超生动秒懂2022上海最新买房赠与、继承、夫妻更名看这里
想要分清楚房产继承、赠与、买卖的区别，选择合适的方式在产证上去名字加名字，经纪人小林为大家梳理了一下，大家看这篇文章就够了！
我们假设一个场景，奶奶是个富老太年事已高，名下有三套房。奶奶想要送给孙女小沈一套房，让小沈一个人名字上产证。但小沈想要现金，想把这套房子卖了拼拼凑凑付首付买个大房子。于是来咨询经纪人小林，我是先让奶奶做赠与呢？还是让奶奶把房子买卖给我？还是以奶奶的名字直接卖？税费各是多少？
这种问题发生的情况会很多，在真正实际操作中，大家还会遇到下面这些问题：
1.我的房子是继承来的，那我出售的时候会不会有高额的税费呢？
2.我想把我的房子赠与给我的孩子，那我赠与后满足限购条件，是否可以马上购买呢？
3.如果我把房子送给朋友，要缴纳多少的税费？
4.我和我老婆之间夫妻更名去名，是否需要缴纳税费？
接下来我们就详细介绍关于继承、赠与的各种干货知识，看完这篇文章，你将收获：
1.夫妻更名、直系/非直系亲属赠与
2.直系/非直系继承
3.赠与/继承后的房子再出售
以上情况在操作过程中会出现的税费，和需要注意的问题。
1.夫妻更名、直系/非直系亲属赠与
夫妻更名、夫妻之间的房屋财产分割，是免征所有税费的。
直系之间在赠与的时候需要缴纳评估价*3%的契税。（爸爸赠与给儿子）
非直系之间赠与，比如赠与给朋友，在赠与时和商品房一样缴纳增值税，个税按照核定价的20%，另外也需要核定价3%的契税。
所以这个非直系赠与的费用就很高，换言之，此处对比采用普通二手商品房买卖的形式交易，个税为核定价的1%-2%之间，契税视买家首套二套情况而定。
接下来我们看一下2021年7月24日上海颁布的赠与新政策：
一句话解读：你要送可以，送了这房子五年之内还算你套数；你要收也没问题，前提你有上海购房名额。
2.直系/非直系继承
直系继承情况则是在继承时，不用缴纳任何的税费。
非直系继承，也时常发生这个状况，但是税费也不高，和直系赠与一样，缴纳3%的契税就可以了。
以上结果表明，如果苏大强和保姆结婚，夫妻之间更名不需要税费。如果苏大强要送给保姆，那不要送，他们不是直系赠与税费很高。而且保姆不一定上海户口，没有购房资格也收不了。其实苏大强可以写遗嘱，保姆可以非直系继承，那样也是相对比较省钱。
3.赠与/继承后的房子再出售
增值税同商品房相同，个人所得税为利润的20%，或者可选择持有五年，满五年唯一的情况免征。
综上所述，我们把以上的内容整理为图表形式，则可以随时套用公式：
另外还会有各种情况错综复杂的情况，举个例子：
问：另外如果我的房屋是一半继承一半赠与来的，那我的房子在出售的时候怎么计算税费呢？
答：继承的份额按照继承的方法来算，赠与的份额按照赠与的方法来算。
于是回到文章开头的这个问题，你会套各种情况的公式了吗？
假设这是一套上海、内环内、奶奶持有满五年400万的房子：
答案解析：
以上内容为原创，码字不易，整理成文更加不易，未经允许请勿转载商用。上海房产经纪人林利惠很高兴为您提供专业、品质的房产相关服务与资询，有任何的问题欢迎评论、或私信或点击主页。希望这篇文章可以给你带来帮助～
房产继承“新规”来了2021年起，子女继承父母房产一律这样办理
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子女如何继承父母房产，终于有了新规！
去年年底，有一条“2020年起独生子女将无法继承父母房产”的消息，引发网友关注。按照现在的《继承法》，配偶、子女、父母都是第一顺位的法定继承人，独生子女可以继承父母的房产，但在没有遗嘱却有其他继承人的情况下，独生子女很可能只能继承到父母部分的房产......
