孙-男李-女结婚后，以双方名义在龙城花园区购买了一套商品房。 房屋总价66万元，双方共支付首付16万元，剩余50万元通过夫妻合租方式贷款给银行。 三年后，房产市值涨至90万元，两人向银行10万元(包括提前还款部分)，即贷款余额40万元。 此时两人面临离婚。 孙-男说因为在国外工作，可以没有房产，但坚决反对李-女提出的用购买价格补偿的方案。 李-女子目前实际上住在这所房子里，想得到该房产，但表示不能以房产市值给孙-男相应的补偿金。 由于双方僵持不下，孙某担心李某私自倒卖房产，打算向法院起诉离婚，并对该房产申请财产保全。
争议焦点：该套房产应如何分割
华律网律师解答：
首先，李-妇提出的补偿方案是没有根据的。 假设该房产为夫妻财产，则应将房屋增值部分计算在内。 即应按照市场价90万元而不是房产购买价66万元计算为。 否则，对另一方明显不公平，也不符合物权的基本原理。
其次，也不需要担心孙子-男人。 由于该房产是以双方名义购买的，房屋行政主管机关登记和出具的房地产证明中明确规定该房产为两人共同所有。 孙-男未经书面同意，李-女不能卖房子。 李-女子将房屋转售给他人，房屋行政主管机关不予办理房产过户手续。 此外，未还清贷款的贷款房地产还需征得银行同意才能办理过户手续。 因此，孙-男不需要申请该房产的财产保全。 否则，会白白地花费维护费用。
再次，该房产分割的基本原则是，房产市值90万元扣除债务40万元后，根据财产净值50万元，由取得房产的一方给予另一方25万元经济补偿，承担剩余的全部债务。
最后，孙-男不想要房产，李-女难以承担补偿金和剩余债务，双方协商出售房产，偿还剩余债务后，双方对剩余货款进行分割如出售房产所得92万元
法律分析：
离婚时负债住宅的有两个课题。 一是负债房地产小时的负债问题如何解决？ 二是已设定抵押权的房屋未经抵押权人同意，直接从分割
第一个问题，实际上是债务人分割的共性问题。 也就是说，分割不动产的情况下，同时必须解决债务负担问题。 只要房地产没有设定抵押，并取得房地产证书，负债房地产分割本身没有任何障碍。 负债分割的价值由夫妻协商确定，协商不成的可以委托房地产评估机构进行评估。 房地产发生增值的，其增值部分也应当属于夫妻共同财产。 为购房所负的债务，无论以表面形式体现为哪一种债务，都属于夫妻共同债务。 因此，债务人分割的，应当同时约定由取得不动产的一方承担剩余债务。 这可以在离婚协议中约定，也可以在双方达成的财产分割和债务负担协议中约定。 需要注意的是，双方的约定必须通知债权人，并征得债权人同意，才能免除夫妻双方对债权人应承担的连带责任。
第二个问题是从法律上讲，抵押人只要通知抵押权人(贷款中为银行)，就可以更改不动产的分割名义。 但在实际操作中，房地产行政主管机关往往要求夫妻双方提供同意银行抵押房地产办理过户手续的书面材料。 银行很可能以借款人还款能力下降为由，要求提前偿还贷款，或者以提供其他财产担保为同意条件，否则不同意。 结果，房贷在未还清贷款之前分割存在较大障碍。 在这种情况下，夫妻双方最好协商原不动产登记人取得不动产证明并承担债务。 这样既没有不动产所有权人的变更登记问题，也没有借款人的变更登记问题，可以很好地避免抵押权人的抗辩权。
特别提示：
