济南律师_山东律师_法律咨询：农村宅基地18问
专注婚姻纠纷、房产纠纷、企业风控更有温度的律师团队咨询热线：18353175257
1.农村宅基地概念及分配方式是什么？
农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无需交纳任何土地费用即可取得，
具有福利性质和社会保障功能，一般不能继承
。但宅基地上建成的房屋，则属于村民个人财产，可以依法继承。村民只有宅基地使用权，没有所有权。
2.村民申请宅基地需要哪些条件？
村民有下列情形之一的，可以申请宅基地：（1）年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的（包括男方到女方落户的）；（2）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的；（3）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（4）城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住宅的；（5）县级以上人民政府规定的其他条件。
3.哪些情况申请宅基地不能批准？
村民有下列情况申请宅基地的不予批准：（1）年龄未满20周岁的；（2）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；（3）本村村民将原宅基地及其地上建筑物出卖、出租、赠与或改为经营场所的；（4）其他不符合法律法规和有关规定的。
4.宅基地如何申请、报批、登记发证？
具备宅基地申请条件的村民在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内申请使用宅基地修建住宅的，应
先向本集体经济组织提出申请
，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准后，本人携带相关材料到所在的乡（镇）、办事处国土资源所申请确权登记发证。其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
5.村民建新房，宅基地面积的审批标准是什么？
村民一户只能有一处宅基地。村民建新房，宅基地面积审批标准为：（一）城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过166平方米；（二）平原地区的村庄，每户面积不得超过200平方米。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过264平方米；人均占有耕地666平方米以下的，每户宅基地面积可低于前款规定限额。
6.农村宅基地是否能继承？
农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村内房屋所有权人，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承，宅基地上的房屋可以继承。
需特别指出的是，将来继承的房屋灭失后（村民一户一宅外），不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地，由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权另行安排。
村内无宅基地可供分配，父亲房宅赠与儿子的可以办理.但父亲不可再申请宅基地，儿子也要符合“一户一宅”原则的规定。亲兄弟之间赠与也照此办理。
7.为什么要开展农村宅基地确权登记发证工作？
宅基地使用权确权登记涉及农村千家万户，关系到广大农民的切身利益。国家、省、市加快推进农村宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是农村集体土地使用制度改革和不动产统一登记的重要基础和保障。开展农村宅基地使用权登记发证，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，维护社会的和谐与稳定。
8.申请农村宅基地使用权登记需要提交哪些资料？
申请农村宅基地应向乡镇政府、办事处提交下列资料：（一）村民个人申请宅基地的申请书；（二）申请人基本情况（包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员，户口是否本村集体户口等）；（三）村民委员会或农村集体经济组织应出具的材料：1.申请人现有的宅基地情况；2.对申请人拟发放宅基地的位置、面积、宗地草图等；3.村民会议或村集体经济组织成员讨论情况，在村集体公布情况的说明等；4.乡镇土地利用总体规划图、现状图等，并注明拟占用土地地类；（四）属于建新交旧的，申请人与村委会签订的建新交旧协议书；（五）其他需要提交的材料。
9.村民“一户多宅”问题怎样处理？
《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地使用权确权登记，必须坚持“一户一宅”，除“一户一宅”外多占的宅基地不予确权登记。对多占的宅基地按照《土地管理法》有关规定按
非法占用土地
处理。
10.如何规范确认宅基地使用权主体？
宅基地使用权应该按照当地省（市）级人民政府规定的面积依法确定给本农民集体成员：（1）非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证；（2）已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”；（3）非农业户口居民（含户口迁出、华侨）原在农村合法取得的宅基地和房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”；（4）对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。
11.哪些情况下不予办理宅基地使用权登记？
有下列情况之一的，不予办理宅基地使用权登记：（1）所申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》；（2）除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记；（3）非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的；（4）宅基地权属争议尚未处理结束的；（5）土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；（6）农村宅基地经批准后连续两年未使用建设的；（7）法律法规、政策规定的其它不予确权的。
