2021福州买房记录
2021年10月11日更：
闲着无事上不动产网看了一下，一期基本卖的差不多了，买下去后其实还是蛮担心的，担心这么高的价格这房子会卖不出去然后烂尾了(这期间看到好几起福州烂尾事件。。)，看来是我多虑了，低估了福建土豪老板们的购买力~附上不动产网供知友查询：
前提：在上海上班，然后家里人想要在福州买个房，所以需要我们先挑选一些楼盘出来让我福州亲戚帮忙实地看看。
从年前就开始网上搜福州新开的楼盘，然后加了20个左右的中介咨询，咨询的内容如下：
哦对了，这个条件是问我亲戚的，毕竟我从来没买过房哪懂这些~
抛开一些非常偏僻的楼盘以外，汇总了一下可选择的，如图：
期间由于他们都比较忙，所以上面的楼盘都没空去看，而且他们都不太满意。
然后一月中旬发现了个还没开盘的，叫中骏世界城，我们是对这个位置很满意，但是他们还是挺忙的，也暂时搁置了。
时间一转到了三月份，有一天我姨姨突然来消息了。。
其它闲聊过程省略。。
然后我们就找了个周四周五请假跑回去，期间姨丈觉得买融侨则徐壹号更划算，于是也去看了看，可惜有小户型的B区是安商房，A区纯商品房都是大户型的(130平米以上)
当时只想买个小三房，于是定了个中骏世界城的95平米，然而回上海后家里人又觉得95太小，非要换128的，于是又请了个假回去改成了128。。首付总价如图：
然后就是等贷款下来了。
其实我自己是不太看好福州的，不仅工资低物价还高(普通消费跟上海差不多)市区建设还很破。。(和其它省会城市对比)，房价完全不值这个价，而且这么高的月供回去工作怕是要饿死
如果仅仅是我个人，我肯定会等2年后有上海购房资格了买个上海老破小的。毕竟上海的房子怎么也比福州的保值，而且还能增值。。
更：贷款下来了~
算上房租一个月得去掉21000左右。。
有买了的可以加我bowluo拉个业主群，目前群里有79个人了。。
楼市丨在福州，2021年刚需首套购房指南
?说普通人有关的城市发展与商业变迁
"正视先生"
时间已到2021年，“房住不炒”的提出已经5年，房价尽管在2019-2020年颇为动荡，但并没有定格在5年前，仍然是稳中略跌、跌中有涨。以年的时间为单位，房地产几乎本有下跌的可能性。
除非是你富二代、或者是本地拆迁大户，绝大部分人群来说都有首次置业的需要。而福州零门槛落户政策的推出，确实带来了一波小行情，也给中介和地产企业一波大势宣传的机会，但也没有宣传的那么夸张，刚需购房大可不必紧张，选择的空间仍然很大。而在刚需首次购房前，是有很多问题要明白的。希望这份指南能够让刚需首套，完成人生第一套房，从房客到房东。
一、福州楼市：不可能大跌，偶尔波动，长期看涨
从财政来说，福建原来是全国30个行政单位中7个财政盈余的1个。而到2018年，财政盈余的行政单位只剩下6个（山东掉队），也就是北京、上海、江苏、浙江、广东、福建，养活了全国的财政，有一些专家解读算法有问题，但整体差异不大，可以看财政自给率，超过50%财政自给的只有8个。
从政策来说，福州作为福建的省会城市，国家政策支持的区域。政策惠赠了福建两大礼包，一个是金砖会议的厦门，一个是数字中国和遗产大会的福州。
从人口基数来说，福州市人口净流入城市；仍有购买力空间；
二、购房时间：刚需没有限制，尽快上车为好
这个道理，大家都知道。但是2019年-2020年的房价特别动荡，导致很多刚需觉得房价会继续下跌。确实，2017年底-2018年中也算是这几年的高峰。买在那个位置的人损失了不少钱。但是买在这个位置的人通常是恐慌性购房，本身也缺乏判断力。而且房价与2017年底2018年初巅峰差异较大的楼盘，通常地段也是有问题的，或者有部分瑕疵的，或者本来就虚高的。比如火车北站一带、五四北一带、城南一带、奥体一带、马尾一带、淮安一带等等。在房价普涨的时代，没有人去计较产品背后的逻辑。但是现在不一样了。而购房时机中，只要是选择的板块没有问题，任何时间都是可以的。
三、贷款问题：在偿付能力可满足前提下，越高越好，越久越好。
很多人都觉得借钱很痛苦，压力很大。我们要知道，住房贷款，几乎是普通的中国公民所能够享受到的唯一国家福利，也是普通人能够借到的利息最低的贷款。尽管在2018年的时候利率上浮了，到现在执行LPR，我们还是不要忘记，现在执行的利率，仍然是中国25年来基本最低的贷款利率。因此，你在对月供能够支付的前提下，尽可能贷款更多的钱、更长的时间。通货膨胀是经济发展趋势。现有的利率与中国的经济增长来说，几乎是0利率。那是否是等额本金还是等额本息。对一般人来说，我建议等额本息，一定要记得资金是不断贬值的。因此等额本息不但能减轻刚需的前期压力，也能享受到资本贬值的最大红利。
四、新房还是二手：我更推荐二手房
因为新房有交付时间，一般距离你办理购房和交房时间会间隔1-2年，如果装修，前后还需要1年时间。购买二手房基本在1-3个月内可以交付，如果是带装修的二手房，基本上可以马上入住。这里面可以省下一笔装修款和一笔2年的房租成本。以90平米刚需房为例，这里面至少省下15万的装修及6万的房租。这不是小数目。10%的房款了。二手房唯一的问题在于交易税费和交易佣金，你选择满2满5年的二手房，基本上不存在过多的交易税费。交易佣金一般在3%（麦田等），其它机构一般在1-2%，而2020年整体市场疲软，麦田的交易佣金已经调整为双向3%，也就是卖家1.5%，买家1.5%，而过去麦田的交易佣金普通人可优惠到2%。这费用尽管不低，但仍然教育一手房有较大优势，一手房办理房产证同样需要交纳1.0-1.5%的契税，还有其它的一些杂费。二手房的其它优势，就是物业的管理水平、房型结构、公建配套等等，都可实地考察。
