离婚起诉还要购房合同吗

“新规”出台,夫妻离婚后不用争房产了,2021年起统统这样处理

对于夫妻离婚,关于房产的分割:

离婚时经常出现的纠纷,无非是争财产和抚养权,而财产通常指的就是房子。

毕竟,以如今的房价,房子几乎耗尽了一个家庭的所有心血,如果家庭分崩离析了,那么房子的去向自然会成为夫妻争论的焦点。

很多人觉得,只要在房产证有自己名字,夫妻离婚时,自己就可以分到房产,在房产证上加名字来平分,看起来好像很公平,其实并不公平。

如果女方是骗婚的,男方在婚前就买了房子,为了照顾女方情绪,在房产证上写了对方名字,结果结婚才几年就离婚了,男方要把房子分掉一半,这绝对是不公平的。

对于夫妻离婚,关于房产的分割,在2021年实施的《民法典》中有更加详细的规定,不管房产证写谁的名字,都不会影响婚前婚后的房产分配,夫妻之间闹也没用。

根据2021年实施的新规,夫妻财产分割只会分割共同部分,婚前个人财产不再平分,被认定为个人财产的在夫妻离婚时,是不需要进行分割的。

一、婚前一方全款购买的财产

产权上只有一方的名字,为个人财产;

二、婚后一方父母的财产

产权证是自己孩子的名字,也属于个人财产;

三、房子是婚后购买的

如果是一方全款买的房子,

只登记了自己名字,属于个人财产;

如果是共同购买的,

两个人一起还贷款,就属于共同财产。

根据《民法典》的相关规定,

我们将离婚财产分割总结了以下几点:

一、婚前财产

一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。

二、婚后财产

1、投资收益

(1)一方以个人财产投资所得的收益为夫妻共同财产。

(2)夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。

2、父母为子女买房

(1)婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。

(2)由双方父母出资购买不动产,产权登记在一方子女名下的,按照双方父母的出资份额按份共有。

三、离婚后

1、婚前买房,婚后还贷

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。

2、房产升值

对按揭房屋在婚后的增值,应考虑配偶一方参与还贷的实际情况,对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担,这样处理不仅易于操作,也符合合同相对性原理。

3、离婚后,房贷谁还

婚前一方与银行签订抵押贷款合同,银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的,其属于法律意义上的合同相对人,故离婚后应由其继续承担还款义务。

4、离婚后,参与还贷方的补偿

对于婚后参与还贷的一方来说,婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

《中华人民共和国民法典》

第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产,有平等的处理权。

第一千零六十三条下列财产为夫妻一方的个人财产:

(一)一方的婚前财产;

(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;

(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当归一方的财产。

第一千零九十二条夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产,或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的,在离婚分割夫妻共同财产时,对该方可以少分或者不分。离婚后,另一方发现有上述行为的,可以向人民法院提起诉讼,请求再次分割夫妻共同财产。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)

第二十四条民法典第一千零六十二条第一款第三项规定的“知识产权的收益”,是指婚姻关系存续期间,实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益。

第二十五条婚姻关系存续期间,下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的“其他应当归共同所有的财产”:

(一)一方以个人财产投资取得的收益;

(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;

(三)男女双方实际取得或者应当取得的基本养老金、破产安置补偿费。

第二十六条夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。

第二十七条由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。

离婚时房贷没还完,离婚时要怎么约定这5个关键问题应这样解决

对于大部分想要离婚的夫妻来说,不到万不得已,一般都不希望走上诉讼离婚这条路,毕竟协议离婚简单又省钱,何乐不为?

但是对于协议离婚夫妻来说,他们的困难点就在于如何对财产、孩子抚养权等问题达成一致!

尤其是对于一些结婚时间很久的夫妻来说,他们相互之前交叉的部分会更多,所以到底如何在这些方面去协商,约定也是一个问题。

不仅如此,有些当事人可能觉得只要离婚协议上约定了,那么就一定可以按照协议来办?

