夫妻房产分割指南
房产作为夫妻财产的重要组成部分，其归属和分割问题已经成为离婚诉讼中的焦点。本文基于对登记主体、出资主体、购买时间、房产性质等情况的考察，对离婚纠纷中的房产归属和分割问题作了分类研究。
一、登记在不同主体名下的房屋权属认定
代表登记的现象在生活中大量存在。夫妻双方的房屋往往只登记在夫妻一方名下，或者登记在其子女甚至第三人的名下。夫妻离婚时，由于从登记情况无从判断房屋产权的真正归属，极易发生纠纷。
如果夫妻一方婚前购买房屋并登记在己方名下的，原则上应当归登记方所有，除非有特殊约定。即便登记在其子女、父母或他人的名下，也较少涉及夫妻双方在离婚时对该房屋的分割纠纷。这里的“婚前购买”指的是婚前全款购买房屋或者婚前已将贷款结清的情况。如果是婚前按揭购房的情况，夫妻另一方还有权分割婚后共同还贷部分的增值部分，且房屋产权亦有可能归属非登记方所有【见（二）详解】。
（二）婚后购买房屋的情况较为复杂。
1、对于登记在夫妻一方名下的房屋权属认定。
原则上婚姻关系存续期间购买的房屋产权均应认定为夫妻双方共同共有。如果登记方主张该房屋产权归己方所有，则应当举证证明该房屋系其个人出资购买或者符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称“《婚姻法解释三》”）中关于父母出资为其购买等情况【见（三）详解】。
2、对于登记在未成年子女名下的房屋权属认定。
夫妻双方出于各种原因的考虑，有时会将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着该房屋的真实产权人是未成年子女，法院一般会审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果夫妻双方确实要将该房屋赠与未成年子女，离婚时该房屋应当作为未成年子女的财产处理，否则该房屋还应当视为是夫妻共同财产。
夫妻婚后购买房屋将产权登记在一方父母名下的，离婚时按照具体情况分别处理房屋权属问题：第一，如果登记人承认该房屋是夫妻双方共同出资的，则认定为夫妻共同财产；第二，如果登记人曾向夫妻双方出具过借条的，夫妻的共同出资视为对登记人的债权，夫妻双方可就此债权进行分割；第三，如果夫妻出资时，与房屋权属登记人约定不明，夫妻对该房屋的出资应当视为对登记人的赠与还是借款，司法实践中存有一定的争议。笔者认为，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（以下简称“《婚姻法解释二》”）第22条的规定，本着父母资助子女和子女孝敬父母的对等原则，在约定不明的情形下，该款项应当认定为对登记人的赠与。
4、对于登记在他人名下的房屋权属认定。
如果房屋登记在其他家庭成员名下，要将房屋作为夫妻共同财产进行分割的前提是要取得该家庭成员的认可，即登记人承认该房屋系由夫妻双方共同出资购买。如果登记人对此不予认可，那么必须先通过析产程序对此进行确认。法院要
么根据当事人的申请将案件中止审理，并告知当事人另行提起析产之诉，要么根据当事人的申请对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉。
图1、登记在不同主体名下的房屋权属认定。
二、夫妻一方婚前按揭购房的房屋权属认定和利益分割。
对于夫妻一方婚前按揭购房的，如果夫妻双方对于该房屋的分割无法协商解决，法院一般会将该房屋判归登记方所有，当然，如果夫妻双方结婚时间较长，共同还贷的部分远远高出购房者支付的首付款比例，或者登记方无力偿还剩余贷款的，且非购房一方有能力支付尚未偿还的贷款的，也可能根据案情将房屋判归非登记方所有。取得房屋产权一方应当给予另一方补偿。
夫妻一方婚前按揭贷款，婚后夫妻共同还贷的房屋，其购置资金由以下两个或三个部分组成：1、购房者于婚前购房时用个人财产缴纳的首付款以及婚前偿还的贷款；2、婚姻关系存续期间用夫妻共同财产偿还的房款；3、离婚后由取得房屋一方继续用个人财产偿还的贷款。此类房产是婚前财产和婚后共同财产的混合体。
