继承父母的房子还要交钱差点吃了大亏
25日，财政部、税务总局25日公布公告，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，
按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，房屋无偿赠与子女免征个税。
消息一出，引发网友众议论“什么意思？”“是不收任何费用了吗？”我自己的房子竟然还要交钱？”
一时间，官媒的评论下面炸开了锅，懂法的不懂法的，懂税的不懂税的都火速前往吐槽、解释一番。父母的房子过户给子女这么困难吗？都有什么过户方式？今天我来说说。
中国的父母，从孩子出生的那一刻起，便万事以孩子为中心。即便老了之后，也是事事想着孩子。关于房子，自然也会留下给孩子。
但是在日常生活中常常因为家庭的突然变故，或者其他特殊的原因急需把房子过户给子女。
而过户的方式一般有：继承遗产、赠予、买卖，这三种方式。
首先是继承遗产
继承房屋遗产我们最常见的财产继承方式，但是继承又分为遗嘱继承和法定继承。
如果是遗嘱继承只需要办理继承权公证，
再缴纳登记费和印花税就可以了，不需要再额外缴纳契税。
但是在没有遗嘱的情况下，根据《继承法》规定，符合相关继承人标准的具有财产继承资格，继承开始后分由第一顺序（配偶、子女、父母）继承人继承，第二顺序（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
我们只能按法定继承的方式去继承。
但是如果同一顺位的人都健在，这时候继承的份额一般均等。
如果大家经过协商，同意把房产过户到其中一个人名下的话，其他人必须申请公证放弃财产，这样房产过户才能执行，并且不需要缴纳契税。
不管是遗嘱继承还是法定继承，都需要办理继承权公证，公证的费用根据收益额来计算
举个例子，A先生离世，在有遗嘱的前提下，名下房产由独生子小C继承。假设这套房产市值300万且满五，按照普遍的公证费收取标准为2%去计算：
公证费：300万*2%=60000元
评估费：300万*0.25%=7500元
过户税费：7500元*0.05%+100+5=180.75元
这几个费用我们相加算出，小C需要继承父亲的房产所需费用为：67680元。
最后可能会有人不明白继承房屋的办理流程，我以表格的形式告诉大家：
其次就是赠与
赠与，也就前文我提到的有关部门公布相关政策的新闻。一些家庭为了把名下的房子过户给子女，通常会使用的方式就是赠与。
只需要签订一份赠与合同和赠与的公证，然后就是房屋的评估和鉴定，
就可以了。
然后就是大家关心的要不要征收个人所得税的问题了！据最新政策规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方免增值税以及附加税费，同时不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
也就是说，
这个文件公布的内容并不是取消赠与的所有费用，仅仅是免征个人所得税。
其他的公证费啦，评估费啦，印花税啦等等还是要交的。什么税都不用交？想啥呢！
但是与继承房产相比，赠与需要多缴纳3%的契税。
我们同样以深圳的A先生为例，A先生要把名下300万满五的房子通过赠与的方式过户到儿子小C名下，我们按下面表格算一下：
公证费：300万*0.2%=6000元
评估费：300万*0.25%=7500元
过户税费（含契税）：7500元*0.05%+100+5+300万*3%=90180.75元
算出A先生通过赠与把房子过户到小C所需要的费用为：10.36万元。十万，这真不少了！
最后再来看一下办理赠与过户的流程：
最后一种过户方式就是买卖
这也是我们最最常见的过户方式，比如新房的买卖和二手房的买卖。同样的，父母也可以以买卖的方式把房产过户给子女。
但是涉及到的税费或高或低，则要根据房屋的具体情况来决定。
可参照以下表格：
依旧是深圳的A先生，来举个例子。A先生的房子是85平方米的普通住宅，总价300万，满五唯一，且是儿子小C首套购房，计算一下：
契税：300万*1%=30000元
个税：300万*1%=30000元