但其实,离婚协议上如果约定不规范也有可能不被认可。

所以今天就来和大家说说协议离婚中常见的几大问题,和大家讲讲,关于这些问题,在协议离婚时到底应该怎么规范?

房产也算是离婚案件中纠纷比较多的部分,但产我们要分几个情况来讲。

现在很多夫妻都是选择贷款买的房,离婚时房贷也没还完,这种情况怎么办?

一般而言,夫妻双方就房产分割达成离婚协议的话,这时候你们就需要去变更主贷人,这种情况银行一般会同意,并配合办理贷款合同变更手续。

但是,有些夫妻贷款周期较长,比如30年还贷期间,并且每个月还款额较高,比如4000元以上,而变更后的还贷人月工资收入不足贷款金额的2倍,银行一般不会同意变更主贷人或减少共同抵押人,除非当事人另行提供担保人或采取其他担保措施。

因此,夫妻在协议分割房产前要注意银行对变更主贷人或减少共同抵押人是否同意。

另外,在办理银行贷款变更手续中,银行一般会严格要求当事人双方到场,一方到场银行会拒绝办理变更手续。

如果一方当事人不到场,可以委托代理人(包括律师)委托办理变更手续,相关委托书必须办理公证。

但也有一些会选择全额买房,这个时候虽然没有贷款买房那么麻烦,但也要注意一个问题,那就是房子过户的问题!

离婚协议约定房子归女方所有,这个时候也不是万事大吉了,最重要的一步就是到房地产交易中心办理产权变更手续!

房产证上的产权人真的是你的了,这套房才真正算你的。而这种情况房地产交易中心一般也要求夫妻双方均到场。

因此,离婚协议的签订固然重要,但离婚协议的执行更为重要。

因为很多时候,男女离婚后常常还有怨恨的交融,一方不履行离婚协议的现象也比比皆是。

因此,离婚协议中应该明确一方没有履行义务的惩罚措施,这样,才能促使义务人履行义务。比如,逾期不支付房屋对价的惩罚办法、不配合办理产权变更手续的法律后果等。

夫妻共同生活中,一般银行存款主要存在一方名下,而另一方,特别是有些不太在意而整日忙于事业的男士,往往还不知道家里的积蓄被存于哪个银行,甚至家里有多少存款都不知道。

为了使财产分割透明化以及防止财产的漏分,在离婚协议中明确共同存款的数额,以及现存于谁的名下、存于哪一个银行也是非常有必要的。

如果给付义务方在离婚后不履行义务,另一方也好及时到法院起诉,根据离婚协议记载的存款信息及时查到存款的支取情况及钱款的去向。

在很多离婚协议中,对于银行存款的处理往往这样约定:“各自名下的存款归各自所有。”

这样约定有好有坏,

好处在于这样写相对简单;

不利之处在于,

如果一方还有另一方不知道的存款,这样约定处理方法后,即使离婚后另一方又知道一方还有银行存款,因举证证明在签订离婚协议时不知道另一方有这些存款时相对困难,所以也很难要求分割,毕竟,已经同意“离婚时各自名下的存款归各自所有”。

因此,这样的约定对有钱不报者有利,这样的约定,可能会使夫妻的财产分割实际上不公平。

因此,为达到公正公平的目的,夫妻在离婚协议中,将截止到离婚协议签订之时,双方名下的银行存款情况详细列出,包括开户行、开户名、账号、存款余额、币种等。这样,离婚后一方若发现另一方没有记载在离婚协议上的存款,便可以通过诉讼形式要求分割甚至要求故意隐匿一方予以少分甚至不分。

