石家庄继承律师：房产已过户如何进行继承诉讼
一、阅读提示
笔者在办理案件过程中，遇到过很多这种情况：老夫妻一方去世，可能是出于情感上的原因，可能是出于养老送终方面的考虑，生存的一方把其名下房产过户给某个儿女、孙辈，而过户交易也往往是无偿的。依据《民法典》规定，夫妻一方去世，如无遗嘱，遗留下来的夫妻共同房产其中的二分之一归生存一方所有，剩余的二分之一应作为遗产以法定继承方式予以分割。因此，生存的一方未经其他继承人同意，擅自将房产过户给他人的行为是无效的。而且如果取得房产的一方未支付对价，也不会构成善意取得。房屋过户行为无效，房产应回归到原所有人名下。那么在审判实践中，可否直接提起继承诉讼？还是应当先提起合同无效诉讼再提起继承诉讼呢？笔者调研了多个最高法、省市案例，梳理汇总如下：
二、裁判规则
裁判规则一：先提起合同无效诉讼，再提起继承诉讼（案例一至案例五）
裁判规则二：先提起继承诉讼，房产暂不予处理（案例六、案例七）
裁判规则三：一并提起合同无效和继承诉讼（案例八、案例九）
三、裁判要旨
审判实践中，如无遗嘱的情况下，一方死亡，夫妻共同房产的一半应归配偶所有，另一半应归全部继承人继承。如果配偶在未经其他继承人同意的前提下，擅自将房产转移登记，如受让人不属于善意取得，则应认定为无权处分，房产登记行为应属无效。该种情形下，如直接进行继承诉讼，则由于房产已登记在案外人名下，法院有可能不予处理。
四、经典案例
裁判规则一：先提起合同无效诉讼，再提起继承诉讼
案例一：宋乙与宋某甲、谢某某法定继承纠纷案【上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终2085号】
系争的《上海市房地产买卖合同》无效后的法律后果。生效判决判定宋三孝与宋乙于2008年5月4日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，系争房屋应重归宋三孝名下，鉴于该房已为宋乙变卖，得款160万元，该款应归宋三孝、冯某共同共有。宋三孝死亡后，因其未留遗嘱，宋三孝在系争房屋中的二分之一产权份额，应按照法定继承的原则进行分配。宋三孝、冯某于1959年再婚后携宋某甲、宋X平共同生活，当时宋某甲、宋X平尚年幼，双方由宋三孝、冯某抚养长大，可见，宋三孝与宋某甲形成了有抚养关系的继父女关系，冯某与宋X平形成了有抚养关系的继母子关系。宋三孝的第一顺序继承人为冯某、宋某甲、宋X平，冯某、宋某甲、宋X平应各得宋三孝遗产的三分之一份额。此时，冯某在系争房屋中的份额应为三分之二，宋某甲、宋X平的份额各为六分之一。因当时宋X平已与谢某某再婚，故宋X平所得的继承份额应归宋X平和谢某某共有。宋X平去世后，其在系争房屋内的十二分之一的产权份额由其第一顺序继承人冯某、谢某某、宋乙继承所有，此时，冯某在系争房屋中的份额应为三十六分之二十五，谢某某的份额为九分之一，宋乙的份额为三十六分之一。冯某死亡后，冯某的遗产应由其第一顺序继承人宋某甲、宋X平继承所有，鉴于宋X平先于冯某过世，根据代位继承的原则，宋X平对冯某的继承权由宋乙行使。此时，宋某甲在系争房屋内的份额为七十二分之三十七，宋乙的份额为八分之三。鉴于系争房屋已变卖得款160万元，宋某甲、谢某某、宋乙应根据各自享有的房产份额，分得该款。因系争房款在宋乙处，故宋乙应支付谢某某、宋某甲相应的房款。
案例二：李某与叶某3等法定继承纠纷二审民事判决书【北京市第三中级人民法院(2019)京03民终16076号】
一审法院认为：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中，涉诉房屋在被继承人叶某5去世后，即由被继承人之父也即继承人叶某6将涉诉房屋出售给案外人魏某。虽然法院已于2019年3月13日作出（2019）京0112民初2533号民事判决书确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效，并已发生法律效力，但因本辖通州区的特殊情况，并未对该协议书无效的后果进行处理，涉诉房屋占有、使用等相关权属并未恢复到买卖前的状态，即相关产权并非处于完整状态，故李某要求继承涉诉房屋50%份额的主张缺乏事实及法律依据，对于李某的诉讼请求，法院不予支持。
