2021年房产继承新规来啦想要继承房产，子女须满足这几点
2021《民法典》里的房产继承新规定来啦！子女想要继承老人房产，必须满足以下要求具体有哪些新规定新变化呢？这个关系到大家的财产，快来一起看看。
2021年元旦后开始正式实施的《民法典》对房产方面做了新变动：
大家都深有感触，房子对中国人比较重要，我们一辈子打工，可能都是为了还房贷，有的人在城市里打工十年，可能都买不上一个房子卫生间，房产也成为家庭贫富的标志；很多年轻人谈婚论嫁时，房子也是加分项。
那么，民法典改革后，在新规下“如何将老人房子简便过户在子女名下。”
也就是说，2021年起，父母房产、子女“继承权”统统按“新规”处置。
新规有哪些变化呢？今天就来简单说下
变化1
2种立遗嘱方式
一般立遗嘱都是去公证处。而立遗嘱的人一般都是行动自然迟缓或生病的老人，他们经不起折腾。新继承规定增加了：录像和打印2种合法有效的立遗嘱方式。减轻老人们不识字等麻烦。
变化2
为防止被迫立遗嘱，新增“见证人”
有些子女为争房产，会事前要求甚至威胁父母，必须按照自己意见立遗嘱。
所以，为防止严重后果发生，规定必须有2名见证人在场，确保遗嘱真实出自老人内心。
变化3
新增加遗嘱“宽恕”制度
当继承人做错事又悔改，并得到被继承人宽恕，家庭关系得到修复，法律就会恢复其继承权，这就是继承“宽恕制度”。
“宽恕制度”给了继承人改过自新的一次机会，同时也尊重了被继承人意愿的规则设计。
变化4
设定“遗嘱最新第一”原则
只要合法有效，哪个遗嘱时间最新，就将此遗嘱作为最有效的遗嘱执行。
变化5
增加了继承人范围
随着人们生活质量和个人思想追求越来越高，不少年轻人都不想生育，导致一些家庭没了第一第二合法有效继承人。新规定增加了继承人范围，外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中，都可依法继承房产。
中国父母对儿女的心特别重，父母心疼孩子挣钱不容易，哪怕自己苦点、累点、省点，都要拼全力帮孩子买房子。而人有生老病死、旦夕祸福，父母提前将生前事安排好，比如提前立遗嘱，也可为将来做好未雨绸缪的准备。
父母房产过户给子女留心了,从2021年起统统按“新规”处理
现实生活中，很多人会认为立遗嘱这个东西很晦气，但要深究原因的话，带有这种思想的人多半是“老古董”、太传统思想了！
如今人们的财富得之不易，如果不理性处理，才是对自己、对家人最不负责的一种表现！
比如“房产”这么重要的资产，就需要慎重对待！这种大额资产，如果在没有立遗嘱的情况下，就很难归属“正确的人”！
举个例子，无子女的张爷爷由于生前并未立遗嘱，去世后赡养人也是无权继承张爷爷的房产，通常情况下是“属于”张爷爷的兄弟或者其他亲人，所以关于房产继承这一块，生前立遗嘱很有必要！
好在最新的规定已考虑到相关问题，父母房产过户给子女留心了！新规下，2021年起统统“这样”处理，父母和子女都有必要提早知晓，同时可以预防子女不孝等问题。
首先，
房产身后继承过户
身后继承过户，指的是老人离开后，子女再去办理过户手续。这种过户方式只要缴纳公证费和登记费等少许费用，且办理简便，但正如前面所说，有时候可能带来各种家庭矛盾纠纷，而在明年1月1日开始实施的《民法典》中则对继承方面的问题加以了修正和完善。
1.可以代位继承。
比如，小张从小是孤儿，小叔也没有妻儿，小张就跟小叔相依为命，为小叔养老送终后，小张是可以继承小叔的房产，因为根据民法典907条之规定，将被继承人的侄、甥也纳入了代位继承人范围。
2.继承宽恕制度。
如，小王不孝顺父母，老人在立遗嘱时，小王被排除在继承范围之外，所谓浪子回头金不换，随着时间推移，小王能悔过自新，而这些被老人看在眼里记在心里，决定原谅小王，即把小王列入继承人，那么，小王仍旧可享有房屋继承权。
3.判定遗嘱效力。
如，老人有3个儿子，在早些时候，老人立了一份遗嘱并公证，里面写明房产给3个儿子平分，但后来发现，小儿子对自己最好、照顾时间也最多，老人又立一份遗嘱，写明小儿子分2/3房产，但未经过公证，而新规在删除“公证遗嘱效力优先”的规定后，意味着遗嘱以最后一个时间为准，老人的愿望得以实现，同时还新增加了打印和录像等立遗嘱形式，其中打印遗嘱只需要有两个以上见证人，立遗嘱人和见证人在每一页签字和注明年月日时间即可。
由此可见，新法对房屋继承做了非常人性化的规定，比如子女能不能继承房屋，皆看子女表现。当然，这是建立在不算经济账的前提下，选择这种方式无可厚非。但如果你要考虑哪种房产过户方式对子女最为划算，身后继承过户未必就是最优选择了，因为若继承人名下还有自己的房子，则再转卖这套房子，则需要缴纳房产差值20%的个税。所以，这就有了第二种和第三种房产过户方式，下面简单来说说。
其次，
房产赠与过户和买卖过户
采用赠与方式，就是老人把房子像普通物品一样送给子女，不过，这个赠与是要交一笔不小的费用。按照目前最新的规定，子女接受父母赠与的房产需缴纳包括3%契税、公证费按1%、双方各交0.05%印花税。以评估值200万的普通房产为例，整个房产赠与过户费用就为：200万*（3%+1%+0.05%*2）=8.2万元。
再看看买卖过户，同样以交易价200万的普通房产为例，房产面积在90-144平米之间，房产证满5年且非唯一房产，跟正常买卖二手房交易一样，需缴纳税费为：200万*（契税3%+1%）=8万，登记费80元忽略不计。
表面看，赠与和买卖过户的费用差不多，但实际上，房产赠与过户的费用比例是相对固定的，而买卖过户的费用则要分不同情况，大体上，在现有新规下，买卖过户费用是要少于赠与过户的。
最后，
三种房产过户方式比较总结
从过户的成本来看，
房产赠与过户首先被排除掉，最后就在身后继承过户与买卖过户这两种方式中进行选择，网上有不少这样的对比研究，有说继承过户最省钱，也有说买卖过户最划算。实际上，在新规下，不能一概而论，为什么这么说呢？
因为，如果按照赠继承方式过户，继承人名下没有住房，再转卖这套继承下来的房产，只要满5年时间，则不需交个税，继承过户自然是最为划算的方式。但如果继承人名下原来已有住房，