出售未还清贷款的住房贷款时，买受人向出卖人支付房价款有三种方式。 一种是买方一次性付款。 为确保买受人资金安全，买受人可以将房价款汇入合作管理账户，在中介公司的监督下，先由出卖人归还剩余贷款，再抵押登记后，办理房产过户手续。 其二，买方用贷款支付。 这种方式类似于出卖人购买开发商预售商品房时的贷款支付。 这种方式需要中介机构首先配合银行为买方提供阶段性担保。 融资银行向买受人发放贷款，转入出卖人账户后，出卖人退还银行贷款余额，刷抵押登记，将房产过户至买受人名下，买受人就该房产向融资银行设定抵押，然后中介机构解除担保，所有交易结束。 其三，买方通过周转贷款进行支付。 买受人应当向出卖人贷款银行申请转按揭。 经银行书面证明同意抵押贷款并同意房地产过户后，买卖双方可以办理房地产过户手续。 在这种情况下，买受人应当向出卖人支付双方商定的房价款，并承担出卖人的贷款余额。 贷款的本质是贷款合同中借款人的主体变更，即合同权利义务的概括性转移，目前开办此项业务的银行还不普遍。
律师建议：
1、债务负担较重的，变卖债务不动产清偿债务后，可以支付分割剩余款项。 在实践中，许多债户的债务需要夫妻双方共同收入。 一旦离婚，取得不动产的一方不仅要独自承担剩下的债务，还需要支付对方的补偿金。 这个方法往往会引起很大的经济压力。 在这种情况下，双方将该负债不动产出售，并就所得款项偿还欠款后，对剩余款项部分可以按分割之后，双方可以用分得的款项重新选择适合自己的房屋。 这样，可以有效地解决房地产分割中的僵局问题。
2、关于债务负担协议征得债权人书面同意。 离婚双方达成的债务负担协议并不对抗双方对债权人的连带责任，因此未取得房地产的一方为了消除今后可能存在的还款风险，在达成债务负担协议或者离婚协议后，双方应当就今后一方承担债务的问题取得债权人的书面同意。 债权人同意后，即使今后一方不能偿还，另一方也不再承担连带偿还责任。
3、房贷在未还清贷款前，可采取协议离婚的方式解决房产分割问题。 在未还清贷款的情况下，法院通常不直接判决房贷所有权的归属。 因此，双方通过诉讼解决不动产归属的目的往往难以实现。 因此，建议双方通过协议离婚的方式解决房贷归属问题。 在离婚协议书(见文件模板)中对不动产的归属和债务负担统一约定。 双方约定房产归贷款方所有的，今后不需要办理房产过户手续。 双方约定房产归非贷款人所有的，非贷款人按照约定偿还剩余债务后，双方可以持离婚协议书、离婚证书、房产证到房管部门办理过户登记手续。
4、协议离婚应提交的文件和离婚协议书的主要内容。 申请协议离婚的当事人应当在向婚姻登记机关提交离婚申请书的同时，提交下列证明。 一、申请离婚双方当事人户籍证明二、申请离婚双方当事人居民身份证三、双方所属单位、村民委员会或居民委员会出具的介绍信四、离婚协议书五、结婚证或夫妻关系证明。 现役军人申请离婚登记，应当经所在团体以上政治机关同意并提交决定和介绍信。 香港、澳门同胞的，应当到原婚姻登记管理机关办理登记离婚手续。 婚姻登记机关找不到其婚姻登记文件，本人结婚证遗失的，办理婚姻登记时可以到居住地户籍管理机关出具原居住地户籍证明，双方当事人出具该婚姻登记机关办理婚姻公证的声明书和内地亲友出具的担保书六、申请登记离婚双方当事人近期免冠照片各2张。
离婚协议书是协议离婚的实质性文件，该协议书经双方签字后发生法律效力。 离婚协议应当包括以下内容。 一、登记离婚是双方当事人真实意愿的体现二、子女在哪里生活，不与子女一起生活的一方对子女抚养应承担的费用、支付方式及期限； 三、共同财产分割、共同债权、享有和清偿债务的责任； 五.解决住房问题； 六、向生活困难方提供经济援助的方式、期限； 七、不与子女一起生活的一方探望权的落实方式和另一方合作的义务； 八、其他需要在协议中明确的事项； 九、双方当事人签名(盖章或手印)； 十.协议书的制作时间。