案例三：徐某2等与徐某继承、侵权责任纠纷一审民事判决书【长春市绿园区人民法院(2015)绿民一初字第1055号】
根据已经生效的（2015）长民一终字第71号民事判决，刘丽君代理孙某与被告徐某签订的房屋转让合同无效。故被告徐某以该房屋转让合同为依据，将房屋登记在自己名下，构成不当得利，不能取得房屋的合法所有权。孙某、徐景光仍是房屋的合法所有权人。只不过此时因徐景光死亡，在其继承人之间发生继承而已。被告徐某虽然无权处分涉案房屋，但因房屋登记在其名下，案外人高志超因相信不动产登记，且支付合理价格，故可因该条规定善意取得房屋所有权。原告未主张分割该房屋，予法有据。现因房屋已经易主，无法分割，房屋出售价款25万元由被告徐某管理，徐某应参照继承份额赔偿四原告之损失。
案例四：薛某1与薛某2法定继承纠纷一审民事判决书【苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初11749号】
2017年9月29日，原告薛某1诉至本院，要求判令薛某2、沈某购买苏州工业园区苏安新村144幢105室合同无效，并撤销该房屋的变更登记。原告不服判决，上诉至苏州市中级人民法院，该院于2018年8月9日作出(2018)苏05民终4532号民事判决书，维持一审判决。原告遂向江苏省高级人民法院提出再审申请。本案中，根据一、二审法院查明的事实，结合涉案房屋房改的情况，本案所涉房屋系薛某3享受了本人工龄和沈某某生前工龄优惠后所购，系对原有承租权的承袭和转化，该房屋应视为薛某3、沈某某的夫妻共同财产。由于沈某某死亡之后，根据现有证据，在未对其遗产进行处理的情形下，薛某3系对沈某某遗产构成无权处分。原告虽申请再审确认薛某3系对沈某某遗产构成无权处分，但裁定书并未改变薛某2、沈某系涉案物权所有人的事实，故薛某2、沈某作为物权所有人出售涉案房产行为并无不当，沈某某遗产形态发生转变，其遗产价值应以出售房屋实际取得价款为准。
案例五：张某1、张某2法定继承纠纷二审民事判决书【河北省石家庄市中级人民法院(2019)冀01民终9824号】
2014年3月20日，三原告曾向石家庄市原桥东区人民法院起诉被告继承纠纷一案，后因涉案房产已经过户至石某名下，三原告撤诉。后三原告向本院起诉被告房屋买卖合同纠纷一案，该案经过一审、二审、再审等，在2017年12月18日，由石家庄市中级人民法院做出终审判决，确认张某某1与石某签订的《房屋买卖契约》无效。
裁判规则二：先提起继承诉讼，房产暂不予处理
案例六：程某等法定继承纠纷二审民事判决书【北京市第一中级人民法院(2020)京01民终7993号】
2017年1月17日，程某与其侄子程某1签订赡养协议书，约定由程某1负责赡养程某。后程某将301室过户到程某1名下。另查，在程某处还有属于夫妻共同财产的存款280000元。
另外，程某在诉讼期间，将诉争房屋过户至他人名下的行为显属不当。但考虑其年事已高、无子女、且收入较低，确系存在养老问题，加之其本人对于301室所占份额较高，法院也确定了在分割遗产中对程某予以照顾的原则。故法院认定301室归程某所有，因程某已将该房过户到他人名下，故本案中对该房不再作处理。
案例七：姜某1、姜某2法定继承纠纷二审民事判决书【山东省威海市中级人民法院(2020)鲁10民终2164号】
关于南竹岛C区2号楼204房产的继承问题，该房产系拆迁取得的回迁安置房，姜某1、姜某2主张房屋系姜甲与原配偶丛某婚后分家取得的祖辈遗产，系姜甲与原配偶的共同财产，但姜某1、姜某2提供的证人姜某3出庭作证称××××年该房产分家时姜甲系代表其父亲取得，结合姜某1、姜某2姑姑姜某4所述2010年其与其它两个兄弟姊妹收到姜甲给付的祖房款的事实，应当认定××××年姜甲取得房屋系代表登记，该房屋系姜甲与其母亲及六个兄弟姐妹八人共同共有，八人各享有八分之一。姜甲母亲去世后，姜甲与其兄弟姊妹继承其母亲份额后，姜甲享有七分之一的产权份额，该七分之一份额因系姜甲与原配偶丛某婚姻关系存续期间取得，故系姜甲与丛某共同财产，丛某享有十四分之一份额，丛某去世后，因未立有遗嘱，按法定继承处理，姜某1、姜某2与姜甲各继承丛某份额的三分之一即四十二分之一，故姜某1、姜某2各享有该房屋份额的四十二分之一，姜甲享有的该房屋份额为二十一分之二。该房屋因产权已经登记在于某名下，故本案对房屋产权归属不予处理。