判决取得产权的一方向另一方补偿时需要考虑房屋的增值，而不能仅仅支付共同还贷的款项。双方可以通过协商对房屋的现价达成共识，如协商不成，可以进行评估。在确定房屋现值的基础上，可以通过以下公式计算应支付的补偿数额：共同还款额÷【房屋成本（房屋价格+应付利息）】×100%×房屋现价÷2。也可以通过直接计算共同还贷的增值率也计算另一方应得的数额。
图2、夫妻一方婚前按揭购房的房屋权属认定和利益分割。
三、父母为子女出资购置房屋的权属认定
（一）夫妻一方婚前接受父母赠与房屋的权属认定。
《婚姻法解释（二）》第22条第1款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”。因此，夫妻双方在结婚前，各方的父母为其购房的，无论房屋产权登记在谁的名下，父母的出资均应视为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外，夫妻双方应基于各自父母的出资份额对房屋产权按份共有。
《婚姻法解释（三）》第7条在对实践中父母为子女出资购房的情形进行整理归纳的基础上，作出了比《婚姻法解释（二）》更为理性的规定，将产权登记情况作为判断赠与财产归属的重要前提。
图3、父母为子女出资购置房屋的权属认定。
四、公房的归属和利益分割
关于夫妻双方离婚时对于公房如何分割的问题，在坚持婚后财产共同制的基础上，可以分为以下两种情况进行认定。
1996年最高人民法院印发的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中对夫妻双方离婚时所居住公有住房的分配条件做了一定程度的限制。随着住房制度改革的不断深化，国家对公有住房进入市场交易的政策进一步放宽，公有住房的市场价值已经接近或者相当于私有产权房的机制。在目前的司法实践中，在审理涉公有住房纠纷离婚案件中，一般会按照分割私产房屋的方式来处理公有房屋使用权的分割问题，对于夫妻双方婚后取得公有住房使用权，应作为夫妻共同财产进行分割，判决由一方继续承租的，按照公有房屋的市场价格给予另一方补偿。
按照夫妻婚后所得共同制，婚后用共同财产购置的公房，即使产权登记在一方名下，也应当认定为共同财产。如果登记方主张该售后公房属于其个人所有，除了证明购置该房屋的财产系其个人所有之外，还应当证明售后公房的取得与对方并无任何关系，对方也不会因此利益受损。这是因为，按照国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，还会涉及工龄扣减等。可见，售后公房的价格不是单纯的房屋市场价格，该出售价格中包括了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇。如果该房屋由夫妻一方按照当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理对另一方显属不公。
这主要是指夫妻双方以标准价购买的公有房屋。对于尚未取得完全所有权的房屋，法院在审理离婚诉讼时，不能对房屋所有权的归属和分割作出判决，只有在夫妻双方取得该房屋的完全所有权之后，才可就房屋所有权的归属和分割向法院提起诉讼。
图4、公房的归属和利益分割。
五、拆迁安置房屋的归属和利益分割
离婚纠纷中一旦涉及房屋拆迁问题，首先要确定被拆迁房屋的性质、归属以及居住等情况，并在此基础上判断拆迁安置房屋的归属和利益分割。
（一）被拆迁房屋系夫妻共同财产。
被拆迁房屋是夫妻共同财产的情形争议较小，拆迁安置利益是双方共同财产的一种形式转化。因为被拆迁房屋属于夫妻二人的共同财产，故拆迁房屋所取得的利益同样归属于夫妻双方共同所有。
（二）被拆迁房屋系夫妻一方财产。
