在离婚诉讼中，不动产分割往往成为当事人争议的一大焦点。 实务中财产形态复杂，正确适用法律需要区别不同情况慎重梳理。 审判实践离婚案件中对房屋的分割、房屋价值、房屋归属等问题争议最大、最多。 婚姻法和最高法院婚姻法三种司法解释对此虽有规定，但在工作中仍存在许多盲点和争议。 为此，对离婚案件房产分割情况进行了梳理，并就难点提出了看法。
一、离婚案件中不动产分割方法的实务考察
(一)商品房(注重出资登记相结合的原则
众所周知，商品房是指买卖双方按照市场规则，平等协商房价、质量等各项因素，签订商品房买卖合同后取得的房屋。 离婚审判实践中的商品房主要分为全额支付住房贷款的住房和贷款商品房。 因此，对于离婚商品房的分割，婚姻法司法解释3确立的出资与登记相结合的方法是主要依据。 这主要表现在以下方面
1 )夫妻婚后购房，部分来源于一方婚前储蓄或出售婚前房屋的价款房屋
因此，虽然类房子是婚后共同出资购买的，是夫妻共同财产，但根据婚姻法第十八条的规定，夫妻一方的婚前财产是个人财产，所以婚前财产变成了不同的形式，但仍然是个人财产。 我们在司法实践中，将这部分价款对应的房屋比例和相应增值判断为分割时为该方所有。
2 .夫妻一方婚前已支付全部购房款，但婚后已取得房屋产权证书的住房
根据物权法第九条的规定，不动产未经登记的，不发生物权效力。 结婚后取得产权证的事实，不能将婚前个人财产在形式上转化为夫妻共同财产。 因此，这种情况下的不动产应当认定为婚前购房一方的个人财产。
(二)房改房、集资福利房(贯彻房改政策原则
1 .关于离婚夫妇住房的改建问题
房屋所有权归属按购买时间划分，婚前购买的是个人财产，婚后共同财产购买的，认定为夫妻共同财产。 购房时享受优惠政策，但的，按市场价婚姻法解释二是第十九条规定，一方婚前承租，婚后共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的房改按照商品房市场价格价值计算
2 .离婚夫妇以一方父母名义参加住房改革，且房屋登记在父母名下房屋的问题
在此，婚姻法司法解释第三第十二条明确了。 但离婚夫妻以一方父母名义参加房改，但登记在离婚子女名下住房的，在婚姻关系存续期间，由于住房来源于一方父母出租的公房，房改购买价格一般参考工龄、职称、档次等因素，具有较强的福利性质购买价格也远低于市场价，双方以夫妻共同财产以一方父母名义购买参加房改的住房，房产登记在离婚子女名下。 离婚时，女方往往声称此房系父母赠与，要求依据《婚姻法》司法解释第三条第七条和第十二条，认定为自己的个人财产，主张出资部分为借款。 对此，我们的观点是，如果这种情况是因为房改政策，家庭成员只能享受一次房改福利，而子女的配偶失去了享受房改福利的机会，在离婚时给予适当的补偿更公平。
3 .关于离婚案件涉及的筹款福利室
这种情况，主要是考虑婚前婚后购买的问题。 集资福利室通常只出资一次，或者两次。 这样的房子分割只考虑出资时间和结婚时间。 签订购房合同时，合同涉及购房人的工龄问题，如有婚姻，则涉及夫妻的工龄。 购房时享受了不同的优惠政策，离婚时应按市场价来分割住房。
(三)拆迁安置房根据拆迁时适用的政策、被拆迁房屋建设情况及安置房有无补交差价认定安置房性质
在离婚案件的审判实务中，拆迁安置房的(.cn ) /常常成为焦点，特别是农村集体土地上的房屋也可能被纳入拆迁范围。
拆迁户享受划拨土地、减免规费等相关政策，价格优于商品房。 拆迁房的政策性很强，各地方都有相应的政策规定，且在实践中，许多拆迁部门为了尽快拆迁，在执行政策时往往尺度不一致，在办案中应考虑该地区拆迁的统一政策和案例具体情况。分割小时应尽量公平合理。
1 .婚前一方个人房产，婚后拆迁安置新房
