父母过世继承的房产怎么过户呢
父母过世继承的房产怎么过户呢？
在我们传统观念里，如果父母过世，那么我们子女作为第一继承人，可以继承父母之前所留下的产业家业，如果是独生子女就更不用担心有人会来抢家产了。但从法律上来讲，不是随随便便就可以继承的，还需要一件很重要的东西，就是“遗嘱”。没有“遗嘱”，就算独生的子女也很难全部继承财产，遗嘱没有提及到的，那么就没有继承的权利。
如果父母过世，但外公外婆或者爷爷奶奶还活在世上，按法律中的继承法来讲，过世父母的父母也有合法继承的权利，要是他们不愿放弃继承，那么所留下的房产、产业，两辈人是可以平分的。最好的办法就是在生前先留下遗嘱，一般年过半百就该考虑了，要是发现了子女不孝顺，还可以更改决定分配。
那么我们如果继承了父母的房产，我们怎么把房产过户到自己的名下呢？过户费需要多少呢？一、继承过户
继承是最为普遍的一种过户方式，依照法定的程序，将房产指定给继承人，等到逝者离世后，那继承人就拥有全部的房产。继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承公证，凭继承公证书到房管局转名。
在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。同时，继承房产需要满足以下三个条件：第一，房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承。法定继承即法律规定的遗产继承人，遗嘱继承必须是遗产人死前曾订立过遗嘱，以最后一份遗嘱为准，如果做过公证遗嘱，则以公证遗嘱为准，若有多份公证遗嘱，以最后一份公证遗嘱为准；第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产；第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。
二、买卖过户
这中方式就是将房子以买卖二手房的形式过户到自己名下，但是过程比较复杂，申请材料准备好后，须到房产管理局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右，房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。一般缴纳金也就几千上万元左右，具体看房子的价位。
三、赠予过户
意思是将房产无偿赠给子女，就是房地产赠与人和受赠人签署赠与协议，表明无偿赠与是赠与人的真实意愿，接受赠与是受赠人的真实意愿。签署确认书赠与人与受赠人一起到房管局签署确认书，并带齐相关资料，如该物业的产权证或购买合同等，只有拿到新的房产证后，才会有法律的效力。赠予过户所花费的钱最多，需要上交公证费以及契税。
以上是今天本文的内容了，我们大家如果遇到这种情况要根据自身情况选择一种合适的过户方式，还要做好生前的继承工作，确定让自己或者自己的子女成为最大的受益人。法律，永远是受害者的靠山。我是律师如有需要帮助，您可以来电咨询详细为您解答。律师13661247699同微信
房屋产权人去世，房子能直接卖掉吗又需要哪些流程呢
近日，一位网友找我们咨询：“我想把我经济适用房的房子变成商品房拿来卖，可以吗？”
“您好！请把您现有的材料都拿出来，我先帮您看一下。经过一番问询，发现咨询的网友并不是产权人，而是产权人的女儿，产权人已过世了。
产权人去世，房屋到底能不能直接出售？一般来说，没有继承公证过的房屋的继承权牵扯到房屋所有人的父母、配偶和子女，其中任何一方都无权独自对房屋进行处置。为了避免继承纠纷的发生，可通过办理继承公证来妥善处理。办理继承公证手续时，需要房产所有人的父母、配偶、子女事先确认此房产由谁来继承，然后所有法定继承人亲自到公证部门办理相关手续。
房产的所有权人归产权人所有，如果产权人已经去世，作为产权继承人不能单方面做主把房屋直接卖掉。
产权人去世房屋要出售的，需要先办理继承手续，办理继承需明确继承人是谁，从法律效力上来讲，遗赠扶养协议＞遗嘱继承＞法定继承。办理完毕继承手续、领取新的房产证后由确定的新产权人作为卖方出售房屋。
一、产权人去世，房屋买卖流程是什么？
明确继承人
根据《继承法》第五条：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”从法律效力上来讲，遗赠扶养协议＞遗嘱继承，遗嘱继承＞法定继承，如果房主没有立遗嘱，那么将按照法定继承顺序来分房产。
继承公证
携带以下相关材料到公证处办理继承公证，公证处出具继承权公证书。相关材料：被继承人死亡证明、被继承人房产证、继承人身份证、户口本、遗嘱及遗赠抚养协议原件（遗嘱或遗赠）。
产权变更
携带以下相关材料到不动产登记中心进行产权变更，最快当天可拿到新房产证。申请人身份证明、房屋所有权证、继承权公证书或接受遗赠公证书或法院生效法律文书、契税完税或减免税凭证（遗赠）、央产房上市登记表（城六区央产房）。
二、产权人去世，房屋买卖注意事项是什么？
1．所有继承人办理完毕继承手续、领取新的房产证（不动产权证）后，由确定的新产权人作为出卖人签署房屋买卖合同；
2．如继承手续尚未办理完毕，签约时应要求所有的继承人到场以出卖人的身份签署合同，并要求继承人的配偶出具《配偶同意出售证明》，并在补充协议中约定出卖人应于何时办理完毕继承手续，将房屋登记在出卖人名下，由其来履行房屋出卖合同；
3．产权人去世后，产权人名下的房屋产权并不是都作为继承财产处理，如果A和B是夫妻，婚后购买一套房屋登记在A名下，现A去世，但该房屋所涉及的继承应当首先将B的一部分份额分割后，剩下的部分才能作为遗产，由继承人继承。
4．继承人不唯一但只过户给一人，需其他继承人签署放弃继承权声明书。
