房产过户给子女的最好办法是继承业内人士：小心要多给20%税费
近年来，房价涨得多跌得少，买房也因此成为了大部分家庭的心病。普通工薪阶层的月薪只有几千元，而房价却每平米动辄上万元，一二线城市的更是高得令人难以企及。房价高了，房子也因此成为了家庭财富的象征，甚至成为了丈母娘择婿的标准之一。但买房真的不容易，普通家庭要买一套房得掏空家里所有的积蓄，背负二、三十年的房贷，过上省吃俭用的日子。买房如此艰难为什么还要那么执着?其实不仅是为了自己，更多的是为了孩子。随着父母年龄的增长，他们总想为子女留下一点资产，而房产作为家庭财富和地位的象征成为了不二之选。
众所周知，将房产过户给子女有3种常见的办法即赠与、继承和买卖。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。公告自2019年9月1日起执行，这就意味着自9月起，满足以上三种情况的赠与或继承，双方都不需要再缴纳个人所得税。
在3种常见的过户方式里，人们通常最为认可的是继承，房产过户给子女的最好办法是继承?业内人士：小心要多给20%税费。按《房屋登记办法》规定，不同的过户方式产生不同的费用，有的差距还不小。所以，提前了解各种过户办法产生的费用非常必要。
办法一：买卖过户，对后期出售无影响
这里所说的将房产“卖”给子女只是名义上的，不用真的支付房款，但要缴纳多种税费，通常缴纳的范围在1%-10%，费用比较高。不过，这种过户办法对将来房产的出售几乎不造成影响。需要注意的是根据限购政策，买卖过户要以子女有购房名额为前提。
根据目前的房产交易规则，买卖过户产生的费用主要有增值税、契税、个税、登记费这几种：
房产不满2年：5%的增值税、1%的个税以及1%~3%的契税。
房产满2年：1%的个税与1%~3%的契税。
房产满五不唯一：3%的契税。
房产满五唯一但面积达90平米以上：1.5%的契税;
房产满五唯一且面积小于90平米：1%的契税;
登记费：80元。
需要注意的是，个税普通住宅按交易总价1%缴纳，非普通住宅按2%缴纳。
办法二：赠与过户，需缴纳的费用相对较高
根据新规，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的免征营业税、个人所得税。但仍需缴纳3%的契税、0.25%的评估费、1%的公证费以及赠与双方需各自缴纳万分之五的印花税。
办法三：继承过户，费用最少但会提高房子出售的成本
子女是父母财产的法定继承人，按规定，子女以继承的方式获得父母的房屋，不需要缴纳契税，只需要支付公证费和工本费，这无疑是最省钱的过户办法。但需注意，继承过户的房产和赠与过户的房产如果后期要转售需缴纳20%的个人所得税。另外，由于继承过户在遗产人去世后才能办理，如果老人未曾立遗嘱或子女较多，在房产分配过程中容易引发纠纷。
业内人士建议，如果父母想给子女留房产又想免去繁杂的手续和税费，可以在购房时直接在房产证上写子女的名字，但会占用子女以后的购房名额。对于房产过户的办法和业内人士的建议，朋友们有什么看法呢?欢迎在评论区留言讨论!
房屋继承、赠与、买卖，缴税有何区别今天统一回复
最全的继承、赠与、买卖住房的税收知识来啦！满满的干货！小本本快快记起来~
继承、赠与、买卖住房基础知识
一、继承、赠与、买卖住房税费表
（点击看大图）
二、税款计算公式
增值税
=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
城市维护建设税
=增值税×7%/5%/1%×50%
教育费附加
=增值税×3%×50%
地方教育费附加
=增值税×2%×50%
土地增值税：
（非核定方式）
土地增值税
=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（核定方式）
土地增值税=征收机关核定价格×核定征收率
个人所得税：
（非核定方式）
赠与行为个人所得税=（赠与合同上标明的赠与房屋价值/征收机关核定价格-赠与过程中受赠人支付的相关税费）×20%
买卖行为个人所得税=（收入-财产原值-合理费用）×20%
（核定方式）
个人所得税=合同成交价格/征收机关核定价格×核定征收率
=（合同成交价格/征收机关核定价格-应交增值税）×税率
印花税（产权转移）
=合同成交价格/征收机关核定价格×0.05%×50%
继承方式
小明的妈妈名下有一套普通住宅，过世后，小明法定继承了该套住宅，已知该套住宅为100平方米，征收机关核定的最低计税价格为90万元，那么小明需要缴纳多少税费呢？
一、税款计算
小明是法定继承人，免征增值税及其附加税，不征契税、土地增值税和个人所得税。小明需缴纳印花税。
印花税（产权转移）=900000×0.05%×50%=225元
小明需要缴纳的税款
印花税
225
增值税及其附加
土地增值税
个人所得税
税款合计
225
二、税收政策
增值税
免税规定：
房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税。
政策依据：
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
土地增值税
不征税规定：
继承方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。
政策依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）
个人所得税
不征税规定：
房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。对当事双方不征收个人所得税。
政策依据：
《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）
应税规定：
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。自2019年3月1日起，将安徽省契税适用税率统一下调至3%。
计税依据：
房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。计征契税的成交价格不含增值税。
不征税规定：
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
政策依据：
1.《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）
2.《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）
印花税
应税规定：
房屋继承应按产权转移缴纳印花税，税率为万分之五。
计税依据：
由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
优惠政策：
增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
政策依据：
1.《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）
2.《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》（财税法〔2019〕119号）
温馨提示
继承人转让受继承房屋时，以其转让继承房屋的收入减除原被继承人取得该房屋的实际购置成本以及继承和转让过程中继承人支付的相关税费后的余额，为继承人的应纳税所得额，按20%的税率缴纳个人所得税。
政策依据：
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）
赠与方式
老张将一套普通住宅按100万元赠与孙子小张，已知该套住宅为110平方米，赠与合同价格不低于征收机关核定的最低计税价格，假设在过户过程中未发生除过户税费外的其他费用，那么老张和小张需要缴纳多少税费呢？
一、税款计算
捐赠人老张和受赠人小张为直系亲属关系，不征个人所得税，暂免征土地增值税，免征增值税及其附加税。小张需要缴纳契税和印花税，老张需缴纳印花税。
【小张需缴纳税费】
契税=1000000×3%=30000元
印花税（产权转移）=1000000×0.05%×50%=250元
【老张需缴纳税费】
印花税（产权转移）=1000000×0.05%×50%=250元
老张和小张需要缴纳的税款
印花税
500
30000
增值税及其附加
土地增值税
暂免征
个人所得税
税款合计
30500
二、税收政策
增值税
应税规定：
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外，视同销售服务、无形资产或者不动产。
将购买不足2年的住房无偿转让的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
增值税附加税：城市维护建设费7%（市区），5%（县镇），1%（乡），教育费附加3%，地方教育费附加2%。
计税依据：
取得的全部价款和价外费用。无价格的由征收机关按顺序核定。
免税规定：
1、个人将购买2年以上（含2年）的住房无偿转让的，免征增值税。
2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，免征增值税。
优惠政策：
增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
政策依据：
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）
土地增值税
免税规定：
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，视同销售服务、无形资产或者不动产
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
政策依据：
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2.《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号
