公房承租权可以作为遗产继承吗
最高人民法院：继承纠纷裁判规则
公房承租权可以作为遗产继承——重庆南岸法院判决李义达诉向文娟继承纠纷案
裁判要旨
公有住房承租权逐步允许转让、转租、上市交易的经济价值，使公有住房承租权具备了独立的私有财产的性质，因此公有住房承租权可以作为承租人遗产继承。
原告李义达的父亲李峰与被告向文娟于1998年结婚，婚后共同居住在由重庆第三棉纺织厂福利分配给李峰的公有住房。2008年李峰去世，向文娟继续独自在诉争房屋内居住生活并负担相关的租赁费用。2013年该公有住房进行拆迁，拆迁人按规定对承租人向文娟进行了拆迁补偿安置。
原告李义达认为该公有住房承租权具有经济价值，可占有、使用、收益，应与其他财产一样进行继承，因此自己对该公有房屋承租权及其转化得到的经济利益享有继承和分割的权利。其父李峰去世时未对该公有住房承租权进行遗产分割，故李义达提起诉讼，请求法院对诉争的公有住房的拆迁补偿款进行遗产分割。
重庆市南岸区人民法院经审理认为，李峰死亡后，该公有住房承租权应当以遗产方式进行分割，故在原告未明示放弃继承的情况下，其继承利益依然凝聚在该公有住房承租权上，虽然后来该公有住房进行了拆迁和产权调换，但原告并未丧失对该承租权及其转化的利益的继承权，故原告依然可对拆迁安置房屋进行分割。但由于公有住房租赁权的公益保障性还是第一位的，被告向文娟与原承租权人一直共同居住在该公有住房内，故在分割时应当对被告向文娟予以多分。根据拆迁安置房约定价值、产权调换时的价值以及向文娟补交房屋安置时的差价等情况，判决诉争公有住房房屋归被告向文娟所有，被告向文娟支付原告李义达房屋折价款8万元。
宣判后，原、被告双方均未提起上诉，现一审判决已生效。
本案涉及公有住房承租权能否继承的问题。公有住房承租权是我国计划经济的产物，也是我国长期以来实行住房福利化的结果，公有住房的承租权与传统民法上私人所有权基础上的承租权是不同的。
1.公有住房承租权的法律性质界定
笔者认为，公有住房承租权应当是一种物化的债权。
第一，公有住房的承租权与普通房屋承租权在实质上存在很大的区别。一是承租主体上，公有住房的承租人是特殊主体，是在国家机关或者国有、集体企、事业单位工作并达到一定工作年限的职工。二是在承租权期限上，公有住房承租人与房管部门签订公有住房租赁合同之后，承租人对该公有房屋即具有了永久的占有权和使用权，非因特定事由，房管部门不得终止公有住房租赁合同。三是在租金对价上，公有住房租金标准是由专门机构统一规定，其租金只是为了维持房屋维修的成本费用支出，远远低于市场价房屋租金。因此单位对公有住房的所有权实际已经被虚化了，公有住房承租权是一种在相当程度上物化了的权利。
第二，公有住房承租权具备独立的财产性质。公有住房的承租人享有除所有权以外的其他一切权利，对公有住房拥有实际控制与支配的权利，可以转租、转让并获得差价。对公有住房进行拆迁，承租人可以直接获得拆迁安置。因此公有住房承租权是一种可以直接获得独立财产补偿的权利形式。
第三，公有住房的承租人具有实际上的处分权。公有住房承租人虽然不能决定公有住房本身的命运，但对其承租权却享有占有、转让、消灭等自由。因此，公有住房承租权与一般的房屋租赁承租权有很大差别，绝不仅仅是单纯的债权，其所具有的永久占有、使用、支配、转让等特征，使其在性质上与物权中的用益物权相似，故公有住房承租权应当归为是一种呈现出用益物权性质的债权，即一种物权化了的债权。
2.公有住房承租权能否继承的问题
第一，从权利属性来看，公有住房承租权有明显的物权特征，是与用益物权相似，承租人作为权利人有权更完整地行使其权利并受到法律保护，这些法律行为包括转租、转让，当然也应当包括继承。
第二，从权利取得方式来看，公有住房承租权是基于单位职工工作贡献大小、家庭人口及其他住房等情况产生的，不仅是赋予个人的价值回馈，更体现为个人和家庭的权益，因此从这种途径取得的公有住房承租权应当可作为“遗产”在家庭和亲缘关系间进行继承。当然，由于分配取得的公有住房仍然属于社会公共资源，在继承方式上应当有别于其他私人财产。