从拆迁利益的来源分析，夫妻一方的个人婚前不动产在婚后因拆迁而使物权消灭，拆迁利益实应当是对原物权主体的补偿。但是，在房屋拆迁安置补偿中，往往会分为两个部分：一部分是对被拆迁房屋本身财产价值的补偿；另一部分是对房屋中居住人的安置奖励费。第一部分钱款更多是因为市场因素而导致房价上涨而取得的，应当视为一种房屋的自然增值，从而不作为夫妻共同财产进行分割。第二部分钱款则不是一方婚前房屋的自然增值，而是包含了非产权一方贡献而产生的增值，应当予以分割。
（三）公房拆迁。
公房拆迁的政策性较强，法律很难明确的加以规范，需要结合各地的政策并依据法理进行处理。比如，夫妻一方或双方虽不是被拆迁房屋的权利人，但构成同住人资格的，依然有权利获得公有住房的拆迁补偿利益；夫妻一方并非拆迁房屋的产权人或同住人，但根据政策，配偶一方有时也可以获得拆迁补偿利益。
图5、拆迁安置房屋的归属和利益分割。
六、夫妻间房产赠与行为的效力认定。
（一）婚前或者婚姻存续期间的房产赠与行为
《合同法》第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定”。《司法解释三》第6条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”婚姻家庭领域涉及财产权属协议的订立、生效、撤销和变更并不排斥《合同法》的适用，夫妻双方在婚前或者婚姻存续期间将房屋赠与另一方的，在房屋发生权属变更登记之前，赠与方均享有任意撤销权。
（二）作为离婚协议一部分的房产赠与行为
在协议离婚或者诉讼离婚中，当事人为离婚达成一揽子协议，如果协议明确约定夫妻共有或夫妻一方所有的房产归夫、妻或子女所有的，赠与方不能适用《婚姻法解释（三）》第6条的规定撤销赠与。因为离婚协议中除了房产赠与条款之外，还涉及诸如婚姻关系解除、子女抚养以及其他财产分割问题。离婚协议本质上属于附条件的民事法律行为，是夫妻双方权衡利益之后，围绕婚姻关系解除而形成的一个有机整体，其中一项财产分割内容的变化，很可能引起其他方面的变化。因此，即便赠与房屋产权尚未完成变更登记，在不存在欺诈、胁迫等情形的条件下，赠与亦不享有任意解除权。
图6、夫妻间房产赠与行为的效力分析。
七、婚前房屋婚后收益部分的分割
对于婚前购买房屋婚后所产生的收益如何分割的问题，一般应当考察该房屋在婚后产生收益的性质、类型以及是否经过夫妻共同管理区别对待。如果是基于市场的变化而产生的收益，则属于登记方一人所有，比如房价的上涨。如果是基于夫妻婚后的共同经营管理而产生的收益，则属于夫妻共同财产，比如房屋租金。
《婚姻法司法解释三》第5条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”。司法解释中的孳息包括自然孳息和法定孳息。这里的“孳息”应当做缩小理解。比如，房屋租金在理论上属于“孳息”，但租金与房屋本身的管理状况紧密相连，出租方应当履行租赁物的维修管理等义务，往往需要投入大量的劳务，故将房屋租金认定为投资性收益更为合适。
图7、婚前房屋婚后收益部分的分割。
家庭成员共同建造的房屋，离婚时如何分割 ——离婚房产分割常见情形和处理方法大全实务难点突破（六）
房产分割是离婚案件中非常常见的问题，也是老百姓和专业人士普遍关心的问题。本律师从我国《婚姻法》出发，结合司法实践，分别从
父母出资购房、婚前和婚后购房、恋爱或同居期间购房、继承或赠与房产、借他人名义购房和家庭成员共同建房等六个方面
解读离婚时房产的处理方法和实务难点突破。
前五期我分别给大家讲了
父母出资购房、婚前和婚后购房、恋爱或同居期间购房、继承或受赠的房产、借他人名义购房在双方离婚时的处理方法和实务难点突破。
今天我给大家讲第六期，也即最后一期，
家庭成员共同建造的房屋在双方离婚时的处理方法和实务难点突破。