个人所得税
应税规定：
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。
计税依据：
房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
不征税规定：
以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
政策依据：
1.《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）
2.《财政部、国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)
3.《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）
应税规定：
对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。自2019年3月1日起，将安徽省契税适用税率统一下调至3%。
计税依据：
房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。计征契税的成交价格不含增值税。
政策依据：
1.《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于调整契税适用税率的通知》（财税法〔2019〕120号）
2.《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）
印花税
应税规定：
房屋赠与应按产权转移缴纳印花税，税率为万分之五。
同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。
计税依据：
征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
优惠政策：
增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
政策依据：
1.《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）
2.《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》（财税法〔2019〕119号）
温馨提示
1、受赠人转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，按20%的税率缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
2、在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
政策依据：
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）
买卖方式
小王将一套位于合肥市“满五唯一”的普通住宅按80万元卖给小李，已知该套住宅为100平方米，买卖合同价格不低于征收机关核定的最低计税价格，假设小李家庭名下无其他房产，且在过户过程中未发生除过户税费外的其他费用，小王和小李需要缴纳多少税费呢？
一、税款计算
因为房子满五唯一，免征小王的个人所得税。购买已满2年，免征增值税及其附加税。个人销售住房暂免征土地增值税和印花税。因为住房的面积大于90平米，小李作为契税的缴纳者，名下没有住房，该套房属于首套住房，适用1.5%的税率。
契税=800000×1.5%=12000元
二、税收政策
增值税
应税规定：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
增值税附加税：城市维护建设费7%（市区），5%（县镇），1%（乡），教育费附加3%，地方教育费附加2%。
计税依据：
取得的全部价款和价外费用。
免税规定：
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
优惠政策：
增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
政策依据：
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2.《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》（财税法〔2019〕119号）
土地增值税
免税规定：
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
政策依据：
《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号
个人所得税
应税规定：
（非核定方式）
以其转让房屋的收入减除取得该房屋的原值以及转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，为应纳税所得额，按20%税率计征个人所得税。
（核定方式）
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
计税依据：
实际成交价格。如纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格的，税务机关可依据房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定应纳税所得额。
免税规定：
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
政策依据：
1.《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)
2.《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）
应税规定：
自2019年3月1日起，将安徽省契税适用税率统一下调至3%。
减税规定：
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
计税依据：
合同成交价格-应交增值税
政策依据：
《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）
印花税
免税规定：
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
政策依据：
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
温馨提示
1、对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
2、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
政策依据：
1.《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）
2.《中华人民共和国税收征收管理法》
本文内容来源安徽省税务局。
房产继承流程是怎样房地产继承过户税费如何计算
房产继承是指按照《继承法》的规定，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。
1、继承人对共有的财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力，任何继承人都不得违约。
2、如果每个继承人对继承的共有财产分割，无异议，可以凭此协议办理过户手续。
领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤如下：
1、房屋评估：
首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。
2、继承公证：
申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱（如有遗嘱），亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。
3、房屋测绘：
申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。
4、继承登记：
申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。
5、规定需递交的其它资料：
如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。
1、继承权公证费用;
继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元。
2、房地产价值评估费用；
3、房地产继承过户税费。
由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。
1）继承（直系亲属）：（不纳入限购）
营业税：证过5年可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)
未过5年：估价×5.6%
个税：证过5年且唯一住房可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)
未过5年估价×1%
2）遗赠（非直系亲属）：（纳入限购）
营业税：证过5年可免征
未过5年估价×5.6%
个税：证过5年且唯一住房可免征
未过5年估价×1%
说明：继承房产过户的权属来源如果写为“继承、赠与”的是按赠与的方法计税。
4、契税
法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。