算出的A先生所需缴纳的总价为6万元，这算是最便宜的过户方式了！由于买卖过户的方式涉及了新房和二手房的流程，我就不一一阐述。
在深楼市公众号里我有写过一篇
《买房买新房还是二手房，哪个更便宜？
，有需要的朋友也可以点击了解~
三个过户方式的费用一对比，我们可以看到买卖的方式是最划算的，其次是继承，最后才是赠与。
“赠与过户的方式是比较划算的！”在看了今天这篇文章之后你可别说的这么绝对了，不要忘了赠与多收了3%的契税啊！
还有不得不提的一点是，
如果以后想把继承的房子出售，不符合满五唯一条件的话需要缴纳房产全额20%的契税
，这笔费用又高于其他的方式！
继承过户的方式有局限性，手续也比较复杂；而赠与的费用又非常高；买卖的方式只需要考虑房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的因素，就可以完成。
综合各种情况，并且在最新规定下，我认为“买卖过户”是最划算的过户方式。
而且我们也说不准遗产税什么时候就突然出台实施，费用也许会更高！
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多子女继承父母房屋遗产，拿房还是拿钱
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作者：王泉/诉讼律师、桂亦威/诉讼律师|注会
【问题来源】：
我们在代理一些继承案件中，往往会碰到多子女为争夺父母房屋遗产，均要求登记房屋份额，而不要房屋折价款的情形，甚至为争夺房屋，而相互竞价抬高房屋估价，以顺利得到房屋产权。但是，我们代理案件并不一味地顺承当事人，而是从经济效益角度，统筹为当事人考量，以追求经济利益最大化、寻求当事人之间经济利益的平衡，不是简单地追求房屋产权。据此，本文将从税费角度探讨，多子女继承房屋时，是应该拿房屋产权还是拿房屋折价款？（
若读者想看结论，可直接移至文末。
【政策依据】：
1、《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）2、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）3、《国家税务总局关于多子女继承房屋有关个人所得税问题的批复》（国税函〔2010〕643号）4、《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）
【律师解读】：
为行文方便，有关税收政策的具体条文，本文不予直接粘贴引用，有兴趣的读者可自行百度查阅。从上述政策以及本公众号前三期发布文章可看出，国家对于子女继承父母房屋是有多环节的税收优惠政策的，具体总结如下：
（1）继承环节，没有开征遗产税。
（2）继承取得房屋环节，免征“偶然所得”的个人所得税。
（3）继承取得房屋环节，免征增值税。
（4）（只有）法定继承人通过继承取得房屋，免征契税。
（5）子女继承房屋后再出售，若符合“满五唯一”，免征“财产转让所得”的个人所得税。（购房时间自继承前的购房时间起算）
针对（1）（2）（3）项绝对的税收优惠政策，在实操时，没有什么税筹规划空间；但对于（4）（5）项等附条件的税收优惠政策，我们在立遗嘱及继承房屋时，还是有很大的税筹规划空间。关于（4）项优惠政策，笔者在《
爷爷将房子立遗嘱给孙子，比立遗嘱给儿子更省税吗？
》一文中已经解读。关于（5）项优惠政策，则是本文予以重点解读的房屋遗产财富规划方案之依据。对于“满五”则较易理解，文件规定亦较为明确。对于“唯一”，即“家庭唯一生活用房”，系指范围为何，则从如下几方面整体理解：
依据国税发【2007】33号规定，“家庭唯一生活用房”系指同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。故，“唯一”针对的地域范围系省一级的行政区划范围；“唯一”针对的人员范围，包括夫妻任一名下的房产。
另依据财税【2016】23号文规定，“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”细心的你应该可以看出，33号文和23号文在“唯一”的认定范围上存在差异，即33号文针对的“唯一”范围指向夫妻双方，不包括小孩；而23号文针对的“唯一”范围指向夫妻双方及未成年子女。
