涨幅度，还是很困难的。即使能达到，那也是要耗费很长的一段时间，在这段时间内，不排除未来房地产税的立法改革，导致房屋持有环节的税费成本大幅提升。当然，也不排除各个子女名下有房，但都没钱支付房屋折价款，此时，则应综合考量诉讼成本、子女间信任度、税费成本、融资手段的便利性、调解结案的灵活性等各类因素。