如果安置房屋只考虑面积因素，且不存在弥补房屋差价的问题，房屋也未变更登记夫妻二人名下的，安置的新建房屋应当认定为个人财产。 用夫妻共同财产弥补房屋差价的，被弥补差额的比例部分应当认定为夫妻共有财产。
2 .婚前房产在一方父母名下，婚后拆迁安置后安置房登记在子女名下
这里有必要参考受赠方的情况。 这种情况，要注意子女结婚后房屋是否存在装修、改建等情况，才能判断对方是否应该做分割。 包括实践中许多违章建筑在拆迁中仍被闲置的房屋在内，被闲置的房屋属于合法财产，应当在离婚时处理。
3 .婚前为一方租赁住房，婚后拆迁安置
此时，婚后拆迁安置时，应考虑是否存在出资因素，是否存在取得部分或全部产权的问题。 如果没有出资，就必须考虑设置时有无人口因素。 婚后共同出资并取得一定产权的，这部分房屋产权为夫妻共有财产。 不存在出资问题，只是在房屋拆迁后继续租赁的，离婚时双方都有租赁的权利。
(四)小产权房现行处理没有法律依据
小产权房在现实中大量存在，这类房屋在对外关系中需要进一步确认其合法性，法院在离婚案件中一般不予处理。 我们目前只是在判决书中明确该房间是在夫妻关系存续期间购买的，并确认双方都有权。
(五)单纯用名房()表达意思的原则
1 .基于夫妻财产约定或赠与的意思表示
夫妻一方的房屋，婚后以夫妻约定的形式或者赠与的形式约定归另一方所有或者双方共有，俗称“加名”。 但是，“加名”后，“加名”一方马上如何处理离婚引起的争议呢？
婚姻法第十九条规定了夫妻约定财产的问题，婚姻法司法解释三第六条又规定了夫妻之间的赠与和撤销问题。 实践中可以区分的，夫妻约定的，依照登记认定一人或者两人为一方个人财产或者夫妻共同财产的赠与，依照婚姻法司法解释第三条第六条处理。 办理不动产变更登记或者公证的，不能取消赠与。 但赠与时不明确属于一方个人财产的，认为赠与后的房屋为夫妻共同财产。 但问题在于无法区分是承诺还是赠与，如果不能区分，可以按照婚姻法第十九条予以认定。
2 .基于政策理由
夫妻一方因子女上学或其他政策原因，以另一方命名，双方要求离婚，审理此类案件意见大相径庭。 由于不动产实际登记在夫妻双方名下，只能认定为夫妻共同财产，离婚时给予分割，但从房源考虑，可以将拥有原房屋产权的一方分为多。
二、离婚案件中不动产分割方法的问题所在
目前，在离婚案件中，房屋分割多遵循出资登记的组合，忽视了婚姻家庭的人身属性。 商品房房价高的特点，如分割等房屋，应遵循出资登记相结合的原则，但由于房屋毕竟是婚姻家庭的居住地，具有重要的居住功能，婚姻家庭又有婚姻社会背景，故只需出资登记
(一)贷款商品房出资和登记的复杂性
婚姻法解释三的第十条规定，婚前由一方购买住房，支付首付，婚后共同支付部分贷款，房产证按婚后婚前购房人名义处理。 也就是说，离婚时，双方将偿还婚后共同支付的金额和相应的财产增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。 但解释并不明确该如何计算对应的增值，不同法院、不同法官的计算也不同，当事人同时也提出对自己最有利的计算方法。 因此，虽然司法解释对此问题作出了规定，但在审判实践中仍将面临以下挑战。
1 .不同情况下增值计算方法
在审判实践中，出现了几种婚后双方共同偿还应付款项的增值部分的计算方法，并不具有权威性。 首先，对住房总价款的构成有争议。 是将房屋原始购买价格加上贷款总利息，还是返还部分的利息？ 其次，夫妻还款的本金除以购房时的价款，是否取决于离婚时房屋的市场价值与购房价格之差，还是离婚时房屋的市场价值与结婚时房屋评估价格之差？ 最后，对于增值对应部分的计算，提出了房地产总增值、首付增值、个人还款增值部分这一阶段性的计算增值，三者之差就是增值对应部分。 这给我们的审判带来了很大的烦恼。