那么，父母的房产如何通过继承的方式全部转让给独生子女呢？2021年1月1日起，现行《继承法》将被废除，关于继承的事项将会由新实施的《中华人民共和国民法典》来规范，父母房产统统按“新规”处置。
《民法典》中，关于房产继承有哪些改变？赶紧来看看吧！
变化1
继承权新增了2种立遗嘱的方式
在以往，立遗嘱的常见方式，也是最有效的方式就是去公证处进行公证，但想要立遗嘱的人一般都是年迈的老人，行动自然迟缓和不便，公证处动辄几十上百公里路程，老人们经不起这样折腾。
新的继承规定，增加了2种合法有效的立遗嘱方式：录像遗嘱和打印遗嘱。这可就减轻了老人们很多麻烦事儿，例如很多老人不识字、年老了认识不清，可以录像。
变化2
为了防止立遗嘱被迫无奈，新增了“见证人”规定
为了争父母的房产，有些子女会出怪招，例如事先跟父母讲一些事情，要求父母必须按照自己的意见立遗嘱，不然就有严重后果。
所以，为了防止这种事情发生，规定必须有2名见证人在场才行，确保遗嘱出自老人内心的想法。
变化3
新增加遗嘱的“宽恕”制度
当继承人做错事后又悔改了，得到了被继承人的谅解和宽恕，正常的家庭关系得到修复，法律就会恢复其继承权，这就是继承“宽恕制度”。
“宽恕制度”在此前的司法解释中已得到认可，在司法实践中效果也很好，这一制度实际上是给了继承人改过自新的机会，同时也体现了尊重被继承人意愿的规则设计。
变化4
新规定设定“遗嘱最新第一”原则
只要是合法有效的遗嘱，哪个遗嘱的时间距离现在最近、最新，那么这个遗嘱将作为最有效的遗嘱执行。
这在以往是不可行的，根据以往的规定，在各类遗嘱中，只有“公证遗嘱”才具有最大的法律效益，不管子女们持有任何形式的遗嘱，只要有公证遗嘱的存在，那最终都会以公证遗嘱为准。
新规定按照时间排序，哪个遗嘱最新就按照这个遗嘱执行。
变化5
新规增加了有效继承人范围
为了追求更高的生活质量，越来越多年轻人不愿意生育，随着家庭缩小化越来越明显，可能很多家庭没有第一、第二合法有效继承人，那么这些人奋斗一辈子的财产和房产最终将给谁？
新规定增加继承人范围，外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中，都可以依法继承房产了。
以下4种财产，不能被继承
按照《民法典》，有4种财产不能被继承。
被继承人与他人共有的财产中，属于他人的部分不能被继承
这种情况指的是：财产表面上看来是属于被继承人的，实际上被继承人并不拥有全部的所有权，最常见的情况是夫妻共有财产。
举个例子
老张夫妇有两个儿子，夫妇俩婚后买了一套房子，登记在老张名下，老伴去世后老张和小儿子一起住着。现在老张也去世了，留下一份遗嘱写明房子归小儿子。
那是不是大儿子就分不到房了？不是，大儿子还能分到1/6的房产。为啥？看下面这张图就明白了↓
实际上老张的太太也有1/2房子的所有权，如果老张的太太去世前没立遗嘱，那按照法律规定，老张的太太手里1/2的房产会由老张、大儿子和小儿子平分。
分配结果就是，老张占2/3产权，大儿子和小儿子各占1/6产权。而老张的遗嘱只能决定这房子2/3的产权归属。
网上说独生子女有可能不能继承自己的房子，也是这个道理。那么，怎么解决这些问题？
简单，立个遗嘱说明白就行了。父母有遗嘱且内容合法，立遗嘱人的遗嘱能真实表达意愿的，按遗嘱继承。没有遗嘱的，按法定顺序继承。
有些权利不能被继承
比如人身权、知识产权。比如老张写了一部畅销书，每年都有可观的版权收入，老张去世后，独生子小张作为继承人，仍然可以享有版权收入，但是老张作为作者在这部作品上的署名权、包括修改作品的权利等，小张都不能继承。
死亡赔偿金、抚恤金不能被继承
死亡赔偿金、抚恤金，一般是在被继承人因事故或因公死亡之后获得，是对死者近亲属的经济补助和精神抚慰。这是给死者近亲属的，因此不属于死者的遗产，不能被继承。
保险金一般不能被继承