五、房产类型：安置、安商、商品房
首先不在以上体现的类型不在对比范围，比如经济适用房、单位分配房等。除非学区逻辑否则不推荐。而在安置、安商、商品房中。对首次购房的刚需，比较推荐安置房。尽管安置房有诸多人员所说的弊端。但性价比真是首次购房人群中最为推荐的。
第一点在于区域安置房分布福州各区，有好的差的，但是基本上每个区域都有安置房。因此，对选择购房安置房的人群来说，可选择的地段非常多。
第二在于户型，安置房的户型设计尽管较差，但好在利用率高，且户型段一般在40平起步。因此对刚需人员，在选择完区域，可选择的适合自己面积的户型非常多，也可以通过控制面积来控制总价。
第三在于价格及费用，安置房的销售价格一般在商品房的6-7折；对刚需来说，单价可控也相当于控制总价；而且安置房办理房产证的周期较长，基本上能出售的安置房，都已经满5年了，最差的也会满2，交易成本也会进一步降低。而且由于安置房体量大，供给足，价格也是有较大的弹性空间。比如金山的葛屿新苑、联建新苑；会展的潘墩新城等。配套完善，价格美丽，质量不输商品房。
再者就是二手安商房，一手安商完全不推荐。二手安商尽管价格上对纯安置来说缺乏竞争力，好在有纯商品房的羊毛，增加了品质。但是可同样满足安置房的其它优势。
最后是商品房，没啥好说的，社区好，管理好，但价格也在那里。单独楼盘单独评估。
六、关于地段：三环外无地铁的别考虑了
地段肯定首推三环内，三环外的没有地铁的别考虑了。上街、高新区、东江滨、五四北配套趋于成熟，价格合适可以入手。比如贵安、桂湖、南通、南屿等不要考虑了。如果是新婚夫妻要考虑幼儿园配套，小学配套、商业配套，老人房要考虑医疗、老人休闲配套。不要以地理位置作为判断，以通勤时间作为考虑因素，距离自己上班交通世间不超40分钟的为宜，能控制30分钟以内最好。
在地产这个圈子做自媒体，看跌和看涨都是一种政治正确。很多自媒体了一味的鼓吹房价暴涨或者一味看衰地产，都给普通购房人群造成了巨大的伤害。但我们一定要知道，现实是残酷的，社会的规则仍然在少部分人手中。中国的房地产承载着中国发展不可否定的使命。
房住不炒的背后，更多的是为了防止住房与普通大众的之间过度割裂的社会问题。我一直觉得，买房一定要趁早，但不是恐慌性购房。特别是拜登上位后，中国与美国的经济即将迎来新的一轮红利。之前我和别人说2019-2020是最好的上车时机，但目前来看，2021年上半年同样是好时机，而这个红利期有多久，就要看国家什么时候应对美国的1.9万亿美元经济刺激大红包了。
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?2021年上海房地产政策一览
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上海的房地产市场可谓经历了魔幻的一年；
有些人可能摇号摇了半年也没能上车，而另一部分的置业者，可能被上海的楼市新政搞得焦头烂额；
最后，我们来回顾一下2021年的上海楼市发布过哪些政策。
“沪十条”遏制假离婚购房，住房炒作
2021年1月21日上海出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联【2021】48号）
限购：
夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
交易：
将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
“法拍房”纳入限购
2021年1月25日上海法院发布了特别提醒“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围”。
竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格。
拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。
严控个人住房信贷“房子是用来住的，不是用来炒的”
2021年1月29日上海出台了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（沪银保监通【2021】6号）
通知要求各商业银行“严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。”
严格审核首付款资金来源和偿债能力。
加强信贷资金用途管理。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。
重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
优先满足刚需家庭正式施行新房认筹摇号“积分制”上海购买新房开启了“拼分”时代
2021年2月6日上海为了确保本市房地产市场平稳健康发展，发布了《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，“对按照优先购房政策购买的新建商品住宅，在购房合同网签备案满5年后方可转让。”
