爸爸去世继承的房产，现在要出售，房屋中介说百分之二十的遗产税，是这样吗100 万房子 20 万的税
“继承的房屋再出售需要缴纳总房价20%的个税
”这一说法算是一个远古超级大谣言了，我本人已经不止十次、数十次地，被亲戚、朋友、同学、客户问到过这个问题。而且每当政府出台一些楼市、个税方面的政策的时候，这个谣言就会跟风出来作乱。
比如国家税务总局在2019年6月13日发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》的文件，明确“
房产赠与他人的，受赠人需要按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。但是赠与给配偶、直系亲属、兄弟姐妹的不需要缴纳。继承房屋的也不需要缴纳个税。
”。这时就出来了一堆文章，写到“
受赠房子、继承房子的时候虽然免缴个税，但当你想卖掉的时候，就要缴卖房款总额20%的个税，逃得了初一、逃不了十五！
甚至有一次路过某房产中介，看到玻璃窗上贴着的一套二手房挂牌信息上赫然写着，“继承房产，20%个税由买家承担！”。
继承的房子或受赠的房子
再出售到底如何缴税，到底是否存在“
总房价20%的个税
”？法律依据是什么？这种专业的问题，真的不能人云亦云，必须听律师专业的解答。
1.到底是否存在“总房价20%的个税”？
结论：确实存在“20%的个税”，但
以总的房价作为应纳税所得额。
根据我国《个人所得税法》的规定，
财产转让所得应当缴纳个人所得税，适用税率为20%，以转让收入减去财产原值的差额，作为应纳税所得额
这个其实很好理解，我房子买来100万，卖掉200万，挣了100万，挣多少缴多少所得税，如果卖掉还是100万，没挣钱自然也不存在所得，也无须缴纳所得税了。
至于为什么会出现“
转让房价款总额的20%的个税
”这样一个谣言，我相信很多人以为继承或者受赠的房产，其取得是无偿的，因此财产原值是0。所以在缴纳所得税时，就不存在转让收入与房产原值的差额，直接以转让收入作为应纳税所得额。这样的说法多了，久而久之就形成了谣言。
实际上，根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定，
个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定
因此，可以看出，在转让受赠、继承的房产时，房产原值是以
购房原价
来计算的，而
不是0
。所以即便是缴纳20%的个税，也是以“
转让收入减去购房原价后的差额
”来计算20%的个税。
2.出售继承或受赠与的房屋是可以免征个税的
出售继承或受父母赠与的房屋，符合法定条件的，可以免征个税。
这个条件嘛，相信很多人都知道，甚至很懂：
满五唯一
满五唯一，
指的是自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房。
3.满五唯一中自用5年以上，起算点是什么时候？
我们知道，在二手房买卖中，满五唯一中的满5年，基本都是要看房产证的登记时间，依此判断是否已经满5年。
那么如果是继承或受父母赠与的房屋，一旦办理了产权变更，房产证登记时间就会变成继承或受赠与时候的日期。如果想要符合满五的条件，是不是还要再等5年呢？
实际上，对于
受赠、继承、离婚析产等非购买形式
取得的住房
对外销售
的，购房时间按发生受赠、继承、离婚析产
前的购房时间
确定，而
按房产证登记时间确定。
也就是说，这种情况下满五的起算点和父母还在世时或者父母未赠与房屋时将房屋出售的起算点是一致的。
4.如果无法满五唯一，个税税率20%实在是太高了，怎么办？
有的朋友看到这，会觉得“大多数人到了继承的年纪，基本都有房子，很难达到唯一。父母都是在十多年、甚至数十年前买的房子，房价很低，就算能减去购房原价，也减不了多少，实际上和房产转让总价的20%也差不离，税收负担太重了！”怎么办呢？
之前提到了
个税核定征收
的办法，经作者与税务局工作的同学咨询，上海已经严格实施
继承或受赠房屋出售据实征收
的规定，不允许核定征收了。评论区也有来自其他城市的税务局的朋友也留言2019年之后继承或受赠房屋不再施行核定征收。
在这种情况下，可以进行一定的税收规划，比如可以考虑将继承的房屋赠与给名下无房的成年子女、孙子女或兄弟姐妹（
建议事先签好协议
），需要缴纳3%-5%（根据城市不同，税率会不同）的契税和赠与双方万分之五的印花税，再由受赠与的成年子女、孙子女或兄弟姐妹以满五唯一出售，就可以省掉不少的个税了。在进行税收规划前非常建议先向专业律师和税务师进行咨询，并签好相关协议，以免任何争议产生。
尾声：
家庭住房涉及到民生根本，我国对于个人住房的税收政策，尤其是对于继承和受亲属赠与取得的房产，无论是在取得时的征税还是再出售时的征收，规定都是较为人性化，偏向百姓考虑的。