此外，司法实践中的情况并不完全对应地解释第三第十条所述的情况。 例如，男性首付30万，支付贷款，女性出钱20万用于装饰，这在现实中比较普遍。 当前形势是住房逐年增值，但装修很快就消耗殆尽，甚至贬值。 离婚时只补偿装饰残值是不公平的。 房屋装修在夫妻双方使用过程中折旧，此时分割房屋，适用婚姻法第三十九条第一款规定子女和妇女权益的原则，在一定程度上保护了男子利益，同时也考虑了妇女的经济利益，对双方来说都是合情合理的
2 .应否向产权登记人作出检讨
此时，如果一律将房屋归登记方所有，有时会面临执行困难的问题。 例如，如果婚前一方只支付了首付，而另一方的经济状况优于首付，那么婚后贷款实际上是由另一方支付。 住房支付首付时，可能无法向对方支付相应的折扣补偿金。 特别是在实际工作中，有些人会首付买房，但婚后对家庭没有义务，不能提供住房，也有个人债务的，离婚时也不能支付补偿金。
3 .婚后购买的房屋，支付部分贷款且离婚时未取得所有权的房屋
这所房子包含两种情况。 一是离婚时夫妻双方未对其居住所用房屋取得所有权；二是离婚时夫妻取得的房屋所有权属于部分所有权，不是完全所有权。
婚姻法司法解释二第二十一条规定，离婚时双方对未取得所有权或者未取得完全所有权的房屋有争议，协商不成的，人民法院不宜判定房屋所有权归属，应当根据实际情况判定由当事人使用。 当事人对前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议可以另行向人民法院提起诉讼。 据此，离婚时未取得房屋产权证的，物权尚不明确，法院不能直接判决房屋所有权归属。
也有观点认为这样的房子可以是分割。 其理由是根据物权法的规定，房屋所有权实行登记主义，房屋权利人自登记之日起取得了不动产所有权。 这种房地产并不存在既得权利和期待权，只是存在既得权利。 因为购房人以住房为担保向银行贷款，所以无论判断住房是夫妻哪一方拥有，都不影响向银行偿还贷款的利润。 该观点认为，根据物权法关于房屋所有权的规定，婚姻法解释二第二十一条的内容不能适应实际判例的要求，不能有效地帮助法院处理这类争议。
房屋在支付相应对价后，实际价值并不会因是否办理了产权证明而有较大变化，因此离婚时如果只判断房屋使用权，即使使用方不主动办理产权证明，而是向对方支付相应使用价值，实际价值也不取决于房屋和实际产权价值110 使用一方后处理权证，当事人仍对所有权分割提起诉讼，增加了当事人的诉讼疲劳和诉讼成本。
因此，在审判实践中，针对这种情况，将争议房屋的权利义务判断为一方所有。 也就是说，办理房屋产权证后，房屋所有权归一方所有，但办理产权证所需的相应费用和今后归还贷款的义务也应由我方承担，并按房屋实际所有权价值向对方支付相应的合理补偿金。
4 .双方婚前共同出资以一方名义购房或婚后以一方名义购房，以住房贷款方式支付房款，房屋产权证登记在一方名下，在婚姻关系存续期间取得房屋产权
双方当事人在恋爱期间为结婚目的共同出资购房，婚前双方经口头协商以当事人名义签订购房合同，签订住房贷款手续，婚后共同归还贷款。 离婚时，夫妻往往互不承认口头约定，房屋登记的一方往往认为另一方出资是借款或赠与，或者完全不承认对方出资的事实。 出资人能够证明住房在婚前由双方共同出资并以结婚为目的的，即使产权登记在一方名下，双方共同出资购买的住房贷款也应当认定为夫妻共同财产。
对于双方婚前出资共同购买的部分，应按各自出资比例给予分割，即共有关系分割婚前部分，但婚前双方尚不是夫妻关系，故按夫妻划分分割
(二)父母参与出资人中情与法的冲突
父母出资购买的商品房一方的父母完全出资为子女购买并登记在自己子女名下的，《婚姻法司法解释三》第七条明确了这种情形属于该子女的个人财产，但对此只字不提，实践中发生的纠纷也很少。 但是，问题主要是：