裁判规则三：一并提起合同无效和继承诉讼
案例八：王×1与王×2法定继承纠纷上诉案【北京市第三中级人民法院(2015)三中民终字第03628号】
（一）马×将房屋过户给王×1的行为是否有效。对此本院分析如下：首先，我国《合同法》第五十二条规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。本案中，王×3去世后，在未对其遗产进行分割的情况下，马×未经王×2同意擅自将涉案房屋过户至王×1名下的行为，依照日常生活经验法则，有理由怀疑马×与王×1之间可能存在恶意串通损害王×2合法权益的主观故意；其次，从房屋买卖合同的实际履行方面来看，双方虽签有买卖合同，但并未实际支付相应对价，这也不符合我国《物权法》规定的善意取得构成要件。根据上述分析可以看出，马×与王×1之间的房屋过户行为，损害王×2的合法权益，应属无效。
案例九：谷某1、谷某、信某等遗赠扶养协议纠纷一审民事判决书【河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初5802号】诉争房产系谷某1与信黑丑共有的旧房拆迁置换而来，故诉争房产属于谷某1和信黑丑的夫妻共同财产。信黑丑去世后。其遗产应由谷某1、信某、谷某3三人继承，谷某1在未征得其他继承人同意的情况下，擅自与谷某2签订协议让与诉争房产的所有权，属无权处分。且谷某2尚未履行给付60万元的义务，故谷某2不符合善意取得。综上，谷某1与谷某2签订的协议，应当认定无效。
五、实务要点
1、实务诉讼中，如合同无效和继承纠纷并存的话，可先提起判定合同无效的诉讼进行确权，再提起继承纠纷。
2、继承纠纷案件关系复杂，建议诉讼前核定各方身份信息。
六、相关法条
1、《中华人民共和国民法典》第三百一十一条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。
2、《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条【法定继承人的范围及继承顺序】遗产按照下列顺序继承:
(一)第一顺序:配偶、子女、父母;
(二)第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。
本编所称子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本编所称父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本编所称兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
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付璐律师解读遗产继承起诉流程及继承诉讼时效过期问题
遗产继承方面，其实产生纠纷的可能性也是蛮大的，这个时候当事人可以采取恰当的方式来进行解决，最大限度的维护自身利益。但不仅需要进行维权，维权的流程还不能出现问题。那么遗产继承案件的起诉有什么流程？继承诉讼时效过了应该怎么办？在此篇中付璐律师就相关问题来为大家进行解读。
继承人因为继承权纠纷提起诉讼的期限为2年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起开始计算。自继承开始之日起超过20年的，不得再提起诉讼。除此之外付璐律师需要强调的是，诉讼时效的中止、中断和延长等问题也有相关规定。一般情况下过了诉讼时效之后提起诉讼的，如果对方提出抗辩那么将会面临败诉的后果。
但继承的诉讼时效按继承法的规定执行，继承开始后继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承。遗产未分割的，即为共同共有。付璐律师表示这里共同共有意味着可以共享收益，共同使用遗产的成果，即使超过了诉讼时效，这种共同共有状态也不会改变。但是一旦在继承财产之后出现纠纷且时间已经超过20年的，就无法保障自己的胜诉权。所以一旦出现纠纷就必须尽快解决，如果暂时不能发现问题，尽可能提前将财产分割协议制定出来，这样在出现纠纷的时候有一定的依据。