新房认筹全部采用积分制，从家庭，户籍，拥有的住房状况，
5年内在沪购房记录，以及在沪缴纳社保五大因素进行计分。
加快新城建设，放宽落户政策
2021年3月2日上海印发了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》；
意见明确“缩短新城‘居转户’年限”，
“应届生落户优先”，“居住证积分”，“高精尖人才落户‘6个月’的特殊通道”
“新沪七条”
2021年3月3日发布了《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》：
房价地价联动机制。
在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。
限售：对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
抑制学区房热度
2021年3月18日上海市教育委员会关于印发《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》的通知，
“市实验性示范性高中学校名额将分配给不选择生源的初中学校”。
新房认购公示调整
提前公告信息：所有上市销售项目，
至少在认购前三天，“网上房地产”将公示该项目认购地点、认购时间等。
延长认购时间：所有上市销售项目，
认购时间由原来的5天延长至7天。
获认购资格也将计入购房套数
5月28日上海房地产交易中心日前发布限购套数最新规定：已取得产证、已网签备案、已取得一手房入围获得认购资格等3种情况，
在二手购房名下套数查询中，均认定为购房套数。
二手房源价格须核验
7月9日《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》（沪房地交【2021】13号）
“对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息”。
7月19日上海二手房价格核验政策落地。
房贷利率调整
7月23日人民银行确定房贷利率上调事宜。“首套房贷利率将从4.65%调整至5%，
二套房贷利率从5.25%上调至5.7%”。
住房赠与纳入限购
7月24日上海出台《关于加强住房赠与管理的通知》（沪建房管联【2021】476号）
明确“将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围，对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续”。
赠与房产5年内仍记入赠与人拥有住房套数。
受赠人必须符合限购条件。
“三价就低”审批贷款额度
8月6日上海房管局要求上海各银行以“三价就低”原则审核贷款，即银行将根据合同网签价，涉税评估价，银行评估价中，以相对最低的价格审批贷款额度。
合同网签价：
二手房过户之前都需要做网签，合同网签价就是在房管局系统里体现的成交价格。由卖家与买家商定而成。
涉税评估价：
主要是由房地产交易中心自动评估，所缴纳的税费都是以该评估价格为准。如果网签价低于评估价，还是得按照评估价来缴税。
银行评估价：
银行为了发放贷款而设定的一个价格上限。只要网签合同价低于这个上限，均可以按照网签价来办理贷款。
新房摇号“入围比”调整
8月27日网上房地产官宣新房认购入围比从原来统一的1：1.3调整至最高1：2.5，
具体调整为四档：
内环内为2.5、内外环间为2、外环外热点楼盘为1.8、外环外非热点楼盘为1.3。
所有项目中凡是认购比高于1.3的，继续实行5年限售政策。
“手拉手”交易网签，二手房交易无需中介
10月26日，上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”官网公告，为持续优化营商环境，进一步推进政务服务“一网通办”，让信息多跑路、群众少跑腿，方便人民群众存量房买卖合同网上签约，定于2021年10月26日在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同（简称“手拉手交易网签”）服务，让买卖双方的交易更加便捷。
而且购房者在这里进行交易也更加的正规，这里要填写产权校验、合同条款、生成合同示范文本、买方购房资格查验、卖方电子签章/签名、合同备案来完成房产交易。
上海试点征收房产税
11月18日，国家税务总局上海市税务局发布了关于缴纳2021年度个人住房房产税有关事项的提示。
根据上海市个人住房房产税征管相关规定，个人住房房产税的纳税人应于每年12月31日前，缴纳当年度应纳税款。
上海房产税征收对象：
本市居民家庭2011年后在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)。
非本市居民家庭2011年后在本市新购的住房。
2021年度的税率分界线更新了：
新购房单价≤73482元，税率为0.4%；新购房单价＞73482元，税率为0.6%
碧云认购新规
11月中旬，浦东碧云尊邸开启认购，认购规则中有一条以往从未出现过的新提示：
“夫妻双方，一方上海户籍，一方外省市户籍，外省市户籍一方单独作为认购人，视为外省市家庭，购房政策按外省市家庭购房政策执行。”
有了这条规定，
如果外省市人士单独作为认购人（单独上产证），自己必须不限购，而且只能买1套。