12.哪些情形下可收回宅基地使用权？
有下列情形之一的，报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权：
（1）为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅，新房建成后，逾期无正当理由不拆除旧房，退出原宅基地的；（2）进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；（3）因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地；（4）因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地；（5）未按照批准用途使用的；（6）非法转让宅基地的。
13.是不是所有的宅基地都要发证？
按照“一户一宅”的原则，对符合发证条件的办理登记发证，不符合条件的不准办理。无论是村委会分配、继承、赠与、分户等方式取得的宅基地，只要是
空闲地或房屋建设未竣工的
，都不准发证。
14.“小产权房”可以发证吗？
小产权房是指未经批准，占用农民集体土地建设的房屋及附属配套设施，没有向政府缴纳土地出让金等相关费用，土地性质为集体，属于
违规违法用地
。《土地登记办法》明确规定，严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化。小产权房发证既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背，所以小产权房不能发证。
15.城镇居民能否到农村购置宅基地？
根据《关于加强农村宅基地管理的意见》，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，所以城镇居民不能在农村购置宅基地和农民住宅。
16.村民在出售、出租房屋后，还能再申请宅基地吗？
村民在出售房屋后，不可以再申请宅基地。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出售房屋后，再申请宅基地的，
不予批准
。《关于加强农村宅基地管理的意见》第二部分第（五）项第二款规定：农村村民将原有住房出售、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，
不得批准。
17.新农村建设分配的宅基地能否发证？
新农村建设是在原旧村址上实施新村建设，且占用的土地是原村集体建设用地，可以办理宅基地申报，经有批准权的人民政府批准，进行确权登记发证。在耕地进行新农村建设的，如果已办理农用地转为建设用地手续的，可以申请确权登记发证；未办理农转用手续的，无论规模多大，无论是哪一级批准的新农村，都不准办理登记手续。
18.“撤村建居”的宅基地如何登记？
对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。
来源|自然资源课堂
咨询热线:18353175257
北京律师咨询：2022年农村房屋买卖常见纠纷成因有哪些京声律所
农村房屋是乡产权房，也就是房地产市场上常说的小产权房，农村房屋多由自己建造，但同样建设在农村集体土地上。买方或者卖方要想买卖农村房屋也不是不行，只是国家法律法规有所规定，农村房屋的买卖只能在组织集体户口内进行，其他性质的购房者不可以。
我国政策限制农村宅基地流转：
首先我国宪法规定农村集体土地使用权(包括宅基地使用权)可依法转让；
其次，不论是现行的法律法规还是政策性文件，均禁止宅基地使用权的抵押；
再次，法律法规与政策性文件禁止宅基地使用权跳出本集体经济组织的范围以抵押外的其他形式进行流转。而关于农村房屋产权，我国现行立法并未禁止农村房屋产权的流转，但根据“房地一致”的原则，法律法规中对宅基地使用权流转的禁止性规定限制了农村房屋产权的流转。
此外，政策性文件严格禁止农村房屋向城镇居民流转。
农村宅基地使用权虽受政策限制，但不能以此否定农村房屋买卖合同的效力。因为农村宅基地与集体经济组织成员的利益是相关联的，只有农村集体经济组织成员才能申请转让或者买卖。
农村房屋买卖什么情况被允许?
签订农村房屋买卖合同只有经过登记才能发生所有权的转移，未经登记，只能在当事人之间产生债券、债务关系。
同意农村集体组织成员间签订农村房屋买卖合同更有效力。我国《土地管理法》第八十七条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构不予办理。另外受让人是房屋所在地农村集体经济组织成员的，其买房能依法登记，取得房屋所有权，发生物权效力，农村房屋买卖合同效力无疑问。
农村房屋买卖常见纠纷成因：
1、买卖合同不规范埋下纠纷隐患。原、被告双方买卖房屋、宅基地时有的仅为口头协议未签订买卖合同，或者虽签订买卖合同但内容不规范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得买卖双方履行过程中对合同内容出现争议，酿成纠纷。
2、房屋升值的利益驱动，使当事人背弃诚信。近年来农村宅基地资源趋向紧张，农村平房折换社区楼房等措施的实施，是房屋增值空间变大，与卖房人原得的卖房款或者将社区楼房转让他人顶名要楼的转让费形成了巨大反差。一些已经出卖房屋、宅基地或转让社区楼房名额的农村村民以及出卖了农村房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，导致该类纠纷时有发生。
3、城镇居民购买农村房屋的政策禁止性，为当事人请求返还提供了空间和依据。由于农村宅基地的福利性质和土地资源的紧缺，国务院办公厅及国土资源部均出台了严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”以此来加强农村宅基地管理。这些政策规定将城镇居民购买农村房屋限定为禁止性行为，为卖房户要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，也不可避免地助长了当事人违背诚信的恶习。
全国法律咨询热线：400-679-6068
京声律师事务所官网：
https://www.
