近年来，随着房价一路攀升，按揭购房已经成为现代社会的普遍现象，但也带来了许多值得我们关注的社会问题，其中之一就是夫妻离婚时按揭财产的归属问题。在实践中，可以说夫妻离婚时如何分割抵押房产是一个难点。
笔者认为，对于夫妻离婚时如何分割抵押房产的问题，应根据取得房产的时间是在结婚登记之前还是之后、购房款的来源以及离婚时是否取得房产证来确定房产是夫妻个人财产还是夫妻共同财产。以下是对实践中存在的几种不同情况的分析：
一、离婚时一方先支付婚前首付款并取得房屋所有权证书的抵押房屋的所有权
作者认为有两种情况：一种是配偶一方先支付个人财产的首付款，然后在婚前进行抵押贷款；另一方配偶婚前办理房产证，婚后双方共同偿还贷款。
在这种情况下，房子应该是婚前一方的个人财产。从我国现行法律法规来看，虽然婚后一方参与偿还贷款，但这并不能改变房屋的个人财产性质，因此本案中的房屋是一方的个人财产，另一方无权在离婚时要求分割。但是，参与共同还款的配偶有权要求对方返还部分还款。这里需要明确的是，共同偿还货物，无论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应被视为共同偿还。这主要是因为中国的《婚姻法》明确规定，除非一方能够证明用于还款的钱是婚前个人财产，否则已婚夫妇的工资奖金是夫妇的共同财产。
另一种情况是夫妻中的一方在婚前用自己的个人财产购买了房子并抵押了房子。婚后，双方共同偿还贷款。结婚后，凭房产证取得抵押房屋的所有权。在这种情况下，如果房屋产权证是在婚前取得的，则房屋所有权被视为婚前一方的个人财产。如果婚后取得房地产证，该房屋是双方的共同财产。对此，笔者认为，取得房屋所有权证的时间不能作为房屋所有权的判断标准，而要看谁买的房子多付了钱。在一方婚前用其个人财产支付首付款，婚后双方共同偿还贷款并取得房产证的情况下，笔者认为抵押房屋仍应属于一方婚前财产。婚后取得的产权证是一方通过婚前财产首付款的形式进行转换的，属于个人财产的特定形式的转换。即使他们婚后一起偿还贷款，婚前一方支付的金额往往高于另一方，因此个人拥有的房产不能因为一方参与偿还贷款而改变。此时，如果仅仅因为房产证是婚后获得的，就将其认定为夫妻共同财产，就会出现一方根本没有出资，而是因为结婚而成为房屋的共同所有人的现象。这一结果不仅违背了公平原则，也违背了婚前个人财产独立的立法初衷。
二、一方婚前已支付首付款，离婚时尚未取得房屋所有权的抵押
对于这种情况，作者认为，应该区别不同的情况来处理。当配偶一方在婚前支付首付款，婚后用自己的财产偿还贷款时，房子当然是另一方的个人财产，而另一方
对于这种情况，离婚首先应该由夫妻双方协商。如能达成协议，房屋所有权应根据协议确定。如未达成协议，需要法院依法判决的，根据《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）》第21条的规定，法院应根据实际情况作出该房屋先由一方使用的判决。判断房子的所有权是不合适的。房屋所有权完全取得后，如有争议，双方可向法院提起单独诉讼。
四.离婚时住房抵押增值收益的归属
至于抵押房屋因房价升值而带来的收益，法律上称之为“孳息”。我国法律没有明确规定如何确定其所有权。正是由于法律条款的遗漏，法院在现实生活中的判决是不同的。
对于这个问题，笔者认为应该按照以下步骤来处理：一是明确房屋所有权。如果抵押的房子是一个人的个人财产，那么房子产生的果实当然应该属于一方。因为在离婚时，另一方配偶无权要求分割房屋，自然也无权因市场本身而要求分割房屋的增值部分。其次，如果抵押房屋是夫妻双方的共同财产，房屋升值所产生的果实自然应属于双方。在离婚的情况下，作为配偶的另一方当然有权要求房屋升值所产生的果实。