针对于遗产诉讼的相关流程，首先是立案起诉阶段。诉讼的开始需要先到法院立案，立案通过后书记员才能排期和确定开庭时间。立案时需要做好相关的准备。立案完成前，需要整理资料和证据。对于这一点付璐律师需要强调的是，立案前需要先准备好相关的材料，包括原被告的个人信息资料和相关的继承诉讼证据，例如遗嘱公证书、与被继承人的关系证明和赠与扶养协议等等。当资料准备完成后，而后进行的是起诉状的书写和递交。
针对于有遗嘱的房产继承诉讼要开哪些证明，付璐律师表示其中包括当事人身份证明、亲属关系证明材料(如户口簿、单位或居委会证明)。被继承人死亡证明被继承人的死亡日期的户籍资料或宣告死亡的判决书;被继承人生前的债权、债务情况证明;遗嘱原件、公证遗嘱的公证书，代书、录音或危急情况下口头遗嘱，及所附的两份以上证人材料;丧偶儿媳、女婿继承公婆、岳父母遗产的，关于自己尽了主要赡养义务的证明;关于继承人以外的依靠被继承人抚养的缺乏劳动能力又无生活来源的人或者继承人以外的对被继承人抚养较多的人要求分得被继承人遗产的有关证明以及证明被告下落不明的，应提交被告住所地或经常居住地村委会或公安机关的证明都属于其中相关证明材料的范畴。
立案通过后，法院会发送传票。传票中会记载开庭的时间以及原告提供的各项起诉相关材料，供由被告参考并提出质证意见。对此付璐律师需要强调的是，在庭审期间，双方可就针对证据的效力、证据的证明能力以及证据是否真实合法等进行法庭辩论。甚至有和解意愿的，可以当庭在法官的主持下进行和解。
在诉讼结束后，流程就到了诉讼执行阶段。庭审结束后，法院根据实际情况作出了判决，在收到判决书之日起十五日内不提出异议或者是上诉的，该判决生效。对于这一点付璐律师需要强调的是，被告在判决生效后如果仍拒不履行，原告可向法院提出申请强制执行。
而针对于遗产案件的律师收费问题，付璐律师需要强调，在一般意义上律师收费得根据案件的具体情况和当地的经济情况综合考虑。律师按争议的标的额收取的，但可以进一步商谈。由于民事案件律师收费标准是针对所有民事案件的，而遗产继承属于民事类中的一种类型，所以遗产继承律师收费标准和民事案件律师收费标准是差不多的。
以上就是关于“遗产继承起诉流程及继承诉讼时效过期问题”的解读，继承纠纷的诉讼时效一般为2年，要是当事人超过了诉讼时效才向法院起诉的话，那么法院见不予保护，继承人丧失胜诉权。而对此付璐律师需要特别表示的是，当当事人提起诉讼，要携带当事人身份证明、亲属关系证明、被继承人死亡证明和遗嘱原件等相关证明材料。协商并不是解决遗产纠纷的前提条件，遗产继承产生纠纷时，是可以直接向人民法院提起诉讼的。
遗产被转让之后，继承人是否有权追回
那我们先来看一个例子：
一对夫妻有一个孩子在外地读书。夫妻两个人居住在一间50平方的房子内，丈夫在五年前病逝。妻子改嫁他人，不久之后，妻子也离开人世。现任丈夫将50平方的房屋卖给了孙某。儿子在外读书回来之后发现这个事情。向法院起诉要求追回原属于其父母的房产。
宁波汤律师专业分析：该房屋原本为张某父母的夫妻共同财产，张某父亲死亡后，配偶、子女均为法定第一顺位继承人。张某母亲死亡后，现任丈夫将房屋出售给孙某。依照我国民法典规定。张某母亲死亡后，第一顺位继承人有儿子张某及其现任丈夫。但涉案房屋并非全部为张某母亲的遗产。其中应将张某之父亲死亡后，由张某和张某母亲继承的遗产析出。整个房屋分为一半，张父遗产二分之一，及张母财产二分之一。
张父遗产中再由张母及张某均分（四分之一），张母死亡后，其遗产范围是整个房屋的二分之一加上其从张某之父遗产中继承的二分之一，张母财产为婚前财产，现任丈夫不属于共有人。张母死亡后，其有权继承张母遗产的二分之一。此时，擅自处分房屋的行为侵犯了张某的利益。
至于张某是否能够通过诉讼最终从孙某处追回房产，取决于孙某在购买房屋时是否属于善意取得。就要看其购房手续是否完备合法，是否已经进行房屋产权转移登记，是否支付定价，如果属于上一级的责任法院。不会判决向张某返还涉案房屋。张某获得的救济途径只能是请求返还其继承份额的房价款，并要求赔偿其财产受到侵害所遭受的损失，如果不属于善意取得或所购房没有进行变更登记，则诉讼请求会得到人民法院的支持。