1 .父母参与出资或全额出资购房，登记在夫妻双方名下
针对这一情况，《婚姻法司法解释二》第二十二条作出了规定，认定是对夫妻双方的赠与。 但这里值得特别讨论的是，实际上我们遇到了大量此类案件，离婚分割时，父母感情非常激动，不同意认定为小两口共同财产，拒不接受法院判决，大量投诉案件分析其原因，应该说按照中国的传统习惯，父母通常出资给孩子购房，没有事先书面约定，如果孩子不离婚，实际上也不会要求孩子购房款或返还住房。 但孩子离婚后，父母资助的购房款减半，父母的心理实在无法接受。
虽然现行法律规定将这种情况认定为父母对子女夫妇双方的赠与，但根据中国人的传统思想，父母的这种赠与实际上是建立在子女与配偶维持婚姻关系的基础上的。
《解释三》规定出台后，女方要求增加男方的拒绝导致双方矛盾引发离婚诉讼。 从我们接触到的大量离婚案件当事人来看，一般人对婚姻关系持续时间长短在分割财产时被接受的是分割父母出资购买的不动产，婚姻关系的持有
2 .父母参与出资，登记在离婚夫妇名下，但父母与其子女之间存在借条
如果他们的父母出资但不能证明是赠与还是借款，我们往往推定为赠与。 该借条在夫妻离婚前形成，落款上有小两口签字，贷款关系成立； 落款上只有子女一方签字的，证实是买房时形成的借条，离婚时间长的，一般可以推定贷款关系成立； 如果借条是诉讼前或诉讼过程中后来添加的，则无法证明购买时双方达成了贷款协议。
三、完善离婚中不动产分割方法之思路
综上所述，审理离婚财产分割时，法院基本遵循婚姻法司法解释3确立的“出资”“登记”原则，但婚姻关系有较强的人身属性和社会属性，婚姻家庭多由男性出资，女性出资关于离婚时不动产的分割，试着提出了以下两点想法。
(一)坚持婚姻法确立的三大原则
第一，照顾妇女儿童原则。 婚姻法第三十九条规定了法院“根据财产具体情况，照顾子女和妇女权益的原则”分割离婚财产，具体如何操作由法官裁量。 离婚中受害最大的是孩子。 在很多离婚案件中，女性处于弱势，大多数是女性抚养孩子，分割房产时照顾好孩子的一方，最大限度地全面维护不能的人的利益是合情合理的。
第二，过错处罚原则。 婚姻法第四十七条对离婚时“隐匿、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或者伪造债务侵占他方财产的，规定“少分也可以不分”，对有四十六条规定情形的过失的，由另一方提出损害赔偿但在实践中一方出轨、有赌博等不良嗜好、道德品质受损的情况较多，既不属于第47条的规定，也不属于第46条的范围。分割财产的情况下要照顾无过错方。
第三，《婚姻法》第四十二条规定了离婚经济援助原则，对残疾或者生活困难的给予援助。 离婚案件为分割财产时，在具体分析情况、合法的前提下，判决的合理性尤为重要。 不仅要考虑判决的正当性，也要考虑婚姻家庭是传统伦理道德的主要载体之一，道德伦理规范、善良风俗是法官在审理家庭案件中填补法律漏洞的重要补充，必须妥善处理纠纷。
(二)增加房源、出资、登记与结婚年龄相结合的原则
与作为家庭内房屋在市场上交易的房屋不同，不能按照等价有偿原则处理。 离婚分割考虑房屋来源，向出资方倾斜的同时，要考虑双方结婚时间的长短、夫妻相互的支付、对家庭的照顾等，平衡双方的利益。 这种处理方式不仅在实践中容易被当事人接受，在司法解释中也有先例，婚姻法司法解释第十四条关于军人一次性费用的
另一方面，商品房按揭贷款的情况下，很多房贷是为了结婚而购买的，如果是分割，不能只考虑房贷首付、登记问题。 如果没有购买房贷的对象，特别是女性，负担了首付的装饰金的话，还有车和现金等陪嫁，分割房贷的情况
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