父母房产给子女，买卖、继承、赠送 哪种方式最省钱
时间如梭，岁月如“歌”，房价便是匆匆岁月中唱得最欢的那一首，很多为人父母，买房就想着将来为子女留下一个温暖的港湾，但殊不知未来将房子过户给子女，均将产生一笔不小的支出，不论继承、买卖或赠与，房屋变更登记的税费是在所难免。到底如何才能节省费用呢，让房产律师带你来一窥究竟。
首先，让我们来了解二手房交易的主要税费标准。
①成交价低于市场评估价，按评估价计税
②成本，即原捐赠人取得该房屋的实际购置成本等；
③发票是指销售不动产发票或增值税发票。
看到这里，聪（lan）明（duo）的宝宝们开始提要求了：这么多分项目，要是举个“栗子”算出来对比就好了嘛。从上文可以看出，其实二手房交易过程中占比最大的税费主要是契税、增值税、个人所得税，现就比买卖、赠与、继承不同方式过户所需三项税费做出对比，具体例子如下：
2015年父母以100万买入的唯一一套100平方米的住宅，2018年分别以买卖、赠予、继承的方式以200万（评估价）转让给子女，增值部分假定为100万，对子女而言非首套。
经上述对比可以看出，在一定条件下，买卖方式能够达到最低成本过户的效果，但并非绝对。通过买卖方式取得房产，实际交付税费成本可以达到最低，且满两年后再次交易，税收成本也相差不大。通过赠与方式取得房产，实际支付税费成本最高，尤其是非直系亲属间赠与，需缴纳增值税和个人所得税的情况，受赠人将付出高昂税费成本。通过继承取得房产，在继承房产时，承担的税费低于赠与，但再次出售继承房屋时，则需按买卖缴纳税费。再次出售所缴纳的税费也根据此房是否满五年、是否为家庭唯一住房等因素影响，如继承房屋未满两年再次出售，则需缴纳较高的契税和增值税。
因此，父母采取何种方式将房产过户给子女最省钱不能一概而论，应根据双方家庭情况、购房时间、房屋价值等因素，提前预算过户税费，以便选择相对合理的方式，达到节省钱的目的。
赠与买卖继承房子过户子女，哪种方式最省钱不知道可亏大了
房子，对中国人来说意义重大，很多为人父母买房就想着将来为子女留下一个温暖的港湾，但殊不知未来将房子过户给子女均将产生一笔支出，不论继承、买卖或者赠与，房屋变更登记要缴税都在所难免。那么，你的家庭到底适合哪种方式呢？信达小编来带你一探究竟！
小明今年25岁，无房，父母在大连有一套“满五唯一”普通住宅，90平米想要过户给小明，我们一起分析一下小明父母通过赠与、继承和买卖三种方式涉及税费情况吧！
个人所得税
：屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶等直系亲属，以及赠与对其承担直接抚养或者赡养义务者、法定继承人等情况，不对当事双方征收个人所得税。(直系亲属有：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹)
：小明需按4%缴纳契税
增值税
：父母无偿赠与小明房屋免征增值税
印花税
：父母和小明均需按5%缴纳印花税
土地増值税
：直系亲属间无偿赠与房屋不征收土地增值税
个人所得税：按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。
：根据《中华人民共和国契税暂行条例》：契税税率为3—5%.契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
根据《辽宁省契税暂行实施办法》第三条：契税税率为４％。对个人购买普通住宅的，税率暂减按３％征收。
增值税
：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税
......
（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
印花税
：根据《印花税暂行条例》房屋赠与应当按照产权转移书据税目缴纳印花税，税率为万分之五。
个人所得税
：小明通过继承的方式取得父母的房产，不征收个人所得税。但继承是不可控的、不可选的必项权利人死亡才有继承之说。
：小明是继承法规定的法定继承人，所以不征收契税。
增值税
:小明继承父母的房屋免征增值税。
个人所得税
：按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
......
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
：根据国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》：
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
个人所得税
：出售购买时间超过五年，满足家庭唯一住房的住宅，(满五唯一),免交个人所得税
：是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
：是指同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。
：小明为购买首套住房,9平米以下，契税1%
增值税
：销售购买未满两年的住宅，小明父母需缴纳5%的增值税；销售购买两年以上(含两年)的住宅，免征增埴税
土地増值税、印花税
：个人销售住房暂免征收土地増值税；个人销售住房暂免征印花税
：根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条规定，关于契税政策：（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
增值税
：根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人住房转让实施差别政策。其中，北京、上海、广州和深圳之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
个人所得税
：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
据《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(（1994）财税字第20号)规定：“二、下列所得，暂免征收个人所得税
......
（六）个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。”
根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条规定，（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
对比三种方式，无疑继承的代价最小，最划算，让人意外的是，赠与的代价最高！大家，怎么看？记得给信达小编留言哦！
房屋继承过户如何省时又省钱
【案情简介】当事人父亲去世，留下一套双学区房，房屋属于夫妻共同财产，当事人及其母亲对于房屋归属于当事人没有争议，但是由于早年户籍制度不健全，没有当事人奶奶的任何信息，无法自行办理房屋过户。
根据上述情况以及当事人过户后要置换的需求，并综合考虑如何快速省钱地办理过户，我为当事人设计了通过诉前调解和母亲共有房屋的方案。
【律师点评】法定继承案件，需要亲属关系证明，看似简单，其实是实践中最麻烦的地方，尤其体现在被继承人父母的信息调取上，往往由于户籍制度不健全而无法查询，只能通过各种辅助材料加以证明，这也是当事人最为头疼之处。为了证明本案当事人的奶奶早于当事人父亲去世，本律师前后跑了十来趟外勤。所幸，最终收集到辅助证据，双方在调解书送达后一周内便顺利过户了！