抚养费一般可以约定抚养费给付到孩子18岁或独立生活为止。

但从现实情况看,上大学的阶段,甚至大学毕业后尚不能完全独立生活阶段,父母资助的情况相当普遍。

所以我们认为,在父母对抚养期限没有约定的情况下,父母抚养期限适用法定的高中教育阶段完毕后;在父母对抚养期限有明确约定的情况下,适用父母的约定。

比如,父母约定支付抚养费至孩子大学毕业止,若一方在孩子上大学后拒不履行,孩子有权向其主张抚养费用。

实践中,很多当事人,特别是女方希望一次性支付孩子的抚养费用,根据有关司法解释和司法实践来看,当事人的这种要求往往得不到法院的支持。

法院判决或调解一次性支付孩子的抚养费的情况往往具备以下几个条件:

1、一方要求一次性支付;

2、另一方同意一次性支付;

3、另一方完全有一次性支付的能力;

4、不损害他人权益。

也就是说,如果另一方不同意一次性给付孩子的抚养费,法院很难支持一方一次性支付抚养费的诉讼请求。

离婚后,户口迁移的问题也是离婚案件的难点。

比如,离婚了,女方的户口仍在男方为产权的房子里。

而根据离婚协议的约定,女方应该在办理完毕离婚协议手续的一段时间后将户口迁出,而女方拒不迁出,给男方造成一定的损失或麻烦的情况如何处理。

此类纠纷在离婚案件中的比例虽然不大,但时常也有此类情况的发生,因为缺乏有效的相关规定,导致当事人投诉无门。

那么,如何预防此类纠纷的发生呢?

办法还是有的,就是在离婚协议中明确约定有义务迁出方不履行迁出义务的惩罚措施。

户口拒不迁出造成当事人最大的问题就是心理的困扰和房屋转让的不便。

不妨在离婚协议中约定:若女方在离婚手续办理完毕的3个月内不能自行将户口迁出,每逾期一日应向男方支付××元的不便补偿;若男方在转让该房时,因为女方户口不能迁出原因对房价产生影响,女方应赔偿男方差价部分。

需要注明的是,逾期的补偿不应写成违约金,因为户口迁出具有人身性质,若写成违约金法院支持可能会有难度。而写成不便补偿,合情合理,同时也不违反法律规定,法院支持的可能性较大。

另外,若男方转移该房屋,而在转移时因女方户口没有迁出对房价产生影响,具体影响的数额应由买卖双方在购房合同中明确约定,并书面告知女方。

一般情况下,有了这样的约定,有义务迁出一方,会积极配合另一方将户口在最短时间内迁出,不一定要走到上法庭那一步。

当然,协议时如果迁出义务一方不肯加上延时补偿条款,另一方就得自己衡量是否愿意承担法律风险了。如果上法院,法院可能会在判决书中加上“女方应在离婚后的30日内将户口迁出”之类的语句,但判决生效的执行问题往往也难以解决,当然,如果女方有条件迁出,则执行起来相对容易一些。

一般在离婚协议中,夫妻双方仅对给付另一方的数额和给付期限做了约定。比如,男方在办理完离婚手续后的1个月内向女方支付人民币10万元。

可是,这样约定对于故意迟延履行一方没有惩罚措施,因此,建议再加上一句:“若不按期支付,延期给付部分按同期银行贷款利率的双倍计算罚息”,这样,若给付义务人不按期履行,自己就会感到罚息的压力,从而可以达到惩戒的目的。

好啦~以上5点就是离婚协议最常见但是又最关键的几个问题,一定要注意,可以避免纠纷!

还有什么“离婚”方面的问题,欢迎评论留言哦!