再转卖房产则要交房产全值1%或者增值部分20%的个税，这里面还得分情况，假如房价不涨或者下跌，显然继承过户仍旧最划算，但如果有的地方只按20%差值缴税，且未来房价涨得比较多，买卖过户就是最为划算的方式。
个人二手房转让、房产赠与、继承及转让受赠、继承房产税收政策解析
一、个人转让房产
（一）转让住房
1.增值税
（1）北上广深地区：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
（2）北上广深之外地区：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税
（3）个人销售自建自用住房免税。
政策依据：
财税（2016）36号附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，第五条及第一项第十五款
2、土地增值税
个人销售住房暂免征收土地增值税。
政策依据：
财税（2008）137号《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
3、个人所得税
3.1能够提供完整准确房屋原值的
财产转让所所得=转让收入-房产原值-转让房地产过程中缴纳的税金-合理费用
3.1.1转让收入=实际成交价格（营改增后不含增值税）。如果价格低于市场价格，税务机关有权核定转让收入。
3.1.2房产原值确认
3.1.2-1商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
3.1.2-2自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.1.2-3经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
3.1.2-4已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
3.1.2-5城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费0；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
3.1.3转让房地产过程中缴纳的税金：转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等税金。
3.1.4合理费用：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
3.1.4-1支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
3.1.4-2支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.1.4-3纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
3.2对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房的
对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
3.3不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其在住房转让收入1%～3%的幅度内实行核定征税。（郑州市住房核定是1%）
政策依据：
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发[2006]108号
(二）转让非住房
1、增值税——差额纳税
个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
政策依据：
财税（2016）36号附件3《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，第一条及第（八）项第十一款
2、土地增值税
（1）没有购房发票，也没有契税完税证明，有评估价格
土地增值税=（出售房地产取得的收入-取得土地使用权时所支付的价款-房地产评估重置成本价*成新率-销售税金）*适用税率-（取得土地使用权时所支付的价款+房地产评估重置成本价*成新率+销售税金）*速算扣除系数
注意：对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款合法票据的，不允许土地价款。
政策依据：
财法字（1996）6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；
财税字（1995）48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定》第十条。
（2）不能提供评估价格但有购房发票
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条“关于转让旧房准予扣除项目的计算问题”规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）第六条补充，营改增后，计算方法如下：（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。土地增值税扣除项目金额=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金（营业税、城建税、教育费附加、印花税）+与房地产转让有关费用（购买房产时缴纳的契税）。其中，年数的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
3、个人所得税
能够提供完整、准确的房屋原值凭证与转让住房相同，不能提供的税务机关核定房产原值。
（三）印花税：按产权转移书据万分之五
二、直系亲属间无偿赠与和继承不动产
1、增值税：直系亲属无偿赠与和继承方式取得不动产，均免征增值税。
政策依据：