保险金是否可以作为遗产被继承，看情况。一般来说，如果保险指定了受益人，那么被保险人死亡后，保险金应该属于受益人，而不是被保险人的遗产，当然特殊情况除外。
作者：上海买房人，首发公众号，从业房地产销售8年，孰知交易流程，政策时事分析，专业的水平来解决的购房困惑。
2021年上海遗产继承的处理原则是什么
遗产继承纠纷通常是因为遗产分割产生争议所致，纠纷往往发生在与被继承人有着血亲关系和婚姻关系的家庭成员之间，并往往涉及当事人以及当事人与死者的亲情纠葛。因此，妥善解决遗产分割纠纷，对维护家庭和谐、社会安定尤为重要。遗产继承纠纷的调解处理遵循四个原则：
保护私有财产继承权原则。
我国继承法根据宪法中“法律保护公民的私有财产继承权”的原则，一方面规定了继承权的主体、客体、内容等事项，起到确权的作用;另一方面规定了继承权受到侵害时的法律保护措施，起到护权的作用，充分体现了保护公民私有财产继承权的原则。
继承权男女平等原则
继承法第九条明确规定：继承权男女平等。具体表现在：财产继承权不分男女，平等享有;同一顺序的继承人继承遗产的份额不分男女，应当均等;有代位继承权的晚辈直系亲属不分男女都有权代位继承父或母的遗产;配偶一方死亡，继承的一方不分男女都有权处分其所继承的遗产，也可以在继承遗产后自主决定再婚与否。
权利义务相一致原则
我国继承法中明确规定：如果被继承人没有订立遗嘱，也没有订立遗赠抚养协议，其遗产按照法定继承处理。其中，对被继承人尽义务较多的，应当多分得遗产。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母尽了主要赡养义务的，可以成为第一顺序法定继承人，享有第一顺序继承权;分配遗产时，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，可以多分;有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，应当不分或者少分;继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分得适当的遗产;继承人继承遗产时，应当先清偿被继承人的债务;遗赠扶养协议的扶养人如果未尽扶养义务，不得享有受遗赠的权利。上述继承法条文内容均显示出权利义务相一致原则。
养老育幼，保护弱者原则
我国继承法中规定：婚生子女、非婚生子女、养子女与形成抚养关系的继子女享有平等的继承权;在分割遗产时，要注意保留胎儿的继承份额，对生活有特殊困难或缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人予以照顾，对与被继承人共同生活的老年人和未成年人应当多分遗产;在遗嘱继承中，即使遗嘱人未保留胎儿或缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产继承份额，也要给予分配遗产。这既体现了社会主义法律对弱者的保护，也有助于社会和谐稳定。
互谅互让、协商处理、充分发挥遗产效用原则。
继承法第十五条对此做了规定。这一原则要求继承人在遗产处理的过程中应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题，在平等协商的基础上，以有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用为基础，公平合理地分割遗产，实现物尽其用、家庭和睦。
《民法典》
第一千一百二十六条【男女平等享有继承权】继承权男女平等。
社会是由一个个作为子单元的家庭所组成，有家庭、有生活，就难免会产生纠纷。但是在发生纠纷时应该保持冷静慎重的解决家庭内部以及邻里之间的纠纷，如果遇到问题建议咨询相关专业律师，上海达必诚律师事务所提供在线法律咨询服务，欢迎您进行法律咨询。