典型案例看过来，那些拆迁腾退中的“恩怨情仇”
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近年来，随着城镇化进程不断加快，各地拆迁或腾退项目工程增多，由此引发的民事纠纷案件有所增加。为预防和减少纠纷，北京二中院对近三年审理的涉及拆迁腾退纠纷的民事案件进行了梳理，于今天（7月16日）召开主题新闻通报会，并作出提示建议。
2017年6月至2020年6月间，二中院年均审理因拆迁腾退直接引发的民事纠纷案件为100至150件，每年数量相差不大，相对比较平稳。
涉及案由较多
这类纠纷
一般涉及所有权确认、合同效力确认、房屋拆迁安置补偿、房屋买卖、分家析产、继承、离婚、用益物权保护等多个案由
。案涉项目多为房地产开发、旧城改造、重大基础设施项目建设、棚户区改造、旧村改造、新农村建设、宅基地腾退等。
纠纷八成发生在被拆迁腾退人之间
拆迁腾退类纠纷案件主要集中在拆迁腾退双方之间或被拆迁腾退人内部之间。
拆迁腾退双方间的纠纷，主要集中在交付安置房屋、支付补偿款或周转费，占该类案件总数的两成左右。被拆迁腾退人内部纠纷多发生在亲属之间，一般源于被拆迁腾退人去世、共同居住房屋、户口指标占用、婚姻变化等，占该类案件总数的八成。
被拆迁腾退人之间纠纷的争议焦点主要集中在合同效力和利益分配等两个方面：效力争议多以无权处分、恶意串通为由；利益分配多涉及共有人的所有权、继承人的继承权、共同居住人及被占用户口指标人的居住利益等。
调解撤诉较难、关联诉讼多
从近三年数据来看，案件二审调撤率不足5%，基本为判决结案。关联诉讼有三类：一是利益分配不均引发的确认所有权、确认有权居住使用安置房屋、离婚及析产继承诉讼；二是利益得不到保护引发的重复诉讼，如确认合同无效被驳回后产生利益分割、交付房屋、赔偿损失等诉讼；三是与项目相关的行政诉讼，如对拆迁许可、拆迁行政裁决等具体行政行为的诉讼，对项目政策不明提起的政府信息公开诉讼等。
被拆迁腾退人心理预期过高为直接动因
被拆迁腾退人或家庭对补偿安置利益的心理预期较高，导致拆迁腾退双方预期悬殊，难以达成协议，或签订协议后拒绝腾退，补偿或安置后仍持续诉讼，以及诉讼难以调解等情况。
拆迁腾退人工作不尽规范为较大诱因
拆迁腾退人成为被告的主要原因在于拆迁腾退前相关工作不够规范，比如补偿安置方案制定、审计审核手续办理、方案宣传告知、合同协商等规范性不足，在同一项目前后方案适用、被拆迁腾退人确认、委托手续真实性、公章管理严格性、合同条款内容严谨性等方面易发生问题。
被拆迁腾退人维权意识增强
随着我国法律法规不断完善，被拆迁腾退人的权利意识日益提升、谈判方法不断丰富、诉讼能力逐渐提高，更多地会选择通过法律途径解决争议。但被拆迁腾退人不深入研究签订合同时的自身问题、确定争议基础法律关系、诉讼败诉风险等，维权方式虽从以往的暴力抗拆、长期信访转向多样诉讼、程序用尽，但更容易出现重复诉讼、交叉诉讼、诉讼效率不高等情况。
高额利益回报驱使
当事人参加诉讼一般会将成本与收益问题纳入考量范畴。此类诉讼的代理费、诉讼费成本一般远低于胜诉获得的收益，在支出成本小、可能性收益大情况下，部分当事人甘愿冒着不诚信的风险，尝试通过诉讼获利。
（一）被拆迁腾退人应调整心理预期，合法合理合情主张补偿
一是转变思维方式
，调整心理预期，平和面对拆迁腾退。
合法的拆迁腾退具有一定公共属性，被拆迁腾退人应准确解读方案、主张合理利益，不可为满足不切实际的私利而阻碍项目推进。
二是亲属间注意沟通协商以保护亲情。
准确认识被拆迁腾退人、对房屋有贡献人、被占用户口人、宅基地使用权人、继承人等不同主体的利益范围，不能把亲人“拆”成冤家。
三是注意保存证据。
在出现委托手续不齐、夫妻一方出面、长辈疏于形成书面文件等情形时，务必留好形式合法的微信、短信、电话录音等证据。
四是增强诚信意识。
正确分析拆迁方案、理性对待拆迁利益、友好协商利益分配及归属，避免盲目、重复、虚假诉讼，尤其不可企图通过诉讼获得额外利益。
（二）拆迁腾退人须规范行为，让流程公开透明运转
一是科学制定实施方案。
方案制定应综合考虑被拆迁腾退项目范围内的实际情况，遇到未涵盖问题应及时通过合理方式解决，不能机械适用。
二是确保一以贯之。
方案应一以贯之，不能因任务、进度压力，或拆迁腾退人的不同情况而轻易改变。
三是规范流程。
应明确经办人权限范围，不得额外承诺、随意添加条款导致发生违反审核审计规定，产生履行障碍。