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第三十六条的规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税；家庭财产分割，包括下列情形：1、离婚财产分割；2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；3、房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
2、土地增值税：直系亲属无偿赠与和继承方式取得不动产，均不征土地增值税。
政策依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字1995【48】第四条）关于细则中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
3、个人所得税：直系亲属无偿赠与和继承方式取得不动产，均不征个人所得税
政策依据：
《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）规定，对以下当事人双方不征收个人所得税。1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人（注意，现在已经取消必须进行赠与公证的程序）；3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
4、印花税：直系亲属无偿赠与方式取得不动产，赠与方和受让方均需要征收印花税。继承方式取得不动产，赠与方和受让方均需要征收印花税。
政策依据：
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）规定，对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时,纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》,税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章,在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。
《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定，下列凭证为应纳税凭证：（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据；（3）营业账簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。
《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，暂行条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。
5、契税：对于无偿赠与和继承取得，赠与方不征收契税，以无偿赠与方式取得的，受赠人全额征收契税；采用继承方式取得的，对法定继承人不征收契税；对非法定继承人要征收契税。
政策依据：
主席令52号《中华人民共和国契税法》第六条有下列情形之一的免征契税：（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）规定，对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税。
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
河南省直系亲属受让住房可自行定价的规定：也可以按照直系亲属转让存量房，仅限于住宅。在郑州市范围内交易，交易价格可以自行定价。
政策依据：
豫地税发【2014】64号，河南省地方税务局关于存量房评估工作有关问题的通知河南省直系亲属的的存量房产过户（仅限于住宅类存量房交易）中，税收申报价格明显偏低，税务机关要认定亲属关系，仅限于“父母和子女，祖父母和外祖父母，外孙子女，兄弟姐妹关系”。也就是说郑州市直系亲属关系证明的存量房过户可以自行定价，申报价格可以低至1元人民币。
三、受赠人或遗产继承人转让直系亲属无偿赠与或继承的不动产
1、增值税
（1）个人转让住房适用财税（2016）36号附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，第五条及第一项第十五款的免税政策；
（2）转让非住房个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。
政策依据：
财税（2016）36号附件3《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，第一条及第（八）项第十一款
国税发[2005]172号《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》第四条土
2、地增值税
与一般个人转让住房和非住房适用税收政策相同。
3、个人所得税
受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
政策依据：财税〔2009〕78号《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》
结论：
采用直系亲属无偿赠与或遗产继承方式，增值税，土地增值税，个人所得税均免税或不征。契税，采用赠与方式，受赠方需全额缴纳契税。遗产继承的法定继承人不征契税，非法定继承人全额征收契税。印花税，采用赠与或继承方式均需缴纳。
综上所述：如果当事人是唯一的法定继承人，可以以法定继承的方式受让。只需要缴纳双方印花税。如果当事人不是唯一的法定继承人，建议被继承人事先立遗嘱，采用遗嘱继承的方式受让。只需要缴纳双方印花税。当事人也可以采用直系亲属转让的方式受让，双方可以自行定价，价格可以低至1元，但仅限于住宅。涉及的以上税种根据自行定价计算税金，可以忽略不计，但受让人再转让时税费相对较高。