家庭成员共同建造的房屋离婚时如何分割，主要探讨的还是农村宅基地上建造的房屋在双方离婚时如何分割的问题。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。由于农村房产与特定的宅基地使用权相联系，而宅基地使用权的取得以具有该村集体经济组织的成员身份为前提，因此，农村的房产只能出售给同村的村民，不允许向其他村的村民出售，更不能销售给城市居民。如果是没有取得集体土地建设用地使用证或者宅基地证的无证宅基地房及违法建筑，则法院处理不了，无法通过诉讼的方式予以分割。
家庭成员共同投资建造的房屋，在夫妻离婚时如何分割？
王幼柏律师解答：
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二十条规定：“离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚问题和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题，可告之当事人另案处理；或中止离婚诉讼待析产案件审结后再恢复审理。”所以，如果离婚时要分割的房产是家庭成员共同投资建造的房屋，大多数法院一般的处理方法是告知当事人在双方离婚后，单独就该类型房产提起析产之诉。当然有个别法院会先中止离婚诉讼案件的审理，等房产析产案件审理终结后再恢复审理离婚案件，在离婚案件中一并处理该房产。不过，如果采用先中止离婚诉讼待析产案件审结后再恢复审理的诉讼程序，往往离婚案件会拖延很长时间。
实务难点突破：
1、此类型房屋，如果是协议离婚或者诉讼离婚，有没有比较简便易行又可以保障各方权力的分割方法？
有的。以下
两种方法
是比较简便易行又可以保障各方权力的分割方法：
（1）
如果是协议离婚，双方可在离婚协议中就房产分割份额比例及如何分割约定清晰，并交由其他家庭成员签字同意。在其他家庭成员签字后，即视为各方确认了自己享有的房屋份额，并同意了离婚双方提出的对共同投资建造房产的处理方案。
（2）
如果是离婚诉讼，并且家庭成员间就该类型房产分割问题可以达成一致意见，则应要求各个家庭成员对自己享有的房产份额比例予以书面确认或者出庭作证。此时，法院可以在离婚案件中一并处理该类型房产分割的问题。比较简单的操作办法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。
当然，如果家庭成员间就该类型房产如何分割的问题争议较大，不能协商一致，则以上两种方法就不可行，当事人可以单独以分家析产纠纷向人民法院提起诉讼，取得生效判决书后，再通过离婚诉讼解决夫妻之间的房产分割问题。
2、农村宅基地房在离婚诉讼分割时的常见情形及分割方法有哪些？
（1）夫妻一方婚前建造房屋的分割方法
夫妻一方婚前建造的宅基地房，即使是婚后由夫妻双方共同居住，如果双方没有相反的约定，这样的房屋应当属于一方的婚前财产，只能判给婚前所属的一方所有。如果是夫妻双方结婚后，在原来一方婚前建造的宅基地房上加建，只要取得了合法手续，一般加建部分属于夫妻共同财产，得到房子的一方应当给予另一方相应的补偿。
（2）夫妻一方父母出资建造房屋的分割方法
夫妻双方结婚登记前，一方父母出资建造房屋供子女结婚居住使用，并且房屋是以子女的名义报建的，此时一般视为对子女个人的赠与，子女的配偶无权分割。夫妻双方结婚登记后，一方父母为夫妻双方共同居住而部分出资建造的房屋，并且房屋是以子女的名义报建的，按照《婚姻法解释(二)》第二十二条的规定，这样的房屋视为父母赠与夫妻双方的财产，如果没有其他约定，双方可以平分该房屋。夫妻双方结婚登记后，一方父母为夫妻双方共同居住而全额出资建造的房屋，并且房屋是以子女的名义报建的，按照《婚姻法解释(三)》第二七条的规定，可以认为是对自己子女一方的赠与，该房产应该认定为夫妻一方的个人财产，另一方无权分割该房屋。
（3）夫妻双方家庭共同出资建造房屋的分割方法
夫妻双方的家庭共同出资建造的房屋，建造该房的目的是为了双方结婚后共同居住使用，如果是婚前建造，根据《婚姻法司法解释(二)》的规定，双方家庭的出资可视为对各自子女的个人赠与，在离婚分割房屋时，双方可以根据双方家庭的出资比例分割该房产。如果是婚后建造，这样的房屋视为双方的家庭赠与双方的财产，属于夫妻共有房屋，离婚分割时，一般是平均分割。