在面对诸如此类的谣言和小道消息时，徐律师提醒大家一定要
以事实为依据，以法律为准绳，切莫人云亦云
房屋遗产能够买卖吗
遗产房屋买卖前先要按继承程序办理继承过户
(一)办理遗产房屋继承公证
房产继承公证一般需要提供以下证件材料：
(1)到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明或者提供被继承人医学死亡证明;
(2)到死者所在单位或者派出所开具继承人身份证明;
(3)继承人的身份证明;
(4)被继承的房产证或其他证明文件;
(5)被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。
(二)到房产交易中心办理房产继承
所需提交资料：
1、房屋所有权证书;
2、继承公证或者法院调解书、判决书;
3、继承人身份证及复印件;
4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。
办理完遗产房屋继承过户后，便可以将房屋进行处分
长辈过世了，有遗嘱房产就能直接过户吗
在中国家庭中，一般没有立遗嘱的习惯，因此，经常会有兄弟姐妹为了争父母留下来的房产而闹上法庭的事情。但是在西方，立遗嘱却是很普遍的事情，其实不管从哪方面来说，立遗嘱都是有一定好处的，可以免去很多麻烦，尤其是在子女不止一个的家庭中，如果老人有遗嘱在先，也可免去兄弟姐妹因为争夺家产闹得不可开交甚至走上法庭的情况。下面
四川履正律师事务所
小编跟大家聊聊关于遗嘱房产过户的问题。
有遗嘱房产就能直接过户吗？
有遗嘱公证不可以直接过户。
原因如下：
1、遗嘱公证可以做多份，也可以撤销，以最后一份遗嘱为准，仅一份遗嘱公证要求过户，房屋登记部门不能判断是否最终的遗嘱。
2、遗嘱受益人需要拿着遗嘱公证到公证处申请继承，公证人员询问了全部继承人手中是否还有其他遗嘱，以确定受益人所持遗嘱是最后或唯一的一份。
3、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见中，第37条规定，遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额，遗产处理时，应当为该继承人留下必要的遗产，所剩余的部分，才可参照遗嘱确定的分配原则处理。
遗嘱房产过户时间有限制吗？
有遗嘱房产过户时间有限制，规定是死者死亡两个月以内，由指定继承人拿着遗嘱到公证处，办理继来承公证，得到公证书，到房管，办理继承过户，继承房产过户的流程是：
1、找房屋评估部门对房屋评估
继承人要自己找相应的有权威的房屋评估部门对要继承的房屋进行市值评估，评估主要从房屋的房龄、楼层、地段等进行。
评估之前，要先说明是进行继承产权的评估，这样评估价会比市值少25%左右。若自己不找评估部门进行评估，接下来的公证部门自己会按照市场价进行评估，反而不划算。
2、到公证处做继承公证
房屋评估后，带着评估报告去房屋所在地的公证处办理继承公证，同时继承人需要随身携带上以下资料：被继承人的死亡证明书、被继承人的遗嘱原件、合法机关出具的合法继承人名单。
在生活中，办理继承公证是最容易让一家人出现分歧的地方，尤其是继承人不止一个的时候。
3、进行房屋测绘
通常被继承的房屋的原房产证有房屋测绘平面图，就不需要重新请测绘公司测绘了。
如果房产证为老旧的房产证，上面的测绘图为钢笔印记，房管局无法提取图片，就需要重新测量。另外，如果房屋面积存在争议，也需要重新测绘，以便进行房屋登记。
4、到房管局办理继承登记手续
携带继承证明文书、房产证、房屋测绘图等资料，到房屋所在地的房管局，向工作人员领取一份《房地产产权登记申请书》，并将资料提交。
随后办理人员进行受理，核对并发送回执。等所有材料都审核完成之后，就会向继承者发放，已经更改过权属人的房产证明。
5、其他情况的处理
很多房屋的继承都在继承公证环节有分歧，最后继承结果是经过法院调解或者判决的，这时还需要提供法院判决书或者调解书。
在大多数人的认知里，独生子女是最省事的了，直接全额继承父母的房产那是天经地义，理所应当的事，但其实在法律面前，并不是这样。独生子女在父母过世后，不管有没有遗嘱，都是需要及时办理过户手续的，首先一点，如果不过户，那么继承人对这套房产只享有使用权，却不具有产权，换句话说，继承者只能居住，如果想要进行买卖或是出租，是不可以的。另一方面，如果日后房子要涉及拆迁等事宜，由于房产证上还是已故父母的名字，所以继承人是得不到任何拆迁补偿的。最后大家需要了解的一点是，房屋的继承也是有年限的，一般情况下是父母去世后的20年，如果在这个期限内，继承者没有在相应的时间办理好过户等事宜，房屋可能会被政府或国家收回，到时候就算你肠子悔青了都没用。