（三）双方签订合同需审慎，有言在先
签订拆迁腾退协议，要注意以下问题：
拆迁腾退方案及细则可作为解释合同条款的依据；被拆迁腾退人及其他相关权利人内部应达成一致意见，最好形成书面委托或财产分割协议；根据土地和房屋实际情况确定增加补偿安置利益的合法理由。
具体条款应注意：被拆迁腾退人及被安置人身份确定；被拆迁腾退房屋的交付时间、迟延交付责任，补偿款及周转费的对象、标准和支付方式；安置房对象、性质、房号、面积、套数和限制条件等；拆迁腾退合同涉及的委托书、分院协议、权利人声明等归入拆迁档案。
案例一：有证据证明夫妻一方对另一方签约行为知情的拆迁合同有效
2015年，为配合国家基础设施项目建设，拆迁公司组织拆迁。拆迁公司3月初入户调查时，张某在《房屋估价表》《入户调查表》上签字。5月份，张某妻子作为被拆迁人与拆迁公司签订《安置补偿协议》，约定安置房3套、折抵后补偿款70余万元。2018年，夫妻协议离婚，张某分得房屋1套。后张某以前妻无权处分、恶意串通为由，起诉确认《安置补偿协议》无效。
法院经审理认为：涉讼院落房屋拆迁于二人夫妻关系存续期间、张某一直居住于此，其在估价、调查表上签字，故可认定张某对签订协议知情且同意，前妻与拆迁公司不存在恶意串通行为，前妻亦不构成无权处分；同时，无权处分并非合同无效的法定理由。据此，法院判决驳回张某诉讼请求。
案例二：《腾退实施方案》规定不完善导致合同无效
老李名下有宅基地一块、房屋五间。老李夫妇育有二子一女，老李夫妇及次子拆迁前均已去世。长子、女儿及二儿媳均系居民户口，唯有二儿媳户口在涉讼院落。村委会依合法程序通过的《腾退方案》，对老李一家情况如何签约并无规定。村委会依据《实施方案》规定认为有权确认被腾退人，便与二儿媳签订《补偿协议》，安置房1套、另支付补偿款150余万元。长子以恶意串通为由起诉确认合同无效。
法院经审理认为，村委会经合法自治程序制定的腾退方案，可用于处理腾退事项，但实施后果不能损害他人利益。本案中，《实施方案》未能涵盖老李家情形，村委会在知晓家庭成员具体状况时不征求意见，直接确定二儿媳为被腾退人，侵犯了其他继承人权利。同时，方案规定的不同补偿方式对继承人选择权影响较大。据此，法院判决确认《腾退协议》无效。
案例三：亲属缺乏证据时不能分割拆迁利益
老王夫妇育有二子，承租公房两间。妻子去世后，老王与长子一家三口居住在公房内，四人户口均在房屋内、次子户口早已迁出。2002年，老王通过拆迁获得补偿款25万元。此后，老王陪长子购买楼房一套、以拆迁款支付房款，房屋登记于长子名下。老王与长子一家居住楼房，直至其2015年去世。2019年，次子以楼房系老王遗产为由请求分割。
法院经审理认为：经申请调查令，次子未能调取到拆迁、公房分配档案。房屋拆迁、购买、登记系重大财产处置，父辈去世前一般会慎重处理。老王购房时出资、同意长子签约并登记产权，居住多年未提异议，亦未留存遗嘱。因此，次子无法证明拆迁利益及所购楼房系老王的遗产。据此，法院判决驳回了次子的请求。
案例四：腾退工作人员私下添加合同条款行为有效
村委会委托工作人员孙某与老张协商腾退事宜，签订协议时，孙某在打印补偿款后手写添加“另补偿老张配合奖50万元”。老张起诉请求付款，村委会以孙某无权限为由拒付。
法院经审理认为：孙某负责腾退谈判、签约，系村委会授权的职务行为，但未明确告知村民其权限范围。语句经鉴定为孙某添加，即构成合同条款，村委会应依约付款。孙某不当行为可另行解决。据此，法院判决支持了老张的请求。
案例五：腾退公司虽未签字盖章但已履行的合同有效
腾退公司与老刘签订《腾退协议》，约定补偿老刘200万元、支付80万元后拆除厂房、一年后付清余款。老刘签字后，腾退公司以需盖章签字为由收回协议。后腾退公司付款、拆房。一年届满，腾退公司未支付剩余款项，老刘拿出留存的合同复印件起诉请求付款。腾退公司认为合同未成立。
法院经审理认为：根据《合同法》规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，腾退公司的抗辩理由不成立。据此，法院判决支持了老刘的请求。
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供稿：北京二中院
编辑：蒲宝英汪希
北京市高级人民法院