据此，就有人提出这样观点（包括笔者搜索的部分文章观点），“税务部门在认定征收个人所得税是否符合‘满五唯一’标准时，是看夫妻双方名下是否只有一套住房（也就是登记在小孩名下的住房不算名下有房）；税务部门在认定征收契税、增值税（以前系营业税）等是否符合‘满五唯一’标准时，是看夫妻及其未成年子女名下是否只有一套住房（也就是即使住房登记在小孩名下，也算家庭名下有房）。”对于此观点，笔者不予苟同。笔者认为，对于33号文及23号文，不应仅从字面做不同的解读，对于“家庭”的理解，应按照一般常人理解，当然包括未成年子女（若有）；且若对33号文限缩性解释为夫妻双方，不包括未成年子女，则极易导致纳税人将房屋登记至未成年子女名下，而逃避纳税义务，这也不符合税法“实质课税原则”，税法也无必要就不同税种对同一概念进行不同规定；另，未成年子女一般系限制行为能力或无民事行为能力人，没有收入来源，夫妻双方才是购置、出售房屋的真实出资人及行为人，未成年子女在购房、出售房屋意思上无法表示。故，无论针对个人所得税还是针对契税、增值税的税收优惠政策，“家庭唯一生活用房”均指向夫妻及未成年子女名下是否仅拥有一套住房。关于此观点，海南省地方税务局也有明确规定，即《海南省地方税务局关于明确家庭唯一生活用房证明材料的通知》。当然，其他地区，实务操作中也是如此认定。
但实务中还存在此种情形比较疑惑纳税人，即自己在其他住房中占有1%的产权份额属不属于名下有房？有关此问题，笔者搜索了大量的税务文件，没有找到税法就产权份额的比例大小而认定纳税人名下有房或无房的规定。故，依据现有规定，无论纳税人在他处住房所占份额有多小，只要住房有登记，均属于名下有房。（切记不要轻易在他处住房占1%的份额，实务中有关老百姓的担忧问题，完全可以在民法典出台后通过设定房屋居住权来实现目的。）
【多子女继承房屋规划策略】：
综上述政策解读，梳理如下观点：
1、子女继承房屋在继承取得环节，免征个税；
2、继承房屋再出售时若符合“满五唯一”，免征个人所得税；
3、只要住房登记有自己姓名（哪怕1%份额）都属于名下有房；
4、“唯一”认定范围，包括夫妻双方及未成年子女（哪怕房屋登记在未成年子女名下，也属于名下有房）；
5、“满五”自父母购房时间起算，非从子女继承房屋后起算；
6、若不满足“满五唯一”则继承房屋再出售须缴纳差额的20%个人所得税（因大多继承房屋购房时间较早，购房成本极低，扣除原购房成本后几乎按全额20%交税）（可参照本公众号发布的《
继承父母房屋后再出售，税务机关收取的20%的税是遗产税吗？能否规避？
》一文）。
规划策略一：
若多子女之间无法协商，所有子女均要求登记继承房屋份额，是最差的策略。家庭名下有房子女（参照上述梳理观点），建议要求分割房屋，主张房屋折价款；家庭名下无房子女，要求取得房屋份额，支付房屋折价款。
规划策略二：
若多子女之间可以协商，可将房屋过户至家庭名下无房子女名下，待房屋出售后（前提父母购房时间已满五年），分割房款。若担心拿房子女出售房屋后不愿支付房屋分割款，可协商房屋折价款，由拿房子女支付其他子女。
规划策略三：
若多子女家庭名下均已有房，可考虑由家庭房屋价值最低子女，将其名下房屋赠予过户至其配偶父母或成年子女，待其名下无房后，再由该子女继承房屋，支付其他子女房屋折价款或待房屋出售后支付房屋分割款。（特别是子女家庭名下有在他处住房占1%的产权份额时，一定要优先考虑处理，以满足继承房屋再出售“满五唯一”条件）
规划策略四：
若多子女家庭名下均已有房，且矛盾较大、无法协商，也建议尽量将房屋由一人继承，由房屋继承子女支付其他子女房屋折价款。该策略解读：由一人继承房屋，支付其他子女房屋折价款，一般会在调解书或判决书中列明，这个将成为该子女今后出售继承房屋计算个税时，可税前扣除的依据，将会减少该子女承担的税负。但如果房屋登记至多名子女名下，一方面增加了家庭房屋数量使得本该享受“满五唯一”住房优惠政策的子女不再享受；另一方面，若多子女再出售继承房屋，则增加了所有子女的税负成本（即各子女按其继承份额的差额20%缴纳个税）。