第三，从公有住房管理模式的发展进程看，住房制度改革使公有住房承租权取得方式发生了质的变化。一是允许公有住房承租权通过有偿交换的方式，实现其交换价值。二是公有住房的承租权在一定条件下可以购买。这即认可了公有住房承租权可以作为一项财产权利。因此，随着市场发展及住房制度的改革，公有住房承租权的性质已经发生了转变，从计划经济时期简单的福利待遇载体，转变为市场经济条件下，具备商品交换的标的物，其财产性得到了充分的肯定。三是公有住房承租权在拆迁过程中可获得补偿。公有住房拆迁时，其承租人是符合补偿标准的。这也承认了公房承租权具体财产性，而可继承是财产性的重要表现。
本案案号：（2014）南法民初字第03056号
案例编写人：重庆市南岸区人民法院严蓓佳余洪峰
公有住房能买卖，能继承吗
公有住房的使用权或称承租权的性质，是理论和实务界争议颇多的一个问题。实际上，公房使用权应当界定为物权，确切地说是物权中的用益物权。
比如，既然公房使用权是物权，自然可以作为遗产继承,在原承租人死亡后，所有继承人都有权要求实际取得公房使用权的继承人给予相应的补偿，在房屋遇到征收时，也可以获得与继承份额相当的征收安置补偿权益:在离婚时，也可以比照私有住房的规则进行分割，由实际继续承租的一方给予另一方补偿:对于强占公房的案件，则无论经过多久，公房使用权人都可基于物上请求权要求无权占有人返还房屋。
但如果认为公房使用权就是普通的基于房屋租赁合同而产生的债权，则很多问题要么面临解释的困难，要么会得出极其不合理的解释结论。
就公有住房使用权的性质，有观点认为，公有住房使用权实质上具有用益物权的性质，但由于《物权法》没有将其规定为法定的物权种类之一，受物权法定原则的制约，在现阶段只能认为公有住房使用权是一种高度物权化的债权，或者也可以将其视为一种属性模糊的财产权。
公有住房使用权虽然需要同房管部门签订公房租赁合同之后方能取得，但其与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权显然具有重大区别：
第一，公房使用权的存续具有永续性。
公房使用权不受期限限制，租期届满后自然续期，非因特定事由，房管部门不得终止公房租赁合同。承租人死亡的，其配偶、子女、父母等还可以申请继续承租公房。这样，承租人对公有住房就获得了永久性的占有和使用权，这与一般的私有房屋租赁是明显不同的。
第二，公房使用权因其租金远低于市场租金水平，因而具有高度的价值性。
公有住房的租金由政府统一规定，一般只相当于同地段同档次私有住房租金的5%~10%，公有住房人缴纳的公房租金基本只用于房屋维修的成本费用支出，房管部门并不从公房租金中经营获利。由于公房承租人只需支付很低的租金即可获得远高于租金价值的房屋使用收益，其对房屋所取得的使用收益与其支付的租金明显不构成对价关系，这与一般的私有住房租赁存在本质不同。
第三，公房使用权的取得需要支付对价，遇征收时可以获得补偿。
公有住房虽然租金低，但其最初取得使用权却需要支付其他对价，初始投人成本巨大。对于私有住房承租权的取得，承租人只需按期支付租金即可，在签订租赁合同时无须支付其他对价。但公房承租权的取得或是因计划经济时代作为实物工资的一部分分配给承租人，或是公房政策改革后，由承租人通过市场置换（使用权有偿转让）等途径从前手承租人处出资购得，其置换价格往往相当于同地段同档次私有住房价格的90%~95%。
可见，公有住房虽名义上属于公有，但其绝大部分价值构成却应归承租人享有。与之相对应，当公有住房遇征收时，按照有关征收政策，被征收公有住房补偿金额的大部分应给予公房承租人。而出租私有住房遇征收的，承租人一般不能获得补偿。