jingshenglaw.com
怎么解决农村房屋买卖纠纷
随着经济的发展，房价飞速攀升。越来越多的人在城市里购买不起一套属于自己的房产了，所以就有很多人选择去农村进行房产的购买，但是在农村进行房屋购买的时候，也很容易引起纠纷，那么这个纠纷怎么解决呢？下面为大家带来怎么解决农村房屋买卖纠纷的相关内容，一起来看看吧。
怎么解决农村房屋买卖纠纷
农村房屋买卖纠纷解决的具体方式主要有以下几种：
第一，争议双方直接协商这个是目前解决房地产争议的最常见途径。
针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。
第二种，求助于消费者协会。
解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关房屋纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。
第三种，向仲裁委员会申请仲裁，
当然这个解决方式的前提双方之间有仲裁协议，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。
最后一种途径是通过向法院起诉进行解决
，购房者通过协商、调解这个无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。
对于前面几种解决途径，在选择解决房地产争议的途径时，应立足于解决问题，分清不同的法律、利害关系，而选择最能解决实际问题相应社会效果最好的方式。
农村房屋买卖纠纷有哪些
通常，农村房屋买卖存在以下几类纠纷：
一个是卖方起诉的纠纷
，多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。
因此，卖方常以买卖合同违反《合同法》规定为由，请求法院确认房屋买卖合同无效。
第二种买方起诉的纠纷。
买方起诉的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。另外，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便起诉至法院，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。
其他与农房买卖有关的纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷，例如，农房联建一般是农民出地，他人出资来共同修建房屋，修好房屋后双方就协商分配时出现纠纷等情况。
农村房屋买卖的效力认定
（一）土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租，而房屋是固定于土地的地上物，房屋的流转势必会造成土地使用权的流转。即使根据“一户一宅”的原则，如果受让人为农村村民，只要出让人和受让人除买卖房屋占有的宅基地之外，没有其他宅基地，房屋买卖就不违反“一户一宅”原则，应当认定有效。如果受让人为城镇居民，其虽然不能享有集体土地使用权，但是宅基地可以被征用为国有土地，只要受让人支付国有土地使用权出让金，即可享有国有土地使用权，在此前提下也不能认定房屋买卖行为无效。
（二）土地管理法规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设”,该条虽未明确规定适用于农村农业用地，但从字里行间不难看出，该条旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地的数量。而宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，因此该条显然不能调整宅基地使用权流转问题。
（三）禁止宅基地使用权流转的不合理性。买卖与赠与、继承等行为一样，均是所有权人行使所有权的方式之一，均是导致房屋所有权流转的基础原因，我国法律明确规定保护私有财产所有权和继承等权利，对买卖与赠与、继承等作出不同对待不合法理。禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有人的所有权，影响了财产价值的充分发挥。
（四）法定租赁权理论为农村房屋买卖的合法性奠定了理论基础。我国台湾地区民法债编第425条规定：“土地及其他土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋的使用期限内，有租赁关系。”该规定可为我们参考，用以解决农村房屋买卖与宅基地使用权问题。在此种法定租赁权理论下，即使受让人是集体经济组织以外的人，其受让农村房屋后，虽不能享有该集体经济组织的宅基地使用权，但与集体经济组织建立了法定租赁关系
以上就是为大家带来怎么解决农村房屋买卖纠纷相关内容。大家在进行农村房屋的买卖时，最好也去签订一个合同，因为在签订了合同之后，就可以保证我们双方的合法权益受到保障。所以大家如果有相关的问题欢迎咨询律师，他们会为你做出专业的解答。
来源：征地拆迁补偿标准指导网
特别提示：凡本号注明“来源”的作品均转载自媒体，版权归原作者及原出处所有。所分享内容仅供读者学习参考，如有侵犯您的权益，请联系删除！