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动迁补偿利益分割纠纷案件如何处理
一、房屋租赁合同纠纷（关于动迁补偿）
（一）租赁期间，房屋被纳入征收范围的租赁合同纠纷受理问题
租赁合同履行过程中，出租人以房屋被征收为由要求解除租赁合同，承租人则以未获得征收补偿为由拒绝解除合同、搬离房屋。此类纠纷在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，因房屋承租人是被征收主体，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成拆迁补偿安置协议的，应适用裁决前置程序。出租人提出解除租赁合同之诉的，人民法院不予受理。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人仅为房屋所有权人，承租人不再具有签订征收补偿协议的资格，故实践中对该类案件是否受理存在争议。
倾向性意见认为
，承租期间，房屋被列入征收范围的，一般涉及两个法律关系，即征收补偿关系和房屋租赁关系。
若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的，则应按其约定进行处理。若房屋租赁合同未有约定，则宜先处理征收补偿关系。
因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系，若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同，则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定，不利于保障承租人的合法权益。
故此类租赁合同纠纷案件，宜待征收补偿协议签订后再行处理。在征收补偿问题尚未得到解决之前，若出租人提出解除租赁合同的，人民法院应裁定驳回起诉，但符合合同解除权的除外。
二、动迁补偿利益分割纠纷
（一）房屋征收补偿利益（涉及配套商品房）分割案件管辖的适法统一问题
关于房屋征收补偿利益分割案件的管辖问题，审判实践中做法各异，争议较大。有的法院将此类纠纷确定为共有物分割纠纷，有的法院则以分家析产为案由。管辖上，有的法院适用一般地域管辖；有的则按不动产专属管辖处理，或由安置房屋所在地法院处理，或以被征收房屋所在地的法院进行管辖。
倾向性意见认为：
当事人起诉要求分割家庭共有的征收补偿款及安置房屋的，一般应确定为分家析产。鉴于征收补偿款及安置房屋系针对被征收房屋的补偿，若因涉及多名被告，或多套安置房屋分布在不同辖区，分别由不同法院进行管辖，易引发案件执法标准的不统一，且征收利益分割往往涉及不同地区征收补偿政策的实施，故此类案件一般由被征收房屋所在地的法院进行管辖为宜，以便于案件事实调查与处理标准的一致。
（二）配套商品房的实体处理问题
征收补偿安置中，征收事务所一般根据被征收房屋地块的相关政策确定该户可分配的配套商品房数量，并由被安置人签署房屋认购确认书。在配套商品房未实际取得时，被安置人分割征收补偿利益时即要求确认配套商品房的购买权，实践中存在不同的做法。有的法院予以确权分割；有的法院则驳回当事人诉请，暂不处理。
倾向性意见认为：
在配套商品房未实际取得时，被安置人分割征收补偿利益时要求确认配套商品房的购买权，其实际是主张分割房屋的权利。鉴于被安置人将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态,故法院不宜进行确权、分割。若动迁款预留在动拆迁部门用于购置安置房的，动迁款亦可不作处理。当事人要求确认安置房购买权的，法院可驳回其诉讼请求，但应向当事人释明可在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。
本文摘自《上海高院民一庭调研与参考[2015]14号》
房屋拆迁家庭内部纠纷八个常见问题
问题一：房子赠与儿孙，儿孙不养自己怎么办？
答：可以撤销赠与，把房子要回来。
现实生活中，父母把房子赠送给儿女，爷爷奶奶把房子赠与给孙子是常事，但是，儿孙得到房子后，却不愿意抚养父母，甚至有不让父母爷爷奶奶进家门的
对这样的儿孙，该怎么办呢？
当然法律有办法对付他们，当然是撤销赠与，把房子要回来，把他们赶出去。
律师观点