第四，公有住房使用权可转化为完全所有权按照现行公房政策，直管公房的使用权人只需支付很小的价款（大致相当于同地段同档次私有住房价格的5%~10%)，即可购得公房所有权。该购房资格只有承租人才具有，非承租人不能以如此低廉的价格购得公有住房的所有权。承租人购得公有住房的所有权后，公有住房即转化为私有房屋，完全受《物权法》的规制。
第五，公有住房使用权具有实质上的可处分性。
由于公房租金远低于市场租金水平,使公房使用权具有高昂的经济价值。按照现行的公房政策，承租人在向房管部门备案后不仅可以将公房以市场价格对外转租,而且承租人还可以通过置换的方式以市场价格将公房使用权转让。而对于私有住房而言，由于私有住房按照市场价格确定租金，支付市场化的租金，随时可以租到相同的私有住房，使私有房屋承租权不具有在市场上进行有偿转让的现实需要。
上述区别说明，公有住房使用权具有迥异于一般私有房屋租赁使用权的性质，其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征,使其在性质上更接近于物权而非债权。将其界定为普通的合同债权，无法准确、全面地反映其法律特质。虽然公房使用权实质上具有用益物权的特征，但由于我国《物权法》没有将其规定为法定的用益物权种类，受物权法定原则的制约，将公房使用权界定为用益物权，在目前的法律框架下难以获得法理上的有力支撑。
鉴于此，应将公房使用权界定为一种高度物权化了的特殊债权。但无论是债权还是物权，公有住房使用权是一项具有财产价值的财产权，这一点是没有疑问的。
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公有住房承租权可以作为遗产继承吗
2000年，赵蕊（文中均为化名）的父亲赵平和刘梅结婚，婚后共同居住在由棉纺织厂福利分配给赵平的公有住房。2002年赵平去世，赵蕊、刘梅双方对该公有住房承租权未进行遗产分割。后来该公有住房进行拆迁，拆迁人按规定对居住使用权人进行了拆迁补偿安置。赵蕊认为该公有住房承租权具有经济价值，可占有、使用、收益，应与其他财产一样进行继承，自己对该公有房屋承租权及其转化得到的经济利益享有继承和分割的权利。然而，继母刘梅拒不同意，于是两人因遗产继承产生纠纷。随后，赵蕊因遗产继承纠纷为由，将继母刘梅诉至法院。请求法院确认赵蕊就诉争房屋的拆迁补偿款享有遗产继承权。
在此次遗产继承纠纷的庭审中，刘梅辩称：与赵平于2000年12月26日结婚，婚后一直居住在该房屋。2002年12月21日，赵平因病死亡，棉纺织厂房管办将该公有住房的承租人变更为被告自己，电表、水表、气表、闭路等所有的用户名都变更为自己的名字，自己继续居住在该单位公有住房。直至2009年11月，由于公有住房不属于私有财产，其产权归属棉纺织厂，因此公有住房承租权不能作为遗产分割。故请求法院依法驳回赵蕊的诉讼请求。
那么，公有住房承租权是否可作为遗产继承？
律师观点：
针对此次遗产继承纠纷，律师认为：
公有住房承租权产生于计划经济时期，目的在于使在社会主义公有制下每个人都居有其所，具有公益保障性质。但随着市场经济的快速发展和房产制度的改革，传统意义上的公有住房性质发生了巨大的变化。公有住房的差价交换和公有住房的转租并无明确的法律和政策限制，公有住房承租权人能以公有住房租赁权获得财产利益，使得公有住房租赁权成为了财产性质的权利，故应当可以被继承。本案中，赵平死亡后，该公有住房承租权应当以遗产方式进行分割，故在赵蕊未明示放弃继承的情况下，其继承利益依然凝聚在该公有住房承租权上，虽然后来该公有住房进行了拆迁和产权调换，但赵蕊并未丧失对该承租权及其转化的利益的继承权，故赵蕊依然可对拆迁安置房屋进行分割。但由于公有住房租赁权的公益保障性还是第一位的，刘梅与原承租权人一直共同居住在该公有住房内，故在分割时应当对刘梅予以多分。
最终，法院经过审理此次遗产继承纠纷案，判决房屋归被告刘梅所有；刘梅于本判决生效之日起十日内支付原告赵蕊房屋折价款8万元。