离婚：夫妻一方擅自出售共有房屋的效力如何
一般来说，夫妻共同所有的房屋，应该由双方协商后处置，其中一方不能擅自进行处置。但是在实践中，常常出现夫妻一方隐瞒另一方，将共有房屋出售给第三人的情形，损害了另一方的利益，这时候房屋买卖合同是否有效？
夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有，如果一方未经另一方同意出售，其效力应该根据第三人是否为善意取得来确定：
1、如果第三人构成善意取得，则合同有效，不可主张返还房屋。构成善意取得的要件是：
（1）第三人购买该房屋时是善意的。
第三人在购买房屋时应该是出于善意，对房屋所有权真实归属不知情，且其和出卖房屋的一方不是近亲属关系或者有其它利害关系，没有恶意串通和损害所有人利益的故意。
（2）第三人以合理的价格购买。
第三人购买房屋时，应该是以合理的市场价购买，如果明知其取得该房屋的价格与实际价值相差极大，则不是以合理价格购买，不构成善意取得。
（3）第三人已经对该购买的房屋办理产权登记手续。
房屋作为不动产，标的物的转移占有并不移转所有权，只有经过登记才能取得所有权移转的效力，因此不动产经过登记以后就具有公示效力，第三人为房屋办理产权登记手续后，房屋属于其合法占有。
在这三个条件均已具备的情况下，则不能认定房屋买卖合同无效。如果第三人适用善意取得制度，则夫妻未参与交易的一方丧失房屋所有权，不可以主张合同无效、返还房屋。如果未参与交易的一方要维护自己的合法权益的，应该向法院提起侵权之诉。
2、如果第三人不适用善意取得制度，则夫妻中未参与交易的一方可依法撤销合同，取回房屋的所有权。
夫妻双方的房子，一方卖房有法律效力吗只有这3种情况有效
文章导读：夫妻双方的房子，一方卖房有法律效力吗？擅自转卖的一方又应当承担什么责任呢？
一、夫妻一方卖房是否有效？
根据婚姻法司法解释三的规定，夫妻一方擅自卖房有效的条件有三个。
1.该房屋属于夫妻共同共有。
首先，该房屋应属于夫妻共同财产，比如房产证上有夫妻二人的名字，或者虽然是夫妻一方的名字，但是属于在婚姻存续期间购买。其次，京云房产律师团认为，该房屋属于共同共有，而不是按份共有，如果是按份共有，则按照民法通则关于按份共有的法律规定进行处理。
2.第三人属于善意购买。
如果第三人与配偶一方恶意串通损害另一方的利益，受损害一方可以主张该买卖合同属于合同法规定的法定无效情形。
3.第三人支付合理对价并且办理的产权登记手续。
以上三个条件缺一不可，除此之外夫妻一方擅自卖房都是无效的。
二、对方擅自卖房能否主张赔偿？
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失的，可以要求赔偿损失。但是需要注意的是，夫妻一方主张赔偿损失，只能以提起离婚诉讼为前提，也就是说，我国法律不支持在婚姻存续期间对该损失的请求。京云房产律师团了解到，这主要是因为我国婚姻法将夫妻财产共同共有作为原则，夫妻约定作为例外，在财产未分割之前，所有财产属于双方共同共有，如果婚内进行赔偿意味着该赔偿左手倒右手，对夫妻一方的经济补偿性失去意义。
三、京云律师认为擅自转卖房屋负有什么责任？
1、擅自转卖房屋的一方承担什么责任？
根据婚姻法的规定，离婚时一方转移、变卖夫妻共同财产的，对擅自转卖的一方可以少分或不分。
2、怎样核算因单方转卖造成的损失？
擅自转卖房屋作为一种侵权行为，在衡量损失时，应当考虑到实施该侵权行为时行为人可能预估的损害后果。因此，一般来说实践中对于房产损失有两项核算方式。
（1）一种是按照擅自转卖人在实施该行为时的市场价格为依据来计算另一方的损失有多少，从未来可能的升值数额为依据。
（2）第二种是按照房屋实际卖出时的价格乘以惩罚性的比例，从侵权人实际获利数额出发进行核算。
本文作者：京云房产律师团琳琳
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