1、赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人将房屋赠与给受赠人，受赠人接受并办理过户手续，双方之间成立赠与合同法律关系并完成赠与。
2、《中华人民共和国合同法》第一百九十条规定，赠与可以附义务，赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务；
3、第一百九十二条规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属，（二）对赠与人有扶养义务而不履行，（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
4、第一百九十四条规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。
问题二：子女不赡养父母，父母能把赠与的房产要回来吗？
答：能，但是要在一年内行使撤销权
律师观点：
1.赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
2.子女不赡养父母，父母应该自不赡养父母起一年内，行使撤销权。
3.赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
问题三：赠与房屋未过户不想过户了怎么办？
答：房产没有过户，赠与人可以在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
律师观点：
1、赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
2、赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。受让人受让该不动产应是指依法完成不动产物权转移登记之时，仅仅居住不等于已经受让不动产。
3、基于亲戚、姐妹亲情的赠与，不具有道德义务性质，不享有任意撤销权。
4、具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
问题四：房产赠与后孙女获得拆迁补偿，爷爷奶奶能要回拆迁补偿款吗？
答：不能因为拆迁款转移后，视为赠与已经完成
律师观点：
1.双方之间的赠与合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，赠与合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
2.依据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
3.孙女对爷爷奶奶没有法定的赡养义务，爷爷奶奶主张孙女不履行赡养义务要求撤销赠与，法院难以采信。
问题五：离婚时赠与给儿女的房产，没有过户能撤销赠与吗？
答：不能撤销因为婚姻财产分割，不适用合同法赠与规定
律师观点：
1、婚姻等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。在离婚协议中对房产的赠与条款虽属于赠与的行为，但是与整个离婚协议是一个整体，因此，对离婚协议中达成的财产赠与的约定，不适用《中华人民共和国合同法》中财产赠与反悔撤销的有关规定。
2、男女双方基于离婚事由将夫妻财产处分给子女的行为，可视为一种附协议离婚条件的赠与行为，在双方婚姻关系已经解除的前提下，基于诚信原则，也不能允许任意撤销赠与。
问题六：父母能把农村房屋赠与城市户口的子女吗？
答：根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。父母是农村户口，将农村的房子赠与城市户口的子女，违反法律规定，赠与合同无效。
问题七：父亲将宅基地使用权赠与儿子，是否有效？
答：同一村集体经济组织成员家庭户之间房产赠与，并不影响村集体组织内其他成员的利益。赠与方以赠与书未得到村委会同意为由，主张赠与书违反法律强制性规定而无效，该主张依据不足，法院不予采纳。
问题八：家庭成员之间对拆迁款赠与的协议，是否可以撤销？
答：不能，因为家庭成员之间就拆迁款项达成的协议不能认为是赠与
律师观点：
1、一人签署的拆迁协议，系代表家庭所签署。
2、自建房属于整个家庭
3、家庭协议对拆迁款分配，不具有赠与性质，不能撤销。