规划策略五：
若多子女家庭名下均已有房，且容易协商，其中一子女近期有售房打算，可以暂缓继承房屋，待其中一名子女将其名下唯一住房正常出售后，立即启动诉讼程序，调解由该子女继承房屋，支付其他子女房屋折价款或待房屋出售后支付房屋分割款。这样既可以节约20%的个税、还可以减免75%的诉讼费（这个诉讼律师都知道）。
【友情提示】：
实务中，也有子女考虑未来房价会上涨，所以坚持写名字、要房子。即使能达到登记所有子女姓名的目的，也避免不了最终子女要求分割房屋的结局。若都坚持拿房，无非是本由一次诉讼可解决的争议，因无法达成意见，而导致子女之间的二次诉讼（继承诉讼和共有物分割诉讼），这样就徒增了子女的诉讼成本和诉累。另外，承前分析，若想拿房的经济利益远大于拿钱的经济利益，房价的未来上涨幅度至少在25%以上（因再出售房屋须缴纳近全额20%的个税），才能勉强达到直接拿钱的经济利益（还不考虑因出售房屋所产生的中介费、增值税及附加税费等费用）。而在现行的宏观环境下，房屋未来要实现25%以上的上涨幅度，还是很困难的。即使能达到，那也是要耗费很长的一段时间，在这段时间内，不排除未来房地产税的立法改革，导致房屋持有环节的税费成本大幅提升。当然，也不排除各个子女名下有房，但都没钱支付房屋折价款，此时，则应综合考量诉讼成本、子女间信任度、税费成本、融资手段的便利性、调解结案的灵活性等各类因素。
子女继承父母房产到底交不交钱权威解读来了
前段时间
财政部、税务总局
联合发布规定
规定中明确指出：
房产过户给近亲属
不征收个人所得税
下面就解读一下
大家关注的问题
解读：依法继承不需要交个人所得税
2018年个人所得税法修改后，取消了“其他所得”项目，按照原税法“其他所得”项目征税的有关政策文件，需要进行相应调整。因此，这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目，调整为按照“偶然所得”项目征税，偶然所得适用税率为20%。
其中，对于房产的无偿赠送，《公告》指出：
受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”，缴纳20%税率。
以一套面积100平米，价值200万符合“满五唯一”的房屋为例。
如果是买卖，购买方要缴纳契税1.5％也就是30000元；如果是赠与，受赠方要缴纳40万元的个人所得税。
但是，有以下情形的，不征收个人所得税，包括：
也就是说，依法继承房产，
或者父母将房产赠与子女，
子女不需要缴纳个人所得税。
获赠与房屋一旦销售
需要缴纳20%个税
如果父母还健在，需要处理房产，赠与比交易更划算么？
赠与要比继承贵。直系亲属之间的赠与需要交纳3%多一点的税费，看起来也不算太高。200万的房屋，3%的税费，也就6万多元。
但有个遗留下来的问题，父母的房子交到你手上，你是打算一直住下去还是有一天会卖出去呢？假如你要卖房，还可能需要缴纳一笔巨大的卖出成本。
比如说，赠与的房产，任何时间再出售，都需要缴纳房款的20%作为个人所得税。这就是说，如果200万的房子原价卖出，光是个人所得税就要缴纳40万元。
若父母健在，将来还要销售房屋
买卖反而更划算
所以，赠与节省的个人所得税只是小钱，将来变现时的个人所得税才是大头。
如果父母还在，想把房子给子女，考虑将来的变现成本，其实，通过买卖才是最划算的。
如果采取交易，也就是爸妈把房子卖给你的方式，税费相对复杂一点。像上文提到的，如果是买卖，200万的房屋买方需缴纳30000元税费。当然，每个地方的税费政策不一样，但可以此为参考。
但是如果是获赠的，将来销售单个税一项就已经40万元了。
至于网上传播的
独生子女无法100%继承
已经故去父母的房子
特殊案例≠新政策
并不属实
对此，信之源律师事务所办理过大量房产纠纷及遗产继承的闫小芹律师表示：
若没有立遗嘱或遗赠抚养协议，则按照法定继承办理，遗产按照下列顺序继承：
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
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