（4）婚前房屋结婚后拆迁，被安置房屋的分割方法
这里分几种情况：如果是一方婚前个人房屋，经拆迁安置的没有补差价的房屋，并且登记在一方个人名下，则安置房屋仍然属于一方婚前个人财产，不算做夫妻共同财产，不能在离婚时予以分割；如果是一方婚前个人房屋，经拆迁置换成为更大价值的房屋，并且夫妻双方就增值部分补交了差价，则原值部分属于婚前个人财产，增值部分属于夫妻共同财产；如果是一方婚前个人房屋，经拆迁后安置房登记在夫妻双方名下，则安置房应当认定为夫妻共同财产。
（5）婚姻关系存续期间，家庭成员共同建造房屋的分割方法
此种类型房产也即本文重点讲到的家庭成员共同投资建造的房屋在夫妻离婚时如何分割的问题。前文已经详细论述，在此不再赘述。
有必要说明一下，此种类型房产，在实务中，比较常见的是夫妻一方是农村集体经济组织成员，另一方却不是，比如是城镇户口。此种情形，非农村集体经济组织成员的一方往往没有证据证明夫妻双方曾经参与出资共同建房，导致法院无法认定该事实，而最终的结果是非农村集体经济组织成员的一方在离婚时可能得不到任何补偿。所以，如果确实是夫妻双方曾经参与出资共同建房，非农村集体经济组织成员的一方应该保留好相关的出资证据，以维护自己的合法权益。另外，即使是有共同建造房屋的证据，法院在分割该类型房产时，非农村集体经济组织成员的一方不能获得农村宅基地房的使用权，只能就宅基地房获得相应的经济补偿。
新婚姻法规定房产要如何分割
近年来，我国的离婚率不断上升，不少往日情深的夫妻更是为了分割房产的问题对簿公堂。高涨的房价令人心动，社会上骗婚分房产事例也很常见，对此国家进一步完善了婚姻法中如何分割财产的内容。下面我们就来了解一下，新婚姻法规定房产要如何分割?
一、如何区分独有财产与共同财产?
1、如果房产证写单独所有，而房屋是婚后购买的，没有特别约定的，还是属于共同财产。
2、如果房产证写单独所有，而房屋是婚前全款购买的，是属于个人财产的。
3、如果房产证写单独所有，而房屋是婚后购买的，并且做了公证约定的，贷款归个人还款的，属于个人财产。
二、新婚姻法房产如何分割?
1、姻法年规定，一方赠与另一方房产，离婚房产如何分割?《婚姻法司法解释三》第六条婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。如果一方赠与另一方房产，哪怕是结婚很多年，只要是房产未过户的，赠与一方也可以撤销赠与，离婚时房产还是属于赠与一方，不予分割。
2、姻法年规定，一方父母出资购房，离婚房产如何分割?《婚姻法司法解释三》第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。此时，婚后一方父母出资买房的，产权登记在自己子女名下的，是对自己子女的赠与，与婚姻关系存储期间的另一方没有任何关系，离婚时作为夫妻一方个人财产，不予分割。
3、姻法年规定，双方父母出资购房，离婚房产如何分割?《婚姻法司法解释三》由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。婚后由双方父母出资购买的房屋，不管产权登记在哪一方名下，离婚时按照出资份额按份分割。
三、房产分割遵循哪些原则?
房屋为家庭生活中不可缺少的重要生活资料，正是因为它的重要性，才引发了这样或那样的种种矛盾和纠纷，当夫妻离婚或者家庭成员分家独立时，势必就要对该共有房屋进行分割分配。然而房屋有拆不得，房产分割基本原则如下：
1、分割房屋是最大限度的保护房屋的整体性。尽最大可能不损害房屋现有的价值。采取一人独有，在给他人金钱或其他方式的补偿。
2、采取大家共有的方式。大家竞买的方式。出卖该房，大家分价款的方式。
以上就是关于新婚姻法规定房产要如何分割的具体内容，希望能够让更多刚需买房结婚的朋友了解其中的财产分割问题，然后更好地决定房产证该写谁的名字。