离婚诉讼中涉及按揭房屋处理的三个疑难问题--北京房产纠纷律师常兴莲

按揭房屋作为一种新类型财产,在离婚案件中对其进行处理时必然会面临普通财产所不曾遇到的难题及争议。虽然立法对于离婚时按揭房屋的处理目前尚是空白,但社会的发展与法律的滞后本就是一对永恒的矛盾,再成熟完善的法律法规也不可能为实践中出现的所有疑难问题提供现成的标准答案。本文在现行法律法规框架下,立足审判实践,对离婚案件中涉及按揭房屋处理的三个疑难问题进·行探析。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割

对于尚未付清全部房价款的按揭房屋,在离婚诉讼中能否进行财产分割,理论上存在两种针锋相对的观点。一种观点认为当事人在付清全部房价款之前,对按揭房屋还未取得所有权,既然没有所有权,就不宜对按揭房屋的权属进行分割,可以先判归某一方使用。《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答》的相关意见就持这种观点。另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记,就已经从开发商那里取得了所有权,陆续偿还的只是欠银行的贷款本息,而不是房价款,既然取得所有权,理当可以分割。

在金融实践中,按揭指购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的购房人所有的房屋抵押给银行,银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款,若购房人到期不能还本付息,则按揭银行有权将该抵押房屋变价并优先受偿,其中,并不存在将按揭房屋的所有权转让银行的环节。所以,按揭人对于尚未付清全部贷款的按揭房屋拥有所有权,离婚时可以进行分割。

因此,在离婚诉讼中,对于已经取得权属登记的按揭房产,即使尚未还清银行按揭贷款,也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房,其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系(如果婚后配偶一方参与共同还贷,则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务,离婚时应由权属一方给予补偿),不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、按揭房产权属取得时间如何确定

以权属登记的取得时间作为区分按揭房产是婚前所得还是婚后所得的时点,是严格按照法律规定推导出的答案。可以说这种推导在逻辑无懈可击,在适用上也十分简洁明快。但由于多方面原因,从签订房屋买卖合同到房屋权属登记还存在有较长的时间差。购房人进行房屋权属登记时,仅享有申请的权利,能否登记成功以及何时登记成功,既与登记机关的工作效率有关,也取决于相关各方当事人的配合。许多房屋由于非购房人本身的原因,无法及时甚至永远无法办妥权属登记。如果机械遵守登记生效主义,以权属登记时间来判别财产性质,等同于把按揭人的财产置于由偶然性因素左右的不确定状态,其唯一也是致命的问题在于其可能得出有失公允的结论。对于不同的当事人,可能仅仅因为办理房产权属登记的时间差异就导致了财产性质的不同,还可能出现一方完全没有出钱却仅因为结婚登记就成为房屋共有人。这不仅让一般民众难以接受,也有违婚姻立法确立个人财产的初衷。在这种情况下,如果仍然坚持让现实适应理论,那就是典型的削足适履。

追溯不动产物权登记的立法目的,即在于维护交易安全,保护第三人的利益。物权法的公示原则使物权变动过程公开化、确定化,使物权变动通过一定的客观物态形式出现,从而使第三人可以通过公示获悉不动产权利的性质与归属。在离婚诉讼中,分割只在夫妻之间进行,并不存在与善意第三人的利益冲突。对于讼争房屋的事实及权利状态,夫妻双方都是清楚的。按揭房屋的分割争执的焦点只是在于,购房人取得按揭房屋所有权的时间是不是必须等同于取得权属登记的时间。显然,从不动产公示制度设计的目的来看,登记生效主义在夫妻之间并无坚决贯彻之必要。

我国《物权法》第二十八条至第三十条规定了不动产物权登记生效的若干例外,如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法,不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同,也办理了相应的按揭手续情形下,该买卖合同的双方主体业已明确,对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。为避免有失公允的结果出现,笔者认为,在夫妻之间,一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点,这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房,且房产权属登记在该方名下的,无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得,都应认定房产系该方的婚前个人财产。

三、婚前财产的按揭房屋婚后增值部分能否分割

按揭房屋为共同财产,则房屋增值部分作为共同财产分割,当无异议。但若按揭房屋为婚前个人财产,婚后夫妻共同清偿贷款,房屋增值部分能否作为共同财产分割?在司法实践中,判决可谓五花八门。有些法院按借贷来处理,无权分享增值;而有些法院则判决有权分享增值。