5．若继承人放弃继承，应在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明。
产权人去世，房屋要进行买卖，需要先办理继承，继承之后才能进行买卖。
这位网友的咨询情况更是有些特殊，除了产权人去世外，还涉及到房屋性质是经济适用房
如果是经济适用房，可以先办理继承手续后，再申请转移登记。但是继承后的房产仍保持经济适用房的性质不变。
如果要上市交易，需符合购买经济适用房满5年的条件，继承人按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款，取得完全产权后即可上市交易了。
''房直客”一个没有中介的个人房屋信息平台，代办过户2998元！
房直客二手房直卖平台：让房子卖得更快，给买房人省出装修费！扫描下方二维码进入房直客小程序，早一天把房子卖出去！
爸爸去世继承的房产，现在要出售，房屋中介说百分之二十的遗产税，是这样吗100 万房子 20 万的税
“继承的房屋再出售需要缴纳总房价20%的个税
”这一说法算是一个远古超级大谣言了，我本人已经不止十次、数十次地，被亲戚、朋友、同学、客户问到过这个问题。而且每当政府出台一些楼市、个税方面的政策的时候，这个谣言就会跟风出来作乱。
比如国家税务总局在2019年6月13日发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》的文件，明确“
房产赠与他人的，受赠人需要按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。但是赠与给配偶、直系亲属、兄弟姐妹的不需要缴纳。继承房屋的也不需要缴纳个税。
”。这时就出来了一堆文章，写到“
受赠房子、继承房子的时候虽然免缴个税，但当你想卖掉的时候，就要缴卖房款总额20%的个税，逃得了初一、逃不了十五！
甚至有一次路过某房产中介，看到玻璃窗上贴着的一套二手房挂牌信息上赫然写着，“继承房产，20%个税由买家承担！”。
继承的房子或受赠的房子
再出售到底如何缴税，到底是否存在“
总房价20%的个税
”？法律依据是什么？这种专业的问题，真的不能人云亦云，必须听律师专业的解答。
1.到底是否存在“总房价20%的个税”？
结论：确实存在“20%的个税”，但
以总的房价作为应纳税所得额。
根据我国《个人所得税法》的规定，
财产转让所得应当缴纳个人所得税，适用税率为20%，以转让收入减去财产原值的差额，作为应纳税所得额
这个其实很好理解，我房子买来100万，卖掉200万，挣了100万，挣多少缴多少所得税，如果卖掉还是100万，没挣钱自然也不存在所得，也无须缴纳所得税了。
至于为什么会出现“
转让房价款总额的20%的个税
”这样一个谣言，我相信很多人以为继承或者受赠的房产，其取得是无偿的，因此财产原值是0。所以在缴纳所得税时，就不存在转让收入与房产原值的差额，直接以转让收入作为应纳税所得额。这样的说法多了，久而久之就形成了谣言。
实际上，根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定，
个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定
因此，可以看出，在转让受赠、继承的房产时，房产原值是以
购房原价
来计算的，而
不是0
。所以即便是缴纳20%的个税，也是以“
转让收入减去购房原价后的差额
”来计算20%的个税。
2.出售继承或受赠与的房屋是可以免征个税的
出售继承或受父母赠与的房屋，符合法定条件的，可以免征个税。
这个条件嘛，相信很多人都知道，甚至很懂：
满五唯一
满五唯一，
指的是自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房。
3.满五唯一中自用5年以上，起算点是什么时候？
我们知道，在二手房买卖中，满五唯一中的满5年，基本都是要看房产证的登记时间，依此判断是否已经满5年。
那么如果是继承或受父母赠与的房屋，一旦办理了产权变更，房产证登记时间就会变成继承或受赠与时候的日期。如果想要符合满五的条件，是不是还要再等5年呢？
实际上，对于
受赠、继承、离婚析产等非购买形式
取得的住房
对外销售
的，购房时间按发生受赠、继承、离婚析产
前的购房时间
确定，而
按房产证登记时间确定。
也就是说，这种情况下满五的起算点和父母还在世时或者父母未赠与房屋时将房屋出售的起算点是一致的。
4.如果无法满五唯一，个税税率20%实在是太高了，怎么办？
有的朋友看到这，会觉得“大多数人到了继承的年纪，基本都有房子，很难达到唯一。父母都是在十多年、甚至数十年前买的房子，房价很低，就算能减去购房原价，也减不了多少，实际上和房产转让总价的20%也差不离，税收负担太重了！”怎么办呢？
之前提到了
个税核定征收
的办法，经作者与税务局工作的同学咨询，上海已经严格实施
继承或受赠房屋出售据实征收
的规定，不允许核定征收了。评论区也有来自其他城市的税务局的朋友也留言2019年之后继承或受赠房屋不再施行核定征收。
在这种情况下，可以进行一定的税收规划，比如可以考虑将继承的房屋赠与给名下无房的成年子女、孙子女或兄弟姐妹（
建议事先签好协议
），需要缴纳3%-5%（根据城市不同，税率会不同）的契税和赠与双方万分之五的印花税，再由受赠与的成年子女、孙子女或兄弟姐妹以满五唯一出售，就可以省掉不少的个税了。在进行税收规划前非常建议先向专业律师和税务师进行咨询，并签好相关协议，以免任何争议产生。
尾声：
家庭住房涉及到民生根本，我国对于个人住房的税收政策，尤其是对于继承和受亲属赠与取得的房产，无论是在取得时的征税还是再出售时的征收，规定都是较为人性化，偏向百姓考虑的。
在面对诸如此类的谣言和小道消息时，徐律师提醒大家一定要
以事实为依据，以法律为准绳，切莫人云亦云