离婚案件中有关房地产的分割是共同财产分割的主要组成部分，对许多家庭来说房地产是最主要的财产。 在当今社会时代，随着“房改”的推进，租赁住房、公共住房的使用逐渐退出住房市场，私有房地产成为家庭房地产的主要形式。 在私有住房中购买住房贷款已成为获取房地产的主要途径。 在离婚案件的审理、代理过程中，房贷房产的分割还存在不少难点，理论界、现货界尚未形成共识，许多分配方式也存在诸多争议。 本文尝试对离婚案件中的私有房地产，特别是房贷房地产分割问题进行探讨，并请业内同行指出。购买房贷一般需要签订房屋买卖合同，通过交付首付、取得房屋所有权证、还房贷等几个环节。 当事人在上述各个阶段都有可能提起离婚诉讼，出资形式的不同(双方出资、一方出资、混淆出资、第三方出资参与等)会产生不同的法律后果，本文根据出资方式、离婚诉讼提交时间的不同进行分析。
一、夫妻双方结婚后一次性出资，取得房屋产权证书离婚的
这种方式最容易处理。 《婚姻法》根据第十七条的规定，“夫妻在婚姻关系存续期间获得的财产，归夫妻共同所有”。 除非夫妻之间事先明确约定财产权利归某一方，否则无论是购房合同或者房屋所有权书上的购房人或者房屋所有权人，还是购房合同或者房屋所有权书上没有明确记载共有人，无论夫妻双方出资多少，该房产都属于夫妻双方该房产作为共同财产由夫妻双方分配。
分配不动产的价值。 根据目前郑州市及全省房地产价格走势，在可以预测的时期内，房价将一致上涨。 离婚时房屋的价值一般高于购房时的合同价值，有的甚至达到合同价值的数倍。 按房屋合同价值进行分割，将损害其中没有实际获得房屋的乙方的利益。 因此，为了更好地保护当事人的权益，我们认为应该按照房屋的实际价值进行分割。
房子的分配。 当事人可以就涉案房地产的价值和谁实际取得房地产达成协议的，应当按照双方认可的价值，一方取得房屋产权，并支付另一房屋价值的一半。 双方不能达成首要协议或者可以达成协议，但双方都不希望取得房屋或者双方都要求取得房屋的，根据2003年12月27日最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十条)二)一方主张房屋所有权的，评估机构应当按照市场价格评估房屋，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。 (三)双方均不主张房屋所有权的，按当事人申请拍卖房屋，所得价款执行分割。
二、夫妻双方婚后共同出资，以住房贷款方式取得房屋产权证书离婚的
在房价高涨的今天，夫妻双方还是少数有实力一次性全额支付购房款，大多是通过商业贷款的方式购房。 住房贷款大部分要经过缴纳首付、银行支付开发商剩余房款、办理房屋产权证、业主还清所有贷款后从银行取得产权证等步骤。 如果当事人在偿还全部银行贷款后提起离婚诉讼，该法律笔相对简单，可以直接使用第一种方式分割房产。
实践中的许多案例体现在支付首付、偿还贷款后未全部偿还贷款后的环节。 因业主还需偿还银行贷款，在偿还贷款前，已办理房屋所有权证书，但业主实际未掌握房产证，该房产证被抵押在银行手里。 也就是说，该不动产有抵押权。分割贷款财产包括首付、已偿还、未偿还、住房实际升值四个组成部分。 实际上，房屋的合同价值是指已经支付的房款和剩余贷款利息的总和。
关于住房贷款不动产，因为还有继续偿还银行贷款的问题，所以不能轻易知道住房合同的价值。 房屋的实际价值(合同价值与房屋升值之和)减去未偿还的银行贷款后的剩余价值才是双方的分配对象。 一方取得房地产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时向另一方支付一半的房屋价值。
房屋实际价值低于首付，已偿还贷款且应继续偿还总贷款(实践中极少出现)的，一方取得房地产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时另一方支付房屋价值差额的一半
三、一方婚前支付住房贷款、取得住房贷款证明后离婚的
这种情况下的法律关系是最简单的。 既然双方在办理结婚登记前已取得房地产证明，且一方单独出资，该房地产必须是个人财产，离婚时作为婚前个人财产直接归一方所有。 该房产并不会随着夫妻关系的成立、持续自动转换为夫妻共同财产，除夫妻双方有明确书面约定外，对方可选择分割
四、一方婚前购房并取得房产证，婚后在偿还贷款期间离婚的
婚前获得房地产证书意味着获得了房屋所有权。 离婚时不动产直接归某一方，这是夫妻关系存续期间财产增加部分为共同财产分割房屋所有权与房屋价值不完全等同。 由于婚后贷款返还因素和住房上升因素的介入，住房的价值受到离婚时房地产价格(住房实际价值减去尚未偿还贷款的差额) (结婚时价格)和住房实际价值减去结婚时未偿还贷款的差额)的压力在这种情况下，两个差价部分是否构成夫妻双方的该南通共同财产，应区别不同情况进行选择。
经证明偿还贷款的资金已全部由购房人婚前个人财产支付的，直接归本人，除非该房产属于一方个人财产，双方书面约定不是双方共同财产。
不能证明偿还贷款的资金全部由购房人婚前个人财产支付的，应视为夫妻双方共同偿还的贷款。 无论是双方偿还贷款的资金来源，还是双方偿还贷款的份额，都不影响夫妻双方共同偿还贷款的性质。 在这种情况下，不动产归签订购房合同的一方所有，但住房两种价格的差额部分作为夫妻双方的共同财产分配。
五、一方婚前购房、婚后共同偿还贷款并取得房产证的
在这种情况下，他认为房屋所有权应当归婚前购房一方，但婚前财产部分、婚后共同财产部分应当区别对待。 婚前方支付的不动产价款应当属于个人财产，分割不动产价值时应当先扣除。 婚后偿还的贷款、房屋升值部分作为夫妻双方的共同财产。 夫妻分割的共同财产，应当为房屋实际价值减去婚前支付部分后，未偿还贷款的差额部分。
六.离婚时未取得房产证的
由于《商品房买卖合同》的规定，开发商代为办理房屋所有权证书，但同时办理房产证并不是短时间内就能顺利完成的。 因此，有些房子在夫妻离婚时还没有处理。 针对这种情况，最高人民法院对《中华人民共和国婚姻法》适用若干问题的解释(二)第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议，协商不成的，人民法院判定房屋所有权归属当事人对前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。 ”所以本文不做进一步的探讨。
七、父母参与出资取得房产证后离婚的
夫妻结婚前父母出资购买不动产的，一般视为对自己子女个人的赠与，父母不得回去。 此外，这部分资产作为一方婚前个人财产，分割不动产价值较重的，应予扣除。 但父母在婚前明确声明是夫妻双方共同赠与的除外。
夫妻双方出资婚后购买房产的，一般视为对夫妻双方的赠与，父母不得回去。 该资产的一部分作为夫妻双方的共同财产分割但父母在赠与时明确声明是赠与夫妻任何一方的除外。
父母对子女出资借款的，婚前借款的为一方个人债务，婚后共同借款的为婚后共同债务。 对父母出资不能证明是赠与还是借款的，推定为赠与。