《婚姻法司法解释二》虽规定婚姻关系存续期间一方用婚前个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产。但是,按揭房屋是否可以视为个人财产投资则值得商榷。因为房屋具有两栖性,既可以作为消费品,也可以作为投资品。在实现生活中,大多数普通居民购买一套房产只为居住使用,非为投资盈利,扩大认定按揭房产增值为投资收益十分牵强。

从物权法的角度来讲,财产的收益属于孳息的范畴,孳息包括天然孳息和法定孳息。房屋的增值应属于法定孳息,原则上应归属于物的所有人或其它合法权利人,即一个人婚前财产的孳息不应转化为夫妻共同财产。但是,如果孳息的取得离不开对方所做出的贡献,还应该区别对待。在美国,法院考虑增值部分的分割时,往往要区分该增值是主动增值还是被动增值。主动增值是指一方的个人财产由于他方或双方所支付的时间、金钱、智力、劳动(包括一方主要从事家务劳动而另一方从事商业活动)而增值,被动增值是指因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值。被动增值仍应视为个人财产而不作为夫妻共同财产分割,主动增值是因他方或者双方的贡献所致而应作为夫妻共同财产予以分割。这种做法的合理性在于:承认非财产所有人配偶的劳动价值,承认其对家庭的贡献。尽管一方婚前个人财产仍归该个人所有,但该财产在婚后的增值,如果凝聚了另一方配偶的贡献,另一方配偶有权享受这种收益,或者因此而得到补偿。

对于一次性付款购买的房子而言,房屋因市场价格波动而发生的增值,当属被动增值无疑,如果房屋属于一方婚前个人财产,另一方在离婚时无权要求分享增值部分。但按揭房屋则需另当别论。因为按揭房屋需要夫妻双方还款供养,夫妻双方对于按揭房屋都是有贡献的,即便非按揭人没有工资收入,家务劳动本身也可视为一种贡献。这种贡献应当划归主动增值的范畴。所以,对于按揭房屋的增值,非按揭人也是有权利要求分享的。其实,法不外乎情理,如果按借款关系处理,无权分享增值,则与大众的情理相悖,无助于定纷止争,也与司法的终极目标公正价值相违背,同时,司法不仅要解决个案纠纷,还要兼顾社会效果,能不能分享增值的效果,孰优孰劣,一目了然。因此无论从情理的角度还是从社会效果的角度,作为婚前财产的按揭房屋婚后增值部分应当分割。基于衡平的考虑,法律可特设依贡献分享增值的请求权。在房产贬值的情形,参与还贷、装修的一方不过是取回与其先前之付出相符的应得补偿,并不存在可以苛责该方而要求其分担损失的理由,这看起来不甚对称,然而却并无不公。

常兴莲律师自2002年开始从事法律工作,具备扎实的法学知识,精通各类法律文书的写作,熟知整个法律诉讼的操作程序,具有相当强的庭辩能力和丰富的实务经验。其本人做事认真仔细,诚实守信,办理案件认真负责,理论基础扎实。无论代理诉讼还是非诉讼类案件均坚持对当事人负责的原则,最大限度地维护当事人的合法权益。在提供法律服务的过程中能与当事人充分沟通,及时交换意见,讲解法律条文通俗易懂,让其听得明白,办的放心。执业以来成功代理多起争议标的额大、法律关系复杂、具有较大社会影响的诉讼案件,提供的法律服务均得到当事人的认可,形成了良好的口碑!

业务专长及服务范围:

1.代理各类与房地产相关的诉讼案件,包括但不限于房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、服务合同纠纷以及离婚,继承,分家析产中涉及房产分割的案件等。

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  • 律师: 无忧律师

    职业:离婚咨询律师
    技能:离婚谈判、房产分割、房产分割、家产分析、家产分析、离婚诉讼、离婚诉讼、股权分割、股权分割、家族财富管理、财富传承、子女抚养、子女抚养、遗产